市場局勢驟變，yyds的河西、南部新城的報名人數竟也達不到公證搖號的標準，難道南京高凈值人群已經清空了嗎？

今日江心洲一盤加推總價1800多萬起步的疊墅，驗資1000萬的前提下，中簽率仍不到40%。無獨有偶，12月初，位於江心洲島南的江心印首開大捷，全城競藏。

（江心印開盤實景 項目授權供圖）

事實證明，市場不缺高凈值人群，只是他們更挑剔了。年紀輕輕，就財富自由的W先生就是如此。今年下半年才賣了2套房産，最近就告訴我，已經迫不及待在江心洲上置業了。

富人置業，自有一套邏輯。

NO. 1｜壹

一來，通脹預期、房地産稅的陰影始終都在，且逐漸清晰。聰明人會看貨幣供應速度，信貸端政策等信號來做判斷。

“這只是第一步，後面我打算把所有房産都逐步置換到江心洲，這裡才是河西的未來”。

上半年，又眼瞅著多家銀行二手房停貸，房價漲勢不大，W先生在5月份就著手優化資産。而且前不久房産稅試點消息出爐，手握有多套房産的W先生更擔憂，不惜降價30、40萬處理了一部分。

並且全球量化寬鬆策略下，目前M2增速已經超預期，“我的錢在貶值”，需要及時置換優質的、宜居的、難得的資産來抵禦時間週期。

近期，高層多次釋放積極信號，新一輪買房窗口已至。繼央行宣告將全面降準0.5個百分點後，降息隨之而至，雖然是定向降息，但是信號已明確。

而且近期中共中央政治局也召開會議，關於房地産，首次明確提出了“支援”、“滿足”、“合理住房需求”的表述。結合銀保監會12月3日的答覆，也首次重點提出要滿足改善性住房按揭需求。W先生與多位業內專家判斷一致，房地産政策底已至，樓市最壞的時期過去了。

不僅如此，11月份北、上、深、廣等大城市二手房成交量全部反彈，南京同樣環比上漲近29%，市場底也已經過去。購房者開始建立信心，集體購入優質資産，W先生也決定出手。

在市場寒冬的大環境下，作為島居之上的高端産品，江心印依舊維持著超高的熱度，成為少數需要搖號的樓盤之一。

（江心印開盤實景 項目授權供圖）

NO. 2｜貳

二來，富人更看重房子所承載的圈層資源。

認識W先生，是在今年9月長江尊邸的收官現場，當時他已經用光了家裏全部的購房資格重倉了河西，只是過來給朋友做參考。聊天中，W先生就始終堅信政府“房住不炒”的決心，未來最終還是回歸居住屬性。

“江心洲在這一方面，基本沒在怕的”。

像W先生類似的人大多重視生活品質與品位，而居住理念的統一，讓業主們更能找到認同感與歸屬感。

再沒有比江心洲業主群裏更愛炫的了，春季，大片的格桑花、馬鞭草、油菜花，蔚藍江岸；夏日樹木蔥郁，螢火蟲點點；秋天的“粉黛亂子”、池杉林冬景美如畫……隨手一拍就發在了業主群。

最愜意的遊玩方式，就是沿著江堤騎個自行車了。"三山半落青天外，二水中分白鷺洲"、“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”……優美的詩句在這裡照進了現實。仿佛小日子都是“曉看天色暮看雲”。

15.2平方公里的土地僅作50%的限制開發，70%的綜合綠化覆蓋面積。一條350m的夾江水道，清清淺淺地區分了江灣上的燈火輝煌與江島上的星光燦爛，與國際化河西新城、國家級江北新區一水相連，金融城、雙子塔、南京眼……都成了窗子裏的點綴。

然而想融入一個圈子，只有邁進去，才有發言權。

江心洲島南動輒1800多萬的疊墅，島中新房均價也已在突破5.3萬/㎡（含裝修包），入手門檻純粹了圈層。即便如此，江心洲也僅做了11萬人的規劃，也就是説，僅有不到1%的的人可以擁有。

江心印，受青睞除了因為同樣享有的自然資源與景觀外，還是由於ta給了更多改善一個機會。項目首開銷許均價才約41791.48-43425.55元/㎡（另有3800元/㎡升級裝修包可選）、首付低至5成起，門檻友好。

“超千平的光合會所，真的很讚。平時跟合作夥伴坐在落地窗下品茗談事，格調不低，或者平時約上三兩好友，在這聊聊天也是暢快的”。

對於生活的私密性很看重的W先生，很少會把熟悉的陌生人帶回家。自帶會所的高端住宅社區，相對於其他社區，就相當於是擁有了一個不斷創造社交機會的合理有效場地。未來很多有效溝通，往往是業主們在會所中，由雲淡風輕的寒暄起頭。

獨立會所效果圖

獨立會所效果圖

獨立會所效果圖

獨立會所效果圖

江心印自帶私人會所內部，從匯聚恒溫泳池、有氧運動區、專業瑜伽室的度假式運動空間，到集萃茗香茶室、秦淮私宴廳、融景洽談區沉境式功能體驗，一應俱全，對於業主的私密性也是一大提高。

“買房我只看好河西，其他地區或多或少都有不確定性”。

不僅如此，W先生也是看到了江心印背後的價差。鏈家數據顯示，目前江心洲的江島華庭大戶型二手房成交單價已接近7萬/㎡，銀城長島觀瀾、升龍公園道、保利紫荊公館、仁恒綠洲新島等成交單價也在5.5-6.6萬/㎡左右。（圖源鏈家）

也就是説，單從成交單價來看，一二手房價差可能在1-2萬/㎡左右。

而且作為改善型客群換房的主要動力之一，教育配套因素也具有很大的溢價影響。

據悉，江心洲將組建金陵中學教育集團，進行小學、初中以一體化公辦教育集團辦學。而且島北學校竣工在即，國際化學校、小學、初中均在加緊審批。

另外，作為一座生態科技島，伴隨著諸如科大訊飛、新緯壹、騰訊雲啟、IWA、ACE、CIC等眾多行業巨頭的入駐，往來皆是高知人群，城市菁英。總投資超過40億冰雪樂園也已落定，迪士尼式的樂園模式，將攜動周邊版塊全維度升級，以夢想之島的姿態，躍升為一個南京的全新名片。

（南京生態科技島效果圖）

NO. 3｜參

三來，富人置業求穩，不只是地段選擇上，品牌上也是。

“小資金者想貪大利，大資金者求安全”。W先生認為，一夜暴富的時代已經過去，穩健置業還是相信央企國企背景的項目。

的確當前形勢下，即便是是部分頭部房企都出現了爆雷，三條紅線壓頂，買房有爛尾、虧本風險。高週轉下，不乏有房企忽視了品質管控，施工減配屢屢出現。

江心印，是招商蛇口與南通瑞城強強聯合打造的標桿項目，實力雄厚。

（效果圖）

前者，作為央企的招商蛇口，是服務高端客戶百年招商局集團旗下城市綜合開發旗艦企業，中國城市及園區綜合開發和運營服商。經過42年，發展截止2020年，企業躋身行業前十，開發精品項目超620個，服務客戶超1000萬。

（效果圖）

後者，同樣有著國企背景，已取得國家一級房地産開發企業資質證書，截至目前，已開發項目19個。其上屬的江蘇海潤城市發展集團有限公司，是南通市海門區屬資産規模最大的一類國有獨資企業，也是海門區首家中誠信、新世紀AA+雙評級的國有企業。

招商蛇口尤其擅長在城市核心板塊上打造標桿高端住宅産品，從享譽全國的海上雙璽，到精緻的外灘璽等等。在南京也不例外，從城東高端別墅招商依雲溪谷，到城中塔尖別墅越城天地，都備受高凈值人群關注，即便是單套總價約3000-8000萬的別墅也曾實現過“日光”。

而且在物業管理方面，江心印也引入國家一級物業管理公司的招商積余，以金鑰匙管家服務，24小時服務業主，以高端定制的增值服務，為高凈值人群帶來貼心的服務體驗。

NO. 4｜肆

四來，南京市場上缺真正的高端住宅，所以每一個匠心項目都備受追捧。

“我經常出差，去過國內外很多大城市，深圳灣1號、上海湯臣一品等等好房子也見過不少‘”。

（效果圖）

北島説，一個人的行走範圍，就是他的世界。住在仁恒江灣城4期的W先生對於品質住宅有很高的要求，其認為，由於土地成本、融資收緊、政策限價限簽、華宅週期較長、房企利潤等因素，南京樓市庫存較多是“剛需”偽華宅，少有能傳世的作品。

此次，招商蛇口匠心締造的高端序列産品江心印，特邀4位國際大師執筆，將江心洲生態資源於國際人居的美學風範相融合，打造了別具一格的居住體驗。

“即便是密集壓迫的城市建築群裏，也要像住在公園裏。這一點上海的中鷹黑森林就做的很好，城市氧吧”。

（效果圖）

江心印退讓出約15000㎡朗闊景觀，“曼哈頓式”的規劃手法，帶來宛如紐約中央園林般的享受，在本就綠意蔥蔥的江島之心，以更多的負氧離子凈化都市喧囂，並打造水岸森居的四重奏，將江水的元素引入社區內，締造林下休憩的多元場景，宜居宜賞。

（效果圖）

此外，建築立面上採取框鏡設計，充分利用光與影，營造出輕盈、靈動的設計美感，以不同於傳統華宅千篇一律的面孔，形成了非常具有識別度的國際化建築作品。

“大面積是高端住宅的基礎屬性，但是從來沒有一個知名高端項目是光靠面積取勝，改善不一定是直線上揚，也能旁逸斜出”。單純的面積與品牌的堆砌，深受W先生的吐槽，但是從江心印建面約180㎡的樣板間裏，他仿佛看到了招商蛇口打造城市封面住宅的野望。

（戶型圖）

四開間朝南，約18米的南向面寬，比河西中某樓盤建面約200多㎡的南向開間還要大（開間約16.8米）。

LDKB一體化的設計理念，將餐、客、廚、陽臺公共空間融為一體，打造超尺度家庭廳，在W先生看來，這一設計的優勢在於以後妻子在廚房忙碌時，也能照顧到玩耍的孩子，十分人性化。

建面約180㎡樣板間實景 項目授權供圖

建面約180㎡樣板間實景 項目授權供圖

建面約180㎡樣板間實景 項目授權供圖

建面約180㎡樣板間實景 項目授權供圖

建面約180㎡樣板間實景 項目授權供圖

約8.9米的貫穿式陽臺聯通臥室與客廳帶來IMAX級的開闊視野，超過200多㎡戶型客廳開間有2米多，尺度更是堪比加長版的林肯，放置跑步機、划船機等健身設備不在話下。

“不知道別人，但我會選升級裝修包，省時省力省錢，不用自己去建材市場跑，開發商統一採購還能更便宜。相信別人説30萬能裝很好，肯定沒啥經驗”。

已經有過多次裝修經驗的W先生很了解，裝修有多麼費神費錢。而江心印可選的約3800元/㎡升級裝修包，包括：

大金空調、菲斯曼地暖、松下新風系統（或同等檔次品牌）；

客餐廳地面是連紋密拼希臘灰大理石磚；客廳電視背景墻是陶瓷薄板，倣天然石材紋理；

廚房為全套西門子的燃氣灶+油煙機+洗碗機，貝克巴斯的垃圾處理器，以及弗蘭卡的水槽龍頭（或同等檔次品牌，後期可能有驚喜升級）；

衛生間大多為唯寶的臺盆、馬桶，高儀的五金件，卡德維的剛板浴缸（建面約180㎡主臥）等（或同等檔次品牌）；

……

W先生很清楚，這些配置都不是自己能輕鬆購買到的，更別説還要形成有格調風格。而且有項目內部消息稱，後期廚房可能還會做一次品牌升級，採用全套博世的燃氣灶+油煙機+洗碗機等，對於這個在歐洲家電市場佔有率前列的領導品牌，W先生也很認可。

據悉，江心印已首開2、5、7號樓，僅剩部分房源在售，主力戶型建面約140、180㎡，單價最低僅4.2萬/㎡起，首付5成。全四房、全明設計，明廚明衛。目前，雲中展廳已開放建面約180㎡帶升級裝修樣板間，有興趣的買房人不妨前往售樓處了解詳細資訊。

（效果圖）