1月13日早間，A股三大指數震蕩回調，滬指午盤收跌0.31%報3586.29點，深成指跌0.84%報14300.53點，創業板指跌0.36%報3125.39點。

盤面上看，房地産板塊表現較為亮眼，申萬一級行業房地産指數盤中整體漲逾1%。個股方面，新華聯六連板，股價站上3.64元創歷史新高；大龍地産、濟南高新漲停，渝開發、嘉凱城、三房發展、天保基建等盤中封板。

並購貸不再計入“三道紅線”

連日來，房地産並購貸款不再計入“三道紅線”指標備受市場關注。據公開報道，有房企人士證實，該消息屬實，多家大中型銀行表示已做好房地産並購貸款等業務的額度安排。

所謂“三道紅線”，是監管部門在2020年8月針對房地産企業提出的指標，即剔除預收款項後資産負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大於1。在上述三個指標上，房地産企業被劃為紅橙黃綠四檔，踩中三項的歸入“紅檔”，踩中兩項的歸入“橙檔”，踩中一項的歸入“黃檔”，三項均未踩中的歸入“綠檔”。

事實上，並購貸款不再計入“三道紅線”指標這一消息此前已有苗頭。

2021年12月，央行、銀保監會聯合發佈《關於做好重點房地産企業風險處置項目並購金融服務的通知》，其中明確，鼓勵銀行穩妥有序開展並購貸款業務，重點支援優質的房地産企業兼併收購出險和困難的大型房地産企業的優質項目。央行金融市場司司長鄒瀾指出，房地産企業間的項目並購是行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

華泰證券認為，政策落地有望給優質央國企負債端適度“鬆綁”，緩解出險企業流動性風險。而落實的難點在於，一是優質收並購項目不足；二是出險企業盡調難度較大，國企需要兼顧收益和社會責任，如何商定對價是關鍵；三是資訊披露尺度難把握；四是配套政策還需跟上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此前部分央企有收購項目的考慮，但是由於“三道紅線”的制約，所以類似收並購方面其實是有壓力的。所以並購貸款不再計入“三道紅線”政策進一步為當前收並購市場帶來利好，實際上在原有政策基礎上放鬆，即本身不會影響三道紅線的考核，這樣相關企業收並購的動力會增強。

市場反應方面，嚴躍進認為，此類政策勢必加快出險企業問題項目的收並購交易。從當前一些優質房企尤其是央企來看，其利用此類政策能夠加快進行收並購，具有較好的意義；而從一些問題房企來看，一些資産處置的節奏會加快，在回籠現金流的同時也加快債務的處置，預計後續包括債市和地産股等，都會面臨提振的機會。

不過，嚴躍進強調，需要説明的是，此類政策不代表“三道紅線”在鬆綁，只能理解為在實踐中，為了加快房地産企業風險的處置，針對此類交易提供了一些變通的方式和手段。

“最壞的時候即將過去”

對於今年的房地産市場，中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明團隊在最新的研報中指出，從近期的一系列政策信號和落地效果來看，房地産市場無論是銷售還是投資的環比低點已經來到。

該團隊認為，金融托底政策的迅速實施，最直接的效果體現在融資端，現金流壓力得到較好的緩解；商品房銷售也開始出現見底的跡象，環比向上的信號最快可能出現在今年3月份。隨著托底政策開始落地見效，最壞的時候即將過去，地産銷售有望在一季度末反彈，全年地産投資有望實現正增長。

中銀國際表示，近期確有看到收並購的邊際放鬆，但真正發揮作用仍需要一定的時間與條件。在政策未正式落地前，行業在逐步清整過程中將進一步推動各類資源向優質頭部房企聚攏，融資渠道暢通、綜合能力突出的優質龍頭房企現階段仍享有更高的估值溢價。從地産基本面來看，隨著Q1銷售底部區域的到來，基本面將出現回升，投資或在Q2見底並開始改善。

從投資角度看，平安證券認為，短期行業流動性危機仍未消除，政策博弈空間仍在。東北證券則表示，現階段的逆週期政策調節力度稍顯不足，後續有望看見力度更大的調節政策出臺，穩健綠檔房企將加速集中。

中銀國際稱，一季度仍是較好的配置窗口期，政策改善預期仍在加強，政策修復後的行業行情值得關注，屆時彈性較大的二線房企估值或將有所提升。

銀河證券同樣指出，目前處於“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉位、高股息”的特徵具備足夠的安全邊際和彈性，一季度是配置的最佳窗口期。

(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)