貝殼研究院最新發佈的報告顯示,截至11月14日,已有上海、廣州、深圳、南京等11個城市發佈了第三輪集中供地的地塊出讓規則。
與第二輪集中供地相比,第三輪集中供地已經從規則調整、供應規模、供應結構與房企發展轉型4個維度發生了較為明顯的變化。
第一,從供地規則調整方面來看,整體上有所放鬆。
這主要體現在各個城市對參與土拍房企的資質、拍地資金要求,以及地塊配建比例等相關規則進行了適度調整。
此外,第三輪集中供地規則的調整主要聚焦于為房企緩解“現金流”壓力,如多個城市降低了保證金比例,延長了土地款支付週期。但總體上,防止土地金融化、杜絕炒高地價仍然是政府的首要任務。
第二,從土地供應規模方面來看,為完成年度宅地供應計劃,多數城市的第三輪集中供地加大了土地出讓規模。
我們從往年土拍成交數據中發現,每年的11、12月份為土地供應與成交量的高峰。這一方面是因為城市為完成當年土地供應計劃,會在年底集中增加土地供應;另一方面是源於房企年底資金相對充裕,有較為雄厚的資金在這一時間段集中拿地。
貝殼研究院數據顯示,目前,已發佈第三輪集中供地公告的多數城市,均加大了土地供應力度。如深圳、蘇州、南京、上海、濟南與合肥的第三輪集中供地規劃建築面積,與第二輪相比實現100%以上的增長。蘇州的土地供應增長率更是高達184.2%。我們預計,出讓規模的增長將會成為第三輪集中供地的主旋律。
第三,從土地供應結構來看,我們預計,多數城市在第三輪集中供地當中,不僅會加大供應規模,同時也將改善土地供應結構,釋放更多優質地塊,以提高房企拿地積極性。
貝殼研究院發現,目前,成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市核心區的供應規模均有明顯增加。對於房企而言,能攬入優質地塊,將極大地利好其後期項目的銷售去化。
第四,從房企轉型發展來看,隨著行業發展進入一個新的深度整合時期,我們認為,房企間的合作開發將會增多,其中,“代建模式”將倍受推崇。
未來,行業內財務穩健,且具有品牌效應的房企將會迎來一波大發展的合作機會。尤其是“代建模式”未來或將成為地産行業的重點發展領域,同時也為房企轉型提供了一條可行之路。
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