中國地産網訊 近日，貝殼研究院發佈《2022年一季度二手房市場報告》。報告顯示，信貸寬鬆及地方調控政策放鬆下，一季度二手房成交量環比增長，價格基本止跌，市場完成築底。市場呈現不均衡復蘇態勢，長三角區域恢復力度較強。

1. 一季度二手房市場完成築底

一季度二手房成交量環比回升。貝殼研究院數據顯示，2022年一季度貝殼50城[ 貝殼50城包括：北京、上海、深圳、廣州、成都、大連、福州、貴陽、哈爾濱、杭州、合肥、呼和浩特、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、寧波、青島、廈門、瀋陽、石家莊、蘇州、太原、天津、溫州、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、常州、東莞、佛山、綿陽、惠州、嘉興、廊坊、洛陽、南通、泉州、紹興、無錫、蕪湖、徐州、煙臺、中山、珠海。]二手房成交量環比增長約7%，其中2、3月連續環比回升，3月環比增速超過40%，3月成交量恢復至去年7月的水準。這驗證了我們去年年底做出的 “2022年一季度二手房成交量築底回升”的預判。同比來看，2022年一季度二手房成交量較去年同期高點下降約四成，較2020年同期增長約七成。

價格整體止跌轉穩。貝殼研究院數據顯示，2022年2月貝殼50城二手房價格指數與1月持平，結束去年8月以來連續環比下跌的走勢；3月環比微跌0.1%。

市場呈現不均衡復蘇的態勢。從季度成交量來看，50城中約七成的城市一季度二手房成交量環比增長，長三角城市群內除上海受疫情影響而下降外，多數城市普遍環比增長，其中紹興、寧波、合肥、南通等城市季度環比增速超過40%。成都、重慶季度成交均環比增長20%左右。粵港澳大灣區城市群中，廣州、佛山環比增長，環深城市多環比下降，深圳受疫情影響降幅較大。城市價格方面，一季度北京、上海保持平穩上漲，二三線城市中長春、哈爾濱、蘭州等北方城市房價仍未走出下跌區間。

住房信貸大幅降息疊加地方支援性政策增多是支援市場復蘇的關鍵因素。

一方面，央行降準、降息，房貸利率持續下降。3月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較去年12月累計回調30個、31個基點，其中3月環比回落13個、15個基點，為2019年以來月度最大降幅；銀行放款持續提速，3月103城平均放款週期在1個月左右，接近2020年三季度最快的速度。目前近五成的城市放款週期不足一個月，19城放款週期低於20天，其中長三角城市佔13城。

另一方面，地方支援性政策力度增大、密度提高，並由低能級城市向高能級城市傳導。一季度地方政策側重對需求端的支援，由降低房貸利率、提供購房補貼、降低落戶門檻、提高公積金貸款額度上限、降低公積金首付比例到取消“認房認貸”支援改善性購房、降低交易稅費、取消限售；調控政策放鬆的城市由三四線城市向鄭州、哈爾濱等二線省會城市傳導。調控政策放鬆對促進市場成交發揮積極作用，以鄭州為例，3月1日“鄭十九條”出臺後，市場成交明顯回升，貝殼研究院數據顯示，3月鄭州二手房成交量超過2月的2倍。

2.預計二季度成交量繼續回升，價格震蕩橫盤

信貸環境及調控政策將進一步寬鬆。3月16日金融委會議提出“關於宏觀經濟運作，一定要落實黨中央決策部署，切實振作一季度經濟，貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長。關於房地産企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。” 同日，央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部等部委也相繼積極表態維穩。預計年內貨幣政策保持穩健寬鬆，住房信貸仍有降息空間且額度有保障，針對企業融資的支援性政策進一步細化，針對需求的支援性政策進一步加碼且城市能級逐步提高。

供需活躍度提高帶動後期成交量增長。貝殼研究院數據顯示，2022年3月貝殼50城帶看客戶量、新增掛牌房源量環比增長均超三成。預計二季度二手房成交量繼續恢復性增長，月度同比有望年轉机正。

值得關注的是，當前市場面臨預期較弱的問題，市場修復過程將被延長，未來市場修復需要更精準的政策呵護。雖然二手房成交量有所恢復，但絕對水準仍處於相對低位。當前二手業主預期較弱，貝殼研究院數據顯示，貝殼50城二手房景氣指數在2月恢復至20以上，3月回調至18，超七成的城市景氣指數在20以內，特別是長春、哈爾濱及石家莊、青島、太原等北方城市市場景氣指數持續低於15，市場預期低迷。此外新房市場銷售沒有明顯起色，房企拿地積極性尚未恢復。3月新一輪的疫情帶來局部地區管控也給市場帶來更多不確定性。這將延長市場修復過程，短期內價格可能呈現波動性橫盤狀態。未來市場預期的修復需要更精準的政策呵護。