近日，貝殼租房與樂灣公寓合作簽約儀式在上海舉行，雙方投資共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區正式落地。該項目由老舊廠房改造而來，總體量達2978套，將面向新青年、新市民提供租賃服務。

作為國內龍頭房産交易平臺的貝殼找房（以下簡稱“貝殼”），為何要進軍租賃業務？同時，它為何不選擇與同為鏈家係的老牌租賃企業自如合作，而是“捨近求遠”選擇與樂灣公寓進行合作？未來，不斷擴張佈局的貝殼租房是否會與自如存在同業競爭？

貝殼首個青年公寓落地上海

據悉，此次貝殼租房和樂灣公寓合作建設的貝殼新青年公寓佔地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項目總體量達2978套，月租金最低至2700元。同時，公寓實行集中式、服務式管理，將面向新青年、新市民提供可支付、職住一體、安全、乾淨的獨立居住空間。

值得一提的是，與貝殼找房同為鏈家係的自如，佈局租賃業務已有10年之久。資料顯示，2011年10月18日，熊林在左暉的支援下創立自如，開創房屋租賃産品和服務的“長租”新模式，為城市年輕人提供經過標準化裝修，配套租務、保潔、維修等居住服務。經過十年的發展，自如在中國十個主要城市運營超過100萬間房屋。

在此背景下，貝殼為何還要進軍租賃業務？對此，貝殼方面表示，住房租賃成為國家解決城市住房突出問題的核心方式，因此，為國家住房租賃體系的不斷完善貢獻力量，協助建設發展良好的租賃市場，也是貝殼的發展目標之一。為此，貝殼于2021年底成立“貝殼惠居事業群”，並全新推出“貝殼租房”。依託貝殼在居住服務領域二十年的市場經驗，貝殼租房將聯合多方合作夥伴，探索更多合作模式。而此次亮相的貝殼青年公寓，是貝殼租房在打造多元化租賃住房供給側解決方案的一次實踐。

對於未來的佈局，貝殼方面表示，“貝殼租房的具體規劃包括三個方面：一是通過模式創新和合作共建，打造多元化的租住供給側解決方案；二是對貝殼來説，面向租賃用戶持續創造增量價值，讓租住成為一種生活方式，是另一項重要使命；三是貝殼租房還將致力於行業效率的提升，包括提高租賃經紀人的穩定性以及産業鏈其他夥伴的整體效率。”

或為維持業績及尋找第二增長曲線

“從上海去切入長租公寓市場，相對來説更具代表性。未來貝殼切入租賃市場的細分賽道，肯定不會聚焦于一城、一地，而是會呈現出一個相對全面鋪開的狀態。”合碩機構首席分析師郭毅指出，原因在於，一是基於貝殼自身的業務佈局，針對房地産的全鏈條服務內容；二是鏈家係中的願景集團在室內裝修、舊房改造方面有經驗，也擁有自己的業務團隊，能夠與貝殼租房相互協同實現“成本精益化”，提升運營水準。

“貝殼租房選擇線下長租佈局，已經不是短期目標、一個業務那麼簡單，而是真正著眼于從線上走向線下的一個重要舉措。”房東東公寓學院創始人全靂如是稱。

貝殼之所以佈局租賃業務，在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，在目前房地産行業整體不景氣和交投不夠活躍的情況下，貝殼此舉為了維持業績和尋找第二增長曲線，從房地産代理和經紀平臺向租房業務拓展，是利用貝殼自身的流量和平臺優勢探索新的相關業務領域、尋求新的發展機會的舉措。而與樂灣公寓聯手，除了快速獲取現有的市場增量之外，還能夠獲得在長租公寓領域的經驗，形成合作發展的雙贏優勢。

在房地産和網際網路研究院創始人相國良看來，去年至今，開發商整體狀況不太好，所以貝殼新房業務必然受到影響。去年，貝殼進入了家裝領域，今年必然也要尋找業務方面的增量空間，進行多元化的探索，加上租房市場有著較大的發展空間，因此，貝殼進軍租賃業務是有意義的，比如嘗試平臺化租賃，由此尋找一些創新機會。

“這幾年國家層面一直在推進長租公寓的發展，今年實際政策利好可能會更多。因此，今年入市的項目可能支援性政策會更多，企業投入方面的壓力會有所減少。”上海中原地産市場分析師盧文曦如是説。

為何“捨近求遠”選擇合作對象？

令外界關注的是，貝殼佈局租賃業務，為何不選擇與同為鏈家係的自如合作，而是“捨近求遠”選擇與樂灣公寓合作？對此，柏文喜分析稱，此舉一方面或是為了避免與自如合作形成不必要的“內耗”，另一方面，處於起步階段的貝殼租房，如果與自如合作，或導致自身在戰略層面失去獨立發展的可能性。

在盧文曦看來，貝殼租房在定位上跟自如相比，可能存在差異性。自如主要是託管模式，而樂灣公寓可能更多是集中式，貝殼租房可能是想尋找一些不同的模式運營，從而有所突破。

“貝殼和自如是獨立運營公司，有著自己的合作標準和要求，或許只是在這個項目上沒找到共同點而已。”全靂如是分析。而在知名地産分析師嚴躍進看來，貝殼租房選擇與樂灣這類長租公寓企業合作，很大程度上具有積極意義，能夠快速介入此類業務的開拓。從産品線上看，貝殼租房這次做的是集中式的項目，未來也可以納入到保障性租賃住房的體系中。

談及下一步貝殼租房與自如之間的關係，貝殼方面回應稱，自如將繼續是貝殼租房的重要合作夥伴，貝殼租房將和自如開展更多合作，比如在面向租房業主時共同提供多元化服務模式，以及在集中式公寓的建設和運營、生活服務等領域的合作，“未來，貝殼租房將依託科技和運營服務能力，聯結更多合作夥伴，共同為用戶提供良好租住體驗；同時，會通過合作共建等方式，面向新市民、青年人等群體提供各類集中式租賃住房。”

貝殼租房與自如是否會存在同業競爭？

還有一個值得探討的問題在於，未來隨著貝殼租房的業務進一步擴大，是否會與自如存在同業競爭的情況？

“從目前貝殼租房的動作與發展方向來看，應該會與自如形成錯位的競爭關係，而不會形成直接衝突的同業競爭。貝殼租房未來的競爭對手應該是58同城之類的房地産代理租售平臺，而不是自如公寓。”柏文喜稱。

嚴躍進分析，目前貝殼租房佈局的，和自如的分散式房源有差異，預計不會形成同業競爭，“實際城市擴張中，貝殼租房要適當做好區別和産品分類，做好差異化競爭。貝殼租房的對手，主要還是目前涌入市場的各類保障性租賃住房項目。”

在全靂看來，鏈家投資的三大板塊——自如、願景集團、貝殼租房都在長租領域佈局和深耕，只是側重點不同，並不會形成直接競爭，“貝殼租房目前線上上的機會不錯，昔日的對手58集團正在業務調整中，此時，趕上國家大力發展租賃市場，貝殼租房往線下突破，是個良好的時機。”

不過，郭毅指出，自如近年來也在投資建設集中式青年公寓産品，因此，跟貝殼租房之間會存在相互的競爭關係，但從客群屬性上分析，會各有側重，相對聚焦在細分市場和細分人群上。未來，房企係的長租公寓品牌，或是貝殼租房的競爭對手。

“肯定會有競爭，但這種競爭還不至於出現激烈的碰撞，因為自如體量很大，貝殼租房才剛開始起步。”談及貝殼租房和自如未來的發展格局，在景暉智庫首席經濟學家胡景暉看來，未來存在三種可能性。其一，貝殼租房和自如作為兩個獨立主體，未來或存在直接的競爭關係——貝殼租房這次與樂灣公寓攜手，不僅僅是流量導入的問題，而是實際投入建設，貝殼租房未來可能會切入自如所開展的業務；同樣，自如除了重資産及輕資産託管外，也有可能做成租房流量平臺。其二，目前貝殼的租房流量都導入了自如，不像“平臺”，因此，貝殼需要豐富産品線，除了給自如流量外，也給其他客戶；同時，自己也投資建設一些租賃産品，由此更像“平臺”而非自如的流量入口，而此舉的目的必然不是與自如競爭。

此外，對於第三種可能性，胡景暉表示，貝殼佈局租房業務，不排除為未來買下自如做“伏筆”，“在貝殼找房上市後不久，自如也開始謀劃上市，但後來上市計劃擱淺。因此，也不排除未來自如被貝殼併入，成為貝殼租房的一條産品線。”