樓市“鬆綁”的訊號正向更多、更廣的城市蔓延。一般來説，三四線城市的房地産業往往更需要鼓勵性政策。但3月以來，以鄭州、哈爾濱、福州、蘭州為代表的的四大省會城市，也逐一打開了政策的工具箱。

蘭州樓市調控實質性放鬆

清明小長假的尾聲，甘肅蘭州樓市出了大招。《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》出臺，從降低首付比例、部分放鬆限購、放寬限售條件等方面釋放積極信號。

在貸款方面，個人通過商業銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低於20%，二套住房最低首付款比例不低於30%。同時，對於擁有一套住房並結清了購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房的，執行首套房貸款政策，即執行“認貸不認房”。

在限購方面，對於在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支援，允許其在限購區域內新購一套住房；對於兩孩或三孩家庭，也可在限購區域內新購一套房産，在一定程度上打開了限購窗口。

政策的放鬆和蘭州自身市場行情密切相關。根據中國房地産指數系統百城價格指數，蘭州新建商品住宅價格連續3個月環比下跌，市區商品住宅成交規模同比連續10個月下降，2022年3月同比降幅近八成，購房者置業情緒仍較低，市場調整壓力較大。

“蘭州此次加大需求端政策力度，涉及範圍較廣，限購、限貸、限售等均有放鬆。”正如中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜所言，業內普遍認為，蘭州此次放鬆的動作具有全面性。

上一個如此豐富的政策，便是3月1日河南鄭州發佈的《關於促進房地産業良性迴圈和健康發展的通知》(簡稱“鄭十九條”)，更是有人形容此次蘭州“基本複製了鄭州的政策”。因而，“鄭十九條”發佈一個月後的鄭州樓市情況，對於接下來各地的調控也具有參考意義。

“鄭十九條”滿月，改善型住房火熱

“政策剛出臺後兩周，看房的人非常多，相當火熱，現在熱度下來了一些。”鄭州房地産仲介徐峰(化名)向中新財經表示。

帶看量的上升還未帶動房價的回彈。剛剛過去的清明假期，徐峰所在的門店依然在積極準備促銷活動，他向中新財經介紹了一套位於鄭州三環位置的二手房産，目前有很多買家感興趣：“120㎡的三房，年頭比較久了，業主開的價格是88萬元。要知道放在四、五年前，同小區同戶型的能賣到快150萬元。”

但讓徐峰感受更明顯的，是改善型住房甦醒，即新政中“已有一套住房且貸款還清，再買時享受首貸”惠及的購房者。徐峰舉例，在鄭州主城某500萬元起步的熱點樓盤，不僅一天能到訪上百組客戶，有的銷售人員一天就能簽下四、五單。

“總的來説，鄭州新政後的首個小長假，樓市的整體銷售好于去年底，但還沒能趕上去年同期。”徐峰認為，在經歷暴雨、疫情、“爛尾樓”等多輪打擊後，鄭州樓市的置業預期仍處於修復期，最需要的是信心，也期待改善型住房的火熱能帶動剛需入場。

哈爾濱、福州放鬆限售、限購

3月23日，同為省會城市的哈爾濱市宣佈廢止2018年出臺的限售政策。文件中，原規定“已完成其階段性調控使命”表述頗為引人關注。

2018年起，哈爾濱開始實行區域性限售政策，在主城區6區取消建設單位網簽合同備案資訊登出許可權，凡新購買商品住房的，自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，此次哈爾濱對既有政策廢除，屬於政策放鬆的一種新形式，標誌著當地房地産政策約束和捆綁的內容減少。此次“限售”政策廢除，意味著本就沒有限購政策的哈爾濱樓市面臨更多利好。

但在業內人士看來，利好效果如何仍待進一步觀察。因為在去年10月，哈爾濱曾發佈十六條新政，包括放寬公積金貸款條件，發放購房補貼等內容，但半年過去，哈爾濱樓市仍處於低迷態勢。

同樣“坐不住”的省會城市還有福建福州。3月30日，有媒體從福州市不動産登記和交易中心處獲悉，福州已在一定範圍內放鬆限購政策，非戶籍家庭可在當地購房。

具體而言，非五城區戶籍家庭(含港澳臺)在福州五城區購房，無需落戶，且無需提供近2年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。

“説明省會城市也逐漸在進行放鬆，省會城市壓力也較大，類似放鬆對政策于所在省份的市場預期轉變是有積極影響的。”嚴躍進指出。

超60城出手，成效或年中顯現

如果將目光從省會城市外拓會發現，更多城市早已加入了鬆綁樓市的隊伍。

從範圍看，進入4月，僅5天時間就有6個城市接連出臺寬鬆政策。據諸葛研究院不完全統計，截至3月30日，有62個城市鬆綁了樓市政策，主要在降低首付比例，下調房貸利率，公積金貸款放鬆，放鬆限售限價，放鬆限購限貸，購房補貼等層面。

從力度看，3月份以來，已經有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的六城對限購限售政策進行了鬆綁或取消，充分説明調控放鬆進入新階段，即從此前降低首付的做法轉變為對“五限”政策的鬆綁。

對於限制性措施的屢屢退出，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪提到，限購、限售這種限制性政策對於樓市管控的力度相對較大，作用週期相對較短，效果較為明顯，調整較為靈活。

“但如果把控不好力度也會存在一定的弊端，如過度限制可能會降低市場購買欲，導致樓市供需失衡等。”關榮雪提到，因此也從側面反映出城市對於政策放鬆的迫切性與必要性。

“2022年清明假期期間，全國重點監測城市中，除個別熱點城市成交面積有所增長外，多數城市成交規模均同比下行。”中指研究院數據顯示，但熱點城市在前期積壓的需求逐漸釋放下，市場已進入恢復通道，預計熱點一二線城市以及東部城市群內部部分三四線城市市場有望率先企穩恢復。

機構普遍認為，年中或是樓市重要轉捩點。房地産政策底逐漸顯現，在因城施策對地産銷售和配套融資的帶動下，預計年中房地産信貸需求將有明顯改善，帶動總體信貸需求好轉。