中國社科院藍皮書:住宅庫存6年來首次增加,預計今年市場逐步修復

來源:澎湃新聞 2022-06-15 09:29:08

6月14日,中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地産估價師與房地産經紀人學會與社會科學文獻出版社共同發佈了《房地産藍皮書:中國房地産發展報告(No.19·2022)》(下稱《藍皮書》)。

《藍皮書》指出,隨著2021年年底信貸環境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對寬鬆,預計2022年房地産交易市場逐步修復。

住宅待售面積6年來首次增加

《藍皮書》指出,2021年,全國商品房銷售面積為17.94億平方米,比2020年小幅增加了1.9%,增幅比2020年的2.6%進一步收窄。從物業類型來看,住宅和辦公樓的銷售面積小幅增加,商業營業用房的銷售面積小幅下降。2021年全國商品房銷售面積中,住宅的銷售面積為15.65億平方米,比2020年增長了1.1%;辦公樓的銷售面積為0.34億平方米,比2020年增長了1.2%;商業營業用房的銷售面積為0.90億平方米,比2020年下降了2.6%;其他商品房的銷售面積為1.05億平方米,比2020年增長了22.1%。從商品房待售面積來看,待售面積增幅有所擴大,住宅待售面積6年來首次增加。

數據顯示,2021年全國商品房待售面積為5.10億平方米,比2020年增長了2.4%。其中,住宅待售面積為2.28億平方米,佔44.7%;辦公樓待售面積為0.38億平方米,佔7.5%;商業營業用房待售面積為1.28億平方米,佔25.0%。從2015年全國商品房待售面積創下7.19億平方米的歷史高點後,商品房待售面積開始逐年減少,直至減到2019年的4.98億平方米;2020年全國商品房待售面積比2019年增長了0.2%,增至4.99億平方米,但商品住宅待售面積仍小幅減少;2021年商品住宅待售面積增幅由負轉正,出現了自2016年以來的首次增加,全國商品房待售面積增幅也較2020年的增幅有所擴大。

房地産企業普遍出現流動性困難

《藍皮書》顯示,2021年下半年開始,房地産企業普遍出現資金緊張、流動性困難,部分企業出現到期債務不能如約償還,在建工程趨於停工等問題,對市場預期形成較大衝擊。房地産企業風險暴露,給上下游如建築施工企業、設計企業、建材商、提供信貸的金融企業都帶來較大的拖累,甚至關聯農民工工資的拖欠。部分房地産企業還存在規模不小的社會及內部集資,無力償還到期債務容易引發社會問題。

2021年10月20日,中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示,“目前房地産市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地産市場健康發展的整體態勢不會改變”。中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出:“在金融管理部門的預期引導下,金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正,融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。”隨著中央的關注及政策執行的糾偏,房地産行業融資偏緊收緊的狀況得以緩解,房地産企業和購房者的合理資金需求將得以改善。

《藍皮書》提出,應積極化解房地産企業風險。鼓勵有實力的企業參與房地産企業股權並購,支援金融機構提供相應的並購貸款,促進風險暴露房地産企業及項目的並購與優化重組;當房地産企業無力償還到期債務時,通過組織多方友好協商,幫助企業實現債務展期;適度放寬房地産企業融資管控,支援房地産企業合理融資需求;加強預售資金管理,在保障購房者合法權益、確保已售期房按期按質交房的基礎上,提升資金利用效率。

預計2022年商品房銷售均價增長2.8%

展望2022年,《藍皮書》指出,2022年,在堅持“房住不炒”目標定位的前提下,面對更為嚴峻的穩增長形勢,“穩地價、穩房價、穩預期”“三穩”目標的重要性更加凸顯,“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”將是貫穿全年的主題。信貸環境持續改善,但大幅放鬆的可能性較小。為促進市場復蘇,對前期過緊的抑制政策進行局部調整,促進合理住房需求釋放。如針對需求端,未來政策可能在首套房認定標準、交易稅費、人才購房等層面調整優化,以利於需求釋放。供給端,在“三線四檔”基本原則不變的前提下對房企融資政策邊際可能放鬆,集中供地的報名和競拍規則以及新房限價等均有調整空間。

《藍皮書》顯示,預計2022年全國房地産市場將呈現“銷售面積增速平穩回落,銷售均價小幅上漲,新開工面積持續下降,投資增速明顯回落”的特點。在房地産政策相對平穩的條件下,全年商品房銷售面積將增速回落,增長1.7%;房地産開發投資增速下降,增長0.8%,住宅開發投資由正轉負,下降0.2%;在土地價格上漲的情況下,銷售均價將保持小幅上漲,全年增長2.8%。

藍皮書指出,隨著2021年底信貸環境的改善以及2022年第一季度信貸額度相對寬鬆,房地産市場將繼續走向復蘇,預計2022年房地産交易市場逐步修復,第一季度成交量完成築底,第二季度成交價格實現止跌。二手房市場率先啟動,加快換房需求進入新房市場,帶動新房成交量築底回升,銷售端去化加快疊加房企融資壓力緩解,房企週轉效率回歸正常化,資金流動性壓力得到實質性緩解,拿地信心逐步恢復帶動土地市場修復。

《藍皮書》預測,在房地産政策相對平穩的條件下,預計2022年住宅交易規模達到22萬億-23萬億元。2022年新房銷售金額為15.3萬億-16.7萬億元,中性情形下銷售金額為16萬億元,同比下降2%,銷售面積同比下降5%,價格同比上漲3%。預計2022年二手房銷售金額為6.3萬億-6.7萬億元,中性情形下銷售金額為6.5萬億元,同比下降7%,成交面積同比下降8%,價格同比微漲1%。

(責任編輯:楊帆)
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