如今，城市更新已經成為時代的主旋律。

2021年全國兩會，城市更新首次被寫入政府工作報告；《“十四五”發展規劃及2035年願景目標綱要》中也提出，將實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，城市更新已升級為國家戰略。

同年9月，重慶市規劃自然資源局發佈《重慶市中心城區城市更新規劃》（以下簡稱規劃），根據規劃，重慶將以“兩江四岸”為主軸推動城市有機更新，圍繞重慶“國際化、綠色化、智慧化、人文化”目標，謀劃重要功能及空間佈局。

近期，根據住房和城鄉建設部近日印發的《關於開展第一批城市更新試點工作的通知》，將對全國21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作，其中重慶市渝中區榜上有名。

在此背景下，中國網地産專訪重慶教授級資深規劃專家趙芾，億翰智庫西南區域總經理陳冬旭，共同探討全面實施城市更新行動的價值、意義和今後城市發展的走向等問題。

重慶教授級資深規劃專家趙芾

中國網地産：如今中國城市更新經歷了哪幾個階段的歷史演變？

 趙芾：1、發展初期（1979年—1991年）

改革開放初期，國內城市建設欠賬太多，城區公共設施和基礎設施嚴重不足，土地利用率低下、城市環境惡化等問題日益明顯。這一段時期開始，城市更新開始提上議事日程，城市更新以大拆大建方式為主。為了滿足城市快速需要，城市通過大規模的推倒重建，“簡單龐大商廈+排排坐單元樓”，基本形成了我國“千城一面”的城市面貌。

2、發展中期（1992年-2012年）

1992年開始，以製造業為代表的新興産業對土地空間有極大需求，拋開舊城區的“開發區”被大規模建立起來。在前期拆建重構的過程中，我國累積了諸多舊區功能改造和價值提升的實踐經驗。面對諸多問題，從整體功能性、整體發展角度出發的城市更新開始。

3、當前發展（2012年-至今）

隨著我國城鎮化率突破50%，城鎮化發展開注重品質。這個階段我國經濟的高速發展推動了城市發展新的需求。在城市更新表現上，引導投融資的方式更加的豐富，開始注重城市有機更新，強調項目對城市整體環境的優化作用，進一步體現了城市文化與有機更新的和諧共生。

中國網地産：“十四五”規劃中國家提出城市更新行動，針對的是國家發展全局，還有整個城市的發展，您如何看待這一政策？

趙芾：2021年3月12日,《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》出臺。《綱要》為完善我國新型城鎮化戰略，提出實施城市更新行動，提升城鎮化發展品質。因此，《綱要》有關城市更新方面，既有宏觀戰略，也有具體舉措。

《綱要》提出未來我國城市更新的目標要求。我國在新型城鎮化建設中，同樣應提升城鎮化發展品質，全面提升城市品質，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。規劃中明確提出要加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，推進老舊樓宇改造，積極擴建新建停車場、充電樁。

中國網地産：目前，各個地方城市更新行動如火如荼，您又怎麼看待重慶以“兩江四岸”為主軸推動城市有機更新呢？

趙芾：作為城市發展的主軸重慶中心城區的“兩江四岸”，一直被視為“山水之城、美麗之地”的城市名片。而“兩江四岸”治理提升也不等同於一般的環境整治和風貌改造，而是貫徹落實新發展理念，從不斷完善城市功能、優化空間佈局、傳承歷史文化等方面系統地促進城市有機更新，提升城市産業能級，增強城市發展活力的重大舉措。幾年來，以“兩江四岸”治理提升，推動了城市的有機更新，以主軸提升帶動城市全面提升，城市面貌得到很大改善。

中國網地産：作為重慶母城，渝中區是歷史文化名城，土地資源珍貴，供不應求。在渝中區開展第一批城市更新試點工作，對於渝中母城乃至重慶整個城市發展的形象能級提升有何價值意義？

趙芾：渝中區是重慶曆史文化名城的主要載體，是濃縮的歷史文化名城，土地當然珍貴，並非供不應求，而是根本就沒有新的土地資源。2000年以後，渝中區進行了2000余萬平方米的建設，總計達到了4000余萬平方米建築面積和60余萬常住人口，高居城市密度之冠；高密度帶來的天量建築，多年積累下來，渝中區需要城市更新的體量巨大，這是第一個特點。其次，功能失調與交通也是制約渝中城市功能提升的主要障礙。從這幾個方面來看，渝中區的舊城更新實踐，就是破解我國城市更新的新探索與新路徑，具有典型示範意義。

去年11月，按照國家統一部署，渝中區開展城市更新試點工作，要求探索城市更新統籌謀劃機制；探索城市更新可持續模式；探索建立城市更新配套制度政策。這意味著我國城市更新已經進入機制、路徑與支撐的實質階段，目的還是防止在城市更新中大拆大建，希望在城市更新的模式上有所突破，那麼將會助力渝中母城發展，再輻射到提升重慶城市發展的形象能級。

中國網地産：請您從規劃的角度來看，城市更新是否會改變重慶城市發展格局?又將對重慶接下來的發展走向帶來什麼樣的影響？

趙芾：目前來看，城市更新會優化重慶的城市發展格局，進一步完善城市的功能配套、提升城市品質，創造生態與環境優美、公共服務完善、交通便利這樣一個理想的城市生活。

去年明確提出“十四五”時期要深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，“加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展品質”。説明“十四五”時期以及未來一段時間，國家將全力實施城市更新行動，推動城市結構優化調整、功能完善和品質提升，切實轉變城市開發建設方式，不斷提升城市環境品質、人民生活品質和城市競爭力，不斷滿足人民群眾對城市宜居生活的新期待。

中國網地産：請問您對現在的城市更新行動有何建議？

趙芾：城市更新是城市自我提升的持續過程，既是對城市空間形態和功能進行整治提升，更是城市的新陳代謝。要讓城市更宜居、讓生活更美好，建設人民城市，關鍵在於城市更新要更“有機”，順應城市內在的秩序和發展規律，弘揚城市的傳統與文化特色，遵照城市的既有肌理來推進城市更新。

其次，基於以人為核心的新型城鎮化目標，城市更新應更多關注宜居、綠色、創新、智慧、人文、韌性等目標落地，關注城市空間結構優化、人居環境提升、歷史文化保護、生態修復與防災減災、彌補城市發展中的短板與不足，解決城市經濟、生活、生態與安全問題。

第三，城市更新本質體現城市治理體系與治理能力的現代化。城市更新應當服從於城市治理現代化的目標、服務於城市居民的美好生活願景。城市更新更應注重城市治理體系的建設，推動城市更新的創新真正體現人民城市人民建，建好城市為人民的宗旨。

億翰智庫西南區域總經理陳冬旭

中國網地産：過去的城市開發建設方式過度依賴房地産，今年很多城市的房地産都在降溫，地方土地開始出現流拍現象。您覺得這是不是城市更新對於地方政府擺脫土地財政依賴的一個倒逼？是否可以轉變經濟發展方式？

陳冬旭：其實不能説是一種倒逼，只是城市更新與土地財政相關聯，這要從整個市場環境和城市發展來看。

中國房地産開發已經擁有幾十年的歷史，現在已經到了一個全新的階段，隨著城市功能的升級，勢必會迎來更新迭代，引進一些産業，來把城市的整個的提檔升級做起來。放眼城市核心區域的一些物業項目或者開發項目，其功能老舊、落後，沒辦法迎合一個現代化城市的發展。

因為，很多在核心區裏的老舊住宅，承載的功能只能滿足居住的基本需求，但是隨著城市發展，是需要導入新的産業和高價值的商業體來同步城市發展的基調，這時候核心區土地的利用價值就比較低。而，城市更新的主要目的就是提升低價值的物業和土地的社會價值和經濟價值，使其轉換成更高價值的物業和土地。所以，城市更新也是可以轉變經濟發展方式的。

中國網地産：城市更新行動是一個漫長的過程，您認為目前成功的城市更新案例具有哪些特點？

陳冬旭：成功的城市更新案例是能提升城市形象，吸引世界500強企業帶動城市提檔升級的，像國際上比較知名的城市更新案例基本都是一個超級綜合體，值得被深入研究。

重慶渝中區是全國21個城市（區）開展第一批城市更新試點工作區域，坐落在朝天門的來福士算是一個經典案例。渝中區是重慶政治、經濟、文化以及商貿流通中心，朝天門位於渝中半島的嘉陵江與長江交匯處，與重慶這座城市發展與地位上升息息相關，是整個重慶的中心。以前，這裡擁有重慶最大的綜合交易市場-朝天門綜合交易市場，人流量非常大，自古都是十分熱鬧的地方。

但是伴隨西部大開發，重慶大發展的力度加大，朝天門區域發展顯然沒有跟上重慶城市發展的步伐。然而來福士這一城市更新經典案例,首先，由多家國際頂尖顧問團隊合力打造，並且作為薩夫迪事務所目前在全球設計的體量最大、最複雜的項目之一，以代表城市啟航的時代之帆為設計基點延展創作，與重慶航運文化和朝天門文化特色相得益彰，煥新朝天門城市面貌。可以説是渝中區的地標性建築，提升重慶城市形象。

其次，重慶來福士還是由 8 棟塔樓、底部裙樓及一座橫跨天際的空中水晶連廊組成的112萬方超級城市地標綜合體。涵蓋高端住宅、購物中心、辦公樓、酒店、服務公寓和水晶連廊六大核心業態。商業價值比曾經的綜合交易市場更高，讓重慶走向國際。

另外，從日本著名綜合商社三井物産，到德國鐵路DB SCHENKER，眾多世界500強企業持續入駐來福士辦公樓。來福士可以吸引一些未來産能更大的世界500強企業持續入駐，因為這些高端企業會選擇能與之匹配的載體來辦公，從而滿足他們的形象要求和市場要求。作為重慶中心的地標性城市綜合體，重慶來福士肩負著在重慶新的發展階段重塑城市核心的使命。

中國網地産：重慶被國家定位為金融中心和國際消費中心，重慶一些城市更新的典型區域或標誌性項目應如何抓住機遇，突顯自己的中心價值，提升城市能級和人居形象？

陳冬旭：在國家發改委發佈的長江經濟帶規劃中，重慶和上海，這兩個長江經濟帶上的直轄市，一東一西，被國家定位為金融中心和國際消費中心，可以看出滬渝兩地的高定位。而重慶作為中國西部唯一直轄市,更是西部大開發的橋頭堡。隨著成渝地區雙城經濟圈的建設，重慶的機遇也越來越多。

國家的大方向是要把産業往西部進行轉移，重慶作為西部大開發的橋頭堡，要發揮出西部的中心價值。重慶的城市更新圍繞著國家戰略對重慶城市群的定位，在中心價值上，我們的城市更新項目主要需要滿足兩個方面，提升城市能級和人居形象。

首先，城市更新項目需要滿足一個核心要素：能夠達到讓世界500強企業的總部基地、國際金融機構等入駐的條件，就會吸引他們的上下游企業和産業入駐，形成完善的産業生態鏈，隨之提升城市能級。

其次，高端産業勢必會導入高端人才，那麼怎麼來留住這些人才呢?剛才提到城市更新項目主要集中在城市核心，這些項目不僅要抓住機遇吸引産業入駐，還要有高端産品來滿足人才的居住需求，把人才生活環境的提檔升級一樣做起來，從而提升城市的人居形象。

從整體來看，來福士也是滿足這兩個方面的，甲級寫字樓吸引世界500強企業入駐，高端住宅為人才提供高品質生活，其他休閒服務更是為人才帶來全新生活方式體驗，滿足人才日常全維度生活想像，以城市更新引領地位，助力重慶城市整體發展。

中國網地産：城市更新成為時代的主旋律，您認為今後置業該怎麼選？

陳冬旭：城市更新項目更值得選擇。

首先，城市更新項目一般是在城市核心區域，通過提升低價值的物業和土地的社會價值和經濟價值，使其轉換成更高價值的物業和土地，能享受更好的居住環境和更高品質的服務，所以，相同的核心區域內，城市更新項目的上升空間更大，更具備優勢。

目前，重慶城市發展進入嶄新的階段，遠遠達不到一個飽和的狀態，只是把基礎建設做起來了，隨著城市更新行動的實施，城市發展和城市企業將會逐漸高端化，那麼城市更新項目將會成為市場需求的重點産品。也就是説在城市更新成為主旋律定調之後，城市更新項目作為核心區的高品質地標産品，將會迎合未來重慶更高能級的人居需求。

在開端入局的人將會把握住大部分的紅利，符合主旋律的高品質地標産品是首選，這種産品不多，來福士算一個。