全國土地成交“腰斬”,城投公司托底意願減弱

來源:中新經緯 2022-11-18 09:31:57

自2021年22城土地集中出讓以來,房地産的土拍熱度一再走低,不僅僅是集中供地的22城,全國土拍熱度都出現不同程度下降。

由於部分房企在短期內顯示出流動性困難,城投公司一度成為土地市場的主力軍。但近期數據顯示,平臺公司在土地市場“托底”的意願也有所下調。

全國土地成交“腰斬”

2021年2月,22城“集中供地”政策出臺,改變了原有供地模式。時至今日,除2021年第一批次集中拍地熱度頗高外,其餘批次的集中拍地大多遇冷。

克而瑞研究數據顯示,截至2022年11月16日,全國含宅地塊通過招拍挂成交的土地總建築面積約為72756.17萬平方米,較2021全年下跌58.08%,若加上2022年最後一個月成交估算,2022年全年較2021年成交面積仍有約五成跌幅,可謂“腰斬”。

具體從重點22城的數據來看,較全國成交情況稍好。截至11月16日,重點22城含宅地塊成交總建築面積約為14436.13萬平方米,較2021年全年下降53.41%,成交總價為15111.26億元,較2020年下降40.63%。顯然,重點22城的含宅用地成交降幅幾乎也是接近一半。

部分城市如長春,截至2022年11月16日成交面積較2021年全年下跌達九成。由於有城市在12月份還會有一批土地放量,屆時成交規模或有提升,但我們預計,2022年全年成交面積整體仍有較大跌幅。

城投公司托底意願減弱

2022年以來,收縮拿地、暫緩拿地成為房企投資主要策略。房企各梯隊貨值、金額、建面門檻均在大幅下滑。

截止10月末,新增貨值百強門檻為72.4億元,拿地金額、建築面積百強門檻分別為26.3億元和37.7萬平方米,同比降幅均在60%以上,房企投資積極性較低,投資力度不及2021年同期一半。

10月末,百強房企拿地銷售比0.19,與上月末持平。房企投資意願持續保持低位,一方面是由於本月集中供地城市數量較少,優質地塊供應不多,企業投資積極性不大,另一方面則是仍受行業大環境築底影響。

2022年,城投公司已成為土地市場力軍。前三季度,城投公司在集中供地中拿地金額、幅數佔比分別達到了35%、46%。

但對比各輪次集中供地,城投類公司底價拿地和溢價拿地金額佔比情況來看,可以看出以下幾個特點:

首先,城投類公司底價拿地金額比例遠高於溢價拿地。五輪集中供地後,平臺類公司底價拿地金額佔比、與溢價拿地金額佔比分別為79%和21%,可見托底確實是大部分平臺公司拿地主要目的。

其次,底價拿地金額比例變化與城投公司拿地金額佔比總金額走勢保持一致。2022年,隨著平臺類公司拿地總金額下降,底價拿地金額佔比也在下降,可見城投平臺公司“托底”意願確有下調,目前還在繼續拿地的城投公司,主要以項目開發運營為目的項目比例有所提升。

2023年新房供應、銷售或承壓

目前,房企短期拿地意願依然難恢復,謹慎投資預期不變。這一方面是受整體市場信心不足影響,另外一方面也受房企融資及現金流限制。預計,未來一段時間內,三四線城市的投資將全面萎縮,僅有核心一二線、以及部分熱點三四線優質地塊能夠吸引房企參拍。

土地與新房關係就如同麵粉和麵包,目前全國土拍市場已明顯縮量,如果企業持續不購地投資,2023年房地産開發投資增速、新開工指標、銷售情況等,都會受到較大衝擊。

沒有供應,就沒有成交。我們預計,由於2022年土拍市場大幅下降,會對2023年第一季度甚至整個上半年産生較大壓力。

(責任編輯:王佳瀅)
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來源:中新經緯2022-11-18 09:31:57
自2021年22城土地集中出讓以來,房地産的土拍熱度一再走低,不僅僅是集中供地的22城,全國土拍熱度都出現不同程度下降。由於部分房企在短期內顯示出流動性困難,城投公司一度成為土地市場的主力軍。但近期數據顯示,平臺公司在土地市場“托底”的意願也有所下調。
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