魯迅曾説過：“第一個吃螃蟹的人是很令人佩服的，不是勇士，誰敢去吃它呢？” 

樓市裏的真勇士，也敢於單槍匹馬，在波譎雲詭的市場裏，開啟新的跑道。

戶型套用、降門檻跑量、産品同質，目前南京市場上很多樓盤都選擇了“快餐式”賣房，不願意花心思做産品，內卷愈發嚴重。

但也總有一些有責任、有擔當的房企拒絕擺爛，倒逼自己打造逆週期的標桿，讓業內都叫好的作品，不辜負好地段原本應有的價值。

當年的河西南的長江尊邸，與天花板房價相匹配的，是中國府的調性+獨立會所+5G科技系統+建面約190㎡起步大平層，美諾、勞芬、當代等一線品牌做增項；

大校場的金基望樾府，與“標桿人設”相匹配的，是金基的調性+五恒科技系統+下沉會所+建面約143㎡起步産品，約5400元/㎡高定升級包。

今年，江北核心區也有新盤率先突破。中國鐵建花語天境起步做到了建面約140㎡+，總價600多萬的五恒科技系統住宅，一線品牌升級裝標，決定要跟河西南、大校場分客戶。

實景圖 項目授權供圖 

這些樓盤都是扛鼎區域的孤勇者，可見頭部板塊的盡頭，是大戶型、科技系統以及高定裝修。

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行業洗牌 大勢所趨

頭部板塊亟待創新

為什麼要做大戶型？

近日，河西一樓盤開盤房價不到5萬/㎡，不可否認有人“圖便宜”去買建面約100㎡戶型房源。

不過，如果能走進內場選房區，你會發現當約100、120㎡戶型12樓以下仍留有不少房源時，建面約166㎡房源已經只剩4樓以下房源了！

固然好地段的小戶型，會受到一部分預算有限的、以及置産配置者的青睞，然而當一個板塊的圈層、地價與房價都達到高位時，戶型做小了，反而會導致“有錢人看不上，沒錢人買不起”的客群錯位。

據克而瑞南京機構數據，2017年—2021年建面約150-180㎡戶型産品供銷兩旺，幾乎是呈上揚趨勢的。

2021年的供應量達到約81萬方，較2020年數據同比上漲近30%。

（數據來源：克而瑞南京）

不僅如此，當今年上半年新房供應量銳減的同時，建面約150-180㎡面積段成交量反而意外走高，佔到去年全年同面積段成交量的7成多。

（數據來源：克而瑞南京）

其實，這一局面還要追溯到2014年的“9050”政策，雖然已停止執行，但是已經導致2015-2018年南京市面上出現了大量中小戶型房源。

隨著河西、江核等板塊價值近年來不斷兌現，房價水漲船高，加上家庭成員的增多、二衛、大套房、老人房等需求增多，板塊改善對於面積有了更大的需求，置換迫在眉睫。而目前的二手房市場是無法滿足的。

為了留住這批純改善、深度改善，有遠見、有責任感的房企應勢而變，尤其是今年的頭部板塊。

河西南嘉璟峰、金鼎灣和禧、頤和雲臺源築三盤齊開，起步門檻約140㎡，另有純新盤起步約200㎡+；

大校場超過6成樓盤起步門檻約140㎡+，主流戶型都能做到180㎡+；

新玄武新盤首開主力戶型143㎡起步，板塊入手門檻最高；

……

目前的江北核心區毛坯限價最高已至約4萬/㎡，且板塊利好逐步落地後，二手房價格也已在4—5萬/㎡左右，這個板塊已經具備了更進一步的基礎，改善趨勢已經明朗。

實景圖 項目授權供圖 

而中國鐵建·花語天境位於江北中央商務區金融商業正中心，目前江北核心區所有在售項目中頭排位置，其品質也吊打多數二手房小區，以建面約143㎡大戶型作為起始戶型的“孤勇者”，或是命中註定。

戶型圖

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穩健國企破局之作

建面約168㎡四房，一線品牌聯盟

為什麼是中國鐵建來做？

一來，中國鐵建底子厚。作為國資委批准的16家以房地産開發為主營業務的中央企業之一，其是中國乃至全球最具實力、最具規模的特大型綜合建設集團之一。

二來，中國鐵建有能力。一直堅持在城市核心區域，或者是高潛力板塊佈局，並通過硬核産品力，帶動區域向更高層級跨越，包括城南花語江南、城北中國鐵建·青秀城江核的花語熙岸府等，皆是如此。

據銷售透露，目前來看房的意向客戶，都是同批關注河西、南部新城、鼓樓等區域的純改善，投資客較少，而且建面約168㎡的意向客戶更多。“目前（我手上）客戶約90%都是改善自住。同價位對比後，置業河西、大校場等主城的‘不核心’區域，還是江北核心區正核，是他們會考慮的問題”。

那麼，花語天境將為江北核心區人居煥新帶來哪些大刀闊斧的想像？我們不妨從建面約168㎡樣板間裏管中窺豹，感受一下：

戶型圖

從入戶開始，入戶掛鉤、感應燈、玄關櫃（金屬包邊）等逐步表達歸家的儀式感。

其中，春天牌鋼木複合裝甲子母門、飛利浦牌五合一智慧門鎖(指紋+人臉識別+密碼+機械鑰匙+App)、櫥櫃精靈等等（或同等檔次），都是升級裝修的交付標準，讓業主生活更加便捷（具體裝標以售樓處合同為準）。

升級樣板間效果 項目授權供圖 

餐客廳吊頂採用懸浮吊頂，軌道磁吸燈代替原本老式的主吊燈，無主燈設計、光線柔和，搭配客廳約4.9米開間、約3.15米的層高，層次感和延展性凸顯（具體裝標以售樓處合同為準）。

升級樣板間效果 項目授權供圖 

客廳背景墻採用格柵加陶瓷大板的組合，一體化設計，以及客廳大理石地面通鋪，提升質感（具體裝標以售樓處合同為準）。

L型廚房空間，配備博洛尼整體櫥櫃（或同等檔次），櫃門6面烤漆，防刮擦更美觀；水槽採用花崗岩材質+抽拉式水龍頭；德格/西門子/博世的油煙機+燃氣灶，定制不銹鋼墻板，歐琳/摩恩洗碗機+垃圾處理器，耐用且便捷（具體裝標以售樓處合同為準）。

升級樣板間效果 項目授權供圖 

南向雙陽臺開間達到約8米、進深約1.8米，約14.4㎡活動空間，能放得下情景吧臺與跑步機，也能解鎖寵物樂園、貓爬架、犬舍等。

升級樣板間效果 項目授權供圖 

四開間朝南，雙向陽臥室帶飄窗，其中主臥贈送L型衣櫃，內置感應式燈條。

升級樣板間效果 項目授權供圖 

主次雙衛，其中主臥內衛配置杜拉維特智慧馬桶、漢斯格雅的恒溫淋浴花灑，有除霧、播放天氣預報等功能的鏡櫃、飄窗等；卡德維落地式浴缸，河西南融創濱江ONE同款；吉博力的同層排水系統的引進，減少排水的噪音（具體裝標以售樓處合同為準）。

升級樣板間效果 項目授權供圖 

從建築五金到廚房電器，從智慧入戶門鎖到德係衛浴潔具；從看不見的排水管道到看得見的石材和地板，從小夜燈到廚房的凈水龍頭每一個裝修細節讓每個空間倍感妥帖週到，每一處細節均彰顯出花語天境高標準、高規格、高品質的産品打造能力和態度。

此外，建築風格上，花語天境整體為現代簡約風格，外立面大面積採用金屬一體板，並搭配系統窗，隔音降噪。

園區內部緊扣休閒花園主題，融合東方禪意元素與現代花園生活，將歸家的生活體驗尊享升級，打造花園森居的新體驗。

效果圖

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國企的排面

江核首個五恒科技系統住宅

更驚喜的是，花語天境還是江北核心區首個打造五恒科技系統的住宅，恒溫、恒濕、恒氧、恒潔、恒靜。

在當前區域在售項目實現了差異化競爭，打開了改善住宅的格局，直接對話南部新城、河西高端住宅。

而不同於傳統科技系統的地源熱泵、空氣源熱泵機組，花語天境的科技系統採用的是江水源熱泵+頂棚輻射系統（毛細管網鋪設在天花板）。

（效果圖）

江水源熱泵系統利用江水流量大、冬暖夏涼的特點，將江水作為熱泵機組的冷熱源，生産供能系統所需冷熱水，再由能源管網輸送到用戶，更環保、效率也更高。

據悉，中央商務區範圍內共規劃建設6座區域能源站、1座取水泵站，目前，3號取水泵站，6、7號能源站一期工程已完工。這些熱泵機組是江北新區用來給江北市民中心、服貿大廈等重要公共項目供能的，花語天境項目則是整個江北首個住宅用戶。【來源:全球化工設備網】

能有這樣的排面，想必也要歸功於中國鐵建的招牌。某種意義上，它也是另類的孤勇者。放眼全江北核心區沒有競品，只跟自己對標。

“誰説對弈平凡的不算英雄”。

04

江核利好未出盡

等待再次高飛

然而，叫好的樓盤，不一定叫座。

這在大校場已有先例，當然邊緣小板塊可以退一步，但是作為核心位置是一步不能退。這事關面子與裏子，核心地段産品是其所承載資源、圈層的外在表現，也與發展相掛鉤，必須是昂揚向上的。

一來，從去年下半年至今，樓市尚在下行期，加上疫情等因素，相當一部分買房人購房計劃一再延期，大校場、河西前期市場均有受影響。

二來，雖然江北圖書館、美術新館等已試運營，但是江北第一高樓、全國最大地下城、11號線、4號線二期等配套設施都無一落地，熱火朝天地施工，也難改整體城市界面有待改善的現狀，江北核心區進入短暫“瓶頸”。

現在的它在等待一個機會，一個王者歸來的契機。誰都知道江北核心區利好遠未出盡，而且相信一旦市場稍有好轉，以及重要的基礎設施配套落地2-3個，江北核心區也將不再是目前局面。

“致那黑夜中的嗚咽與怒吼，誰説站在光裏的才算英雄”。

據悉，花語天境目前在售1、3號樓部分房源，主力建面約143、168㎡，含包均價約4.3-4.4萬元/㎡，預計2025年交付。

實景圖 項目授權供圖