上半年全國房地産市場企穩:銷售額降幅收窄、開發投資修復增強

來源:新京報 2022-07-19 11:06:12

7月15日,國家統計局發佈了今年上半年房地産開發投資和銷售數據。今年1-6月,全國房地産開發投資68314億元,同比下降5.4%;從銷售端來看,全國商品房銷售面積約6.89億平方米、銷售額近66072億元,同比分別下降22.2%、28.9%,同比降幅與1-5月相比,均出現今年以來首次收窄。

對此,中指研究院方面表示,從短期來看,全國房地産市場企穩跡象漸顯,但穩定恢復仍面臨一定壓力。

房地産開發投資同比下降5.4%,但修復力度在增強

據國家統計局數據顯示,今年1-6月,全國房地産開發投資68314億元,同比下降5.4%;其中,住宅投資51804億元,同比下降4.5%。

“這已經是今年連續第三次下滑,並且下滑的比率持續擴大,充分體現出房地産開發內在動力明顯不足,市場信心恢復面臨較大壓力。” 58安居客房産研究院分院院長張波如是説。

儘管房地産開發投資數據沒有明顯恢復,但遇冷狀態有望在將來有所改善。中指研究院方面認為,從短期來看,在地方“保交付”要求下,項目竣工進程或有改善,疊加熱點城市房地産市場逐漸企穩恢復,帶動企業預期好轉,開發投資端有望邊際改善。

與此同時,從房屋新開工、竣工面積來看,今年1-6月,房屋新開工面積約6.64億平方米,同比下降34.4%,其中,住宅新開工面積約4.88億平方米,同比下降35.4%;房屋竣工面積約2.86億平方米,同比下降21.5%,其中,住宅竣工面積約2.09億平方米,同比下降20.6%。

對於新開工面積和竣工面積持續下降的原因,張波分析認為,一方面,房企資金面承壓,導致工程進度偏慢,甚至部分項目出現延遲交付;另一方面,去年下半年以來土地市場降溫,房企拿地減少導致新開工量同步減少。同時,張波預計,由於今年上半年拿地熱度仍未有明顯提升,預計下半年新開工面積將仍處於低位。

而在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來,房企投資開工修復力度在增強。6月商品房開發投資額和新開工面積分別環比增長24.7%、24.4%。這主要是因為6月銷售回款增加,有利於房企投資開工。

需求釋放,6月商品房銷售面積、銷售額環比增速擴大

從房地産市場交易方面來看,今年1-6月,全國商品房銷售面積約6.89億平方米,同比下降22.2%,其中,住宅銷售面積同比下降26.6%;商品房銷售額近66072億元,同比下降28.9%,其中,住宅銷售額同比下降31.8%。

此前的數據顯示,今年1-5月,全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降23.6%、31.5%。

“今年上半年全國商品房銷售面積、銷售額的同比降幅與1-5月相比,均出現今年以來首次收窄。”許小樂説。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,上述數據表現了積極的信號,出現了降幅收窄的現象。實際上,從目前多個城市來看,在二季度的密集政策下,購房需求確實開始釋放。

值得一提的是,新房銷售修復趨勢確立,6月環比增速顯著擴大。6月單月,全國商品房和商品住宅銷售面積環比增長均超過65%,銷售額環比增長近7成,環比增速均較上月明顯擴大40個百分點左右。

對此,中原地産首席分析師張大偉分析稱:“從拆分單月數據來看,6月單月全國商品房銷售面積、銷售額儘管仍處於低位,但同比下調幅度明顯降低。”

在許小樂看來,新房銷售的改善受益於幾個方面,一是全國103個重點城市中超過50%的城市主流房貸利率已經降至下限,房貸利率下降疊加降首付、取消認房認貸等最大程度上降低了購房成本;二是限購、限售等政策放鬆,降低購房者、房源的入市門檻,供需匹配度提高加快了市場成交。

對於未來房地産市場的走勢,中指研究院方面表示,7月單月商品房交易規模較6月或有回落,但去年同期高基數效應減弱且房地産調控政策仍有發力空間,市場規模同比降幅有望延續收窄態勢。而從長期來看,貝殼研究院測算發現,在2035年之前,我國仍有超過200億平方米的住房需求,改善需求佔比逐步接近六成。在住房需求支撐下,我國樓市將進入新的平穩期。

房企到位資金同比降幅收窄,市場釋放轉好信號

在房企資金面方面,根據國家統計局數據,今年1-6月,房地産開發企業到位資金76847億元,同比下降25.3%。其中,國內貸款9806億元,同比下降27.2%;利用外資55億元,同比增長30.7%;自籌資金27224億元,同比下降9.7%;定金及預收款24601億元,同比下降37.9%;個人按揭貸款12158億元,同比下降25.7%。

張波表示:“房企的到位資金依然不樂觀。目前房企的到位資金大部分還是依賴自籌資金、定金及預收款,但這兩部分都有下滑,自籌資金的難度不斷增大,而定金及預收款則受銷量下滑影響同步明顯減少。從國內貸款來看,上半年同比依然是明顯下滑,國企、央企仍然佔有明顯優勢,民企的融資還需要進一步支援。”

值得一提的是,今年1-6月房企到位資金同比降幅較1-5月收窄0.5個百分點,其中,定金及預收款和按揭貸款降幅分別收窄1.3個百分點和1.8個百分點。對此,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,上述數據顯示商品房市場好轉,具有非常重要的信號意義。“因定金及預收款和按揭貸款佔開發商資金來源的47.8%,銷售回款好轉了,開發商資金鏈才能好轉。而銷售回款好轉也是銷售端好轉的結果,這對於後續緩解房企信用風險,促進保交樓、促進新開工和拿地,具有積極的作用。”

(責任編輯:楊帆)
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