長江畔的五恒住宅 撐起了江核的面子

來源:中國網地産 2022-07-08 09:37:11

南京樓市肉眼可見的開始回溫了!

近兩周來,南京商品房認購量、成交量連續上漲,單周銷量甚至超過4500套。相較于上半年幾乎每週只有一兩千套的銷量,觀望的買房人正在回歸。

長江畔的五恒住宅 撐起了江核的面子_中國網地産

在市場波動的背景下,當下買房再怎麼謹慎都不為過。而目前選擇項目尤為難得的就是其確定價值。

置業的核心肯定是供需結構,就像河西、大校場、江北核心區正核等供需緊張的熱點區域,在上一輪週期裏是中心,確定性非常高,買房人趨之若鶩。

但是當一個主城中心的優質地段樓盤,明明可以躺贏,卻偏花大力氣,打造超出南京市場預期的産品。那麼它是先驅?還是瘋子?

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售樓處實景 項目授權供圖

NO. 1|壹

市場回歸正常,買房回歸中心

最近江北CBD金融商業正中心,被推上風口浪尖。

這個江北核心區正核背負的“閒言碎語”驟然增多,直接的導火索是中國鐵建·花語天境首開192套房源最終平推入市。但是花語天境賣的真的很差嗎?據悉,項目首開賣了約5成左右。南京網上網上房地産數據也顯示,開盤一個多星期,賣了約87套。

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只不過前幾年我們“開盤大賣”、“千人搖號”聽得多了,仿佛過熱狀態才是常態。但是實際上,開盤賣光反而是不健康的市場表現,可能是樓盤報價低了。現在也不乏有樓盤蓄客半年多,僅開1棟住宅、少量房源而人為製造大賣的場景。

同樣的還記得3年多前,鼓樓一科技住宅首開主力戶型建面約220—250㎡,開盤當天去化近7成;二次開盤只有5套,竟然平推。但是,剩餘房源還是被消化掉,最終次新房報價幾乎都在約6萬/㎡+。

可見,江北核心區正核並沒有大家認為的那麼差,而且“買得對”比“買的便宜”更重要。

回歸中心買 ,是當下置業的核心邏輯。

就能級而言,江北新區是整個江蘇省唯一的國家級新區,“十三五”開始,南京城市格局已全面轉向擁江發展,其中高標準建設江北新區被擺在南京改革發展戰略全局的突出位置。

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(規劃圖)

南京北站、北沿江高鐵等重要的交通樞紐逐漸匯聚到江北新區,未來江北新區小到可以連接蘇中、蘇北等區域發展,大到將揚子江八市有機串聯在一起,並實現沿江八市快速通達西南等全國各地區,“樞紐”地位不言而喻。

《南京市城市總體規劃(2018—2035)》草案,也明確了江南、江北兩個主城的規劃。其中江北CBD在區位上就是江北的主城中心,在規劃、産業集聚、城市建設等指標上也是對標的上海陸家嘴這一金融貿易區。

即便是去年樓市下行期,江北核心區正核也依舊是整個江北的焦點。今年5月,區域內揚子江金茂悅一套退房吸引99人報名人數,中簽率低至約1%,同樣足以説明土地價值。

不僅如此,這裡房東心理預期很高,次新房基本掛牌均價都在4.5-5萬元/㎡左右。“業主心態普遍穩定,不低價砸盤”,是他們的共識。

NO. 2|貳

一線江景,城市繁華近鄰

中心區域,往往集聚著大量的交通、金融、文化、教育、醫療等城市資源。花語天境地處江北新區、江北自貿區和中央商務區三區疊加位置,周圍環繞著豐沛的公建配套。

建築大師斯蒂芬·霍爾説過,“居住的價值,隱藏于其中核心的,是其與城市之間的關係。只有那些既能享受自然資源,又有俯瞰城市繁華背景的區域,才是具有價值的居所”。

花語天境,近距濱江公園約400m,直面一線江景,部分高層房源可瞰江。

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江北核心區實景 中國網地産(南京)朱承勝攝

南京市規劃有約308公里濱江岸線,但是留給城市生活和旅遊景觀岸線的只有約50.5公里,僅佔據岸線總里程的約16.4%(資訊來源:《南京長江岸線資源綜合利用總體規劃》)。

也就是説,隨著濱江區域逐步開發,可居住的空間只減不增,難以複製的自然資源註定只能是少部分業主窗外的風景。

而且浦口濱江濕地公園、江灘濕地公園以及江北標誌性景觀青龍綠帶(一期工程接近完工)等,也是加分項,從此家門口就是露營打卡點。

從高空俯瞰,江北第一高樓(在建)、江北最大地下城(在建)、新金融中心(在建)、南京美術館新館(在建)、江北新區圖書館(在建)、江北市民中心(已運營)等地標建築環伺。

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江北核心區實景 中國網地産(南京)朱承勝攝

目前這些地標大多在火熱建設中,未來在駕車周邊轉轉,繁華街景于車窗外可一一呈現。

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江北CBD實景 中國網地産(南京)朱承勝攝

而且作為南京規劃能級的頭部板塊,地鐵的到來順理成章。

據悉,花語天境緊鄰規劃的地鐵15號線沙灘廣場站,“家門口”的地鐵;與在建的11號線七里河東站和4號線二期濱江站直線距離都在約700米左右,再加上規劃的13號線,五軌交匯形成真正意義上的TOD樞紐中心。

值得一提的是,項目本身還將建設1棟辦公、1棟高端公寓以及裙樓商業,打造世界級總部基地,聚焦總部、金融、消費等核心功能。其中總部辦公基地為中國鐵建華中指揮部總部。

CBD Living的感覺有了。

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效果圖

對於江北核心區正核的未來,大家從未有過懷疑,更多是對於發展週期的“小牢騷”。

從無到有,這是不可避免的壁壘。

NO. 3|參

五恒科技系統,撐起江核的面子

這個項目的第二大標簽,是五恒科技住宅,賦予了生活更多可能。

江北核心區首個科技住宅的地位,也預示著板塊居住革新的開始。

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效果圖

在河西、大校場等頭部板塊,科技住宅已成為封面級住宅的標配。比如,天花級別的海玥花園、長江尊邸,大校場的雲瀾尚府、金基望樾府等等都是得到買房人真金白銀投票的。

不同於目前市面上地源熱泵、空氣源熱泵的科技住宅,花語天境打造了南京首個江水源熱泵科技住宅産品。

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效果圖

用江水作為熱泵機組的冷熱源,生産供能系統所需冷熱水,再由能源管網輸送,通過頂棚毛細管網輻射系統,使屋內室溫冬暖夏涼,全屋溫度恒定,也避免了空調直吹帶來的不適感。

恒凈的實現,也與毛細管天棚輻射冷熱系統有關。不同於傳統空調房,室內無機器部件,根源上減弱噪音。同時吉博力的同層排水系統,也能降低生活用水的噪音;加上建築墻體隔音、全屋LOW-E玻璃等協調,為業主提供全方位的隔音保障。

恒濕,是通過新風置換系統實現,避免因空氣濕度過高或過低引發的呼吸道、皮膚敏感等疾病。夏季除濕,即便梅雨季節,也能使室內濕度控制在約70%以內側人體健康舒服範圍;冬季室內相對濕度也不會低於30%,加濕器的錢也省了。

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升級樣板間實景 項目授權供圖

恒氧,同樣通過新風系統實現,以下送風、上排氣方式,將室內污濁空氣從頂面排出,讓室內遠離黴菌和油煙的煩惱,保持空氣清新。

恒潔,則採用新風系統與PM2.5除塵系統,通過四級過濾模式,將PM2.5過濾效率提高到90%以上。並且利用微正壓環境,保持室內空氣乾淨清新,不易積塵。

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升級樣板間實景 項目授權供圖

而且科技住宅較普通住宅的溢價效應更明顯。河西中的高端住宅海玥名都,新近二手房成交單價高達約8.6萬/㎡,成交總價超過2000萬一套。

江寧百家湖朗詩玲瓏嶼,目前二手房掛牌價約4.9萬/㎡,打造了區域少見的科技住宅,比旁邊小區掛牌價高出2萬/㎡。

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(截圖于鏈家官網)

拋開其價值不講,好房子的意義也在於,它們能代表了當地人居建築的水準,逐漸成為展現城市實力的一張名片。作為長三角地區不弱于上海陸家嘴的金融CBD,江北核心區正核也需要一個足以撐起面子的項目。更有甚者,江北新區還出臺了《關於提升江北新區新建商品住宅建築品質要求的通知(試行)》,對江北核心區新房建築品質做出要求,全方位提高居住品質,文件試行一年。

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政策文件

比如,外立面應選用石材、鋁板、保溫裝飾一體板等質感優良的材料,不得採用真石漆、質感塗料材料;

建築外窗宜選用隔熱鋁合金型材,且採用三玻兩腔中空玻璃;

一層入戶大堂墻面應選用瓷質磚、天然石材、木飾面、夾絲玻璃、岩板等質感飾面材料;地下機動車庫入戶門廳裝修標準宜參照一層入戶大堂;

住宅層高不應低於3.0m;

消防連廊地面應鋪貼防滑地磚並設置明排水溝等等。

據悉,在建築風格上,花語天境外立面就大面積採用金屬一體板,並搭配系統窗,隔音降噪,質感卓越。

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效果圖

NO. 4|肆

建面約143—168㎡全四房,一線品牌聯盟

起步門檻建面約143㎡,也是一大標簽。卻也飽受爭議,被人們認為步子邁大了。並且例舉了河西南、大校場等板塊數個新盤入門戶型面積開始做小的事例,順應市場、收割客戶。看似有一定的道理,實則不然。南京市房地産學會會長、南京工業大學教授吳翔華曾表示,“這只是部分項目自己研究的結果。不能代表趨勢,也不可能成為一個趨勢”。每個樓盤都會有核心客戶、重要客戶、普通客戶的定位。小戶型固然可能拉低總價,補充一些普通客戶。但是對於深度改善客群,“如果住在一起可能會拉低生活品質,就會影響判斷”。

建面約168㎡戶型與建面約143㎡戶型格局類似,同樣為四房兩廳兩衛設計,但空間感更強,舒適度自然更勝一籌。

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建面約168㎡戶型圖

獨立玄關空間設計,增加入戶儀式感,一個轉身、心情立換。

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升級樣板間實景 項目授權供圖

U型廚房,操作動線合理,可同時容納多人操作;LDK餐廚客廳一體,創造派對級家庭歡聚場。

四開間朝南,搭配約4.9米開間客廳,視野開闊;以及開間約8米、進深約1.8米的寬屏大陽臺,在傳統晾曬功能的基礎上,可放置情景吧臺、跑步機等,解鎖更多生活逸趣,給予生活從容。

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升級樣板間實景 項目授權供圖

四房戶型滿足功能性的同時,還設置有多功能書房,繁忙之餘也有安靜一隅給自己充電。另外南向主臥、次臥、北向兒童房、主衛、次衛均帶有飄窗,拓展了使用面積。

主臥套房設計,配置衣帽間,主衛雙臺盆、雙重洗浴系統,淋浴、浴缸皆宜,私享尊貴生活。客衛三段分離式,使用效率高效。

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升級樣板間實景 項目授權供圖

建面約143㎡為四房兩廳兩衛雙陽臺設計,格局方正,南北通透。

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建面約143㎡戶型圖

升級裝標方面,項目用到了瑞士吉博力、德格、杜拉維特、漢斯格雅、博洛尼、飛利浦等高端品牌,配置同樣精益求精(具體裝標以售樓處合同為準)。

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升級樣板間實景 項目授權供圖

其實,不管是從江北核心區人居水準提升,還是企業角度,都需要這麼一個代表性樓盤。

中國鐵建一貫堅持産品長期主義,以硬核産品力帶動區域向更高層級跨越。比如,在江南落子花語江南,科技改善大宅,板塊房價衝上新臺階。

此次落子江北核心區正核也希望創造新的“標桿”,五恒科技系統系統+大戶型門檻+國匠精工,一個辨識度很高的花語天境,將引領江北核心區高端改善住宅的標準。

未來,談到城市封面,江核的花語天境,會是繞不開的存在。值得一看!

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(責任編輯:王永超)
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當一個主城中心的優質地段樓盤,明明可以躺贏,卻偏花大力氣,打造超出南京市場預期的産品。
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