中新經緯11月12日電 (魏薇 薛宇飛)近幾個月來，多家房企陷入流動性危機，在市場一片慘澹之下，11日、12日，保利發展、招商蛇口相繼啟動了銀行間市場發債，給市場帶來一絲暖意。銀行這邊也傳來好消息，12日，招商銀行對“全面退出對公房地産貸款”進行辟謠，並稱將繼續支援正常合理的房地産融資需求。

利好頻出下，房地産行業能否轉危為安？融資鬆動後，哪些企業能夠率先獲益？房企信貸從收緊到放鬆，這波資金又有多大？

國有房企發債融資率先開閘

近段時間以來，有關房企融資鬆動的消息不時傳出。就在11月9日，多家媒體報道稱，中國銀行間市場交易商協會于當日舉行房地産企業代表座談會。據參會人士透露，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等公司近期均有計劃在銀行間市場註冊發行債務融資工具。有不願具名的房企相關負責人向中新經緯證實參加了該座談會。

隨即，上述房企中的兩家國有巨頭，相繼在銀行間市場啟動發行中期票據。11日，保利發展披露了2021年度第四期中期票據發行文件，本期票據發行金額為人民幣20億元，債務融資工具期限為5年，發行日為11月15日至11月16日。

中期票據募集説明書顯示，發行人計劃將本期中期票據募集的20億元用於償還銀行貸款，發行人承諾募集資金具體用途不超過説明書中所列示的普通商品房項目範圍，並強調這些普通商品房項目不涉及“地王”項目，項目五證、環評、立項證件齊全，項目合法合規，項目企業自有資金比例不低於項目總投資的30%。

到12日，招商蛇口也在北京金融資産交易所公告稱，將在銀行間市場發行30億元中期票據，其中3年期和5年期發行規模均為15億元。招商蛇口同樣表示，本期中期票據募集所得資金將用於償還銀行貸款。

除了保利發展、招商蛇口，中新經緯注意到，在12日，廈門市屬國企建發集團也公告稱，擬發行2021 年度第五期中期票據。本期基礎發行規模為5億元，發行金額上限為15億元。

招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼在接受中新經緯採訪時指出，中票的期限相對較長，一般在三年以上，有助於房企獲取中長期的穩定資金，同時發行不需要抵押擔保，註冊後就可以發行，且融資成本相對較低。因此，中票是一個不錯的債務融資工具。

“這幾家房企發行中票，信號意義比較強。”董希淼指出，去年以來，關於房地産企業融資的紅線很多，融資形勢很緊張，前段時間，金融管理部門多次表態之後，房企的融資形勢有所改善，近期多家房企中票發行也表明房地産企業的融資在邊際上有所改善。

涉房信貸邊際改善

今年以來，受“三道紅線”和房地産貸款集中度的約束，銀行對房地産市場及企業普遍持謹慎態度，這令居民按揭貸款審核週期拉長、房企信貸資金受限。前不久，監管部門屢屢對房地産相關問題發聲，對部分房地産政策在執行層面存在的問題進行糾偏。而從目前看，銀行信貸資金進入房地産市場的通道有被打開的跡象。

　　整體上看，根據央行10日公佈的數據，10月份，新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元。分部門看，住戶貸款增加4647億元，其中，短期貸款增加426億元，中長期貸款增加4221億元；企(事)業單位貸款增加3101億元，其中，短期貸款減少288億元，中長期貸款增加2190億元，票據融資增加1160億元。

　　“10月住戶部門新增中長期貸款4221億元，同比增長了4%。放長數據週期看，近10年以來，今年10月的規模僅低於2016年10月，高過其他年份同期。這間接表明居民購房的信貸環境在改善。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂對中新經緯稱。

貝殼研究院監測重點城市房貸利率數據顯示，10月貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，這是年內首次環比下降。這也是購房信貸環境築底改善的表現。

從房企融資端看，市場近期傳出部分銀行對房地産貸款進行微調的消息。

12日，有網友在投資者關係互動平臺上對招商銀行提問，“近期網上傳言招行將全面退出對公房地産貸款，請問是否屬實？”

對此，招商銀行回應稱，這些傳言均不屬實，請勿聽信和傳播謠言。招行將根據“房住不炒”的總體定位，堅決貫徹執行國家關於房地産行業的相關政策，繼續支援正常合理的房地産融資需求，積極配合相關部門和地方政府共同維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。同時將繼續採取有效措施，努力保持房地産貸款品質穩定。

光大證券金融業首席分析師王一峰在研報中分析稱，近期房企連續違約也需要面對融資形勢“冷熱不均”的事實：一方面，房地産貸款多增部分主要為按揭貸款，開發貸款多增共識性不高，房企後端融資放鬆確定性比前端更強。另一方面，從10月份涉房類貸款投放進度看，監管部門對於房地産融資“鬆綁”的政策傳導，從全國層面到地方分支機構存在一定時滯，國股大行是按揭投放的主力軍，地方法人機構略有增長，但總體偏審慎。

王一峰亦指出，銀行目前風險偏好尚未完全恢復，對開發貸的投放相對審慎。開發貸、債券發行是維持企業連續運作的中間環節，持續萎縮態勢將得到緩解，但由於土地前融端放鬆概率低，高杠桿房企可能較難感受到現金流壓力明顯緩解，由此帶動土地市場持續低溫運作。

誰能率先受益？

截至發稿，此次在中國銀行間市場交易商協會註冊發行票據的三家企業，均為國有房企。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水分析稱，保利發展等這類國企先行發債，是因為央企、規模較大國有房企的信用等級較高，更加容易獲得融資。而在未來，經營穩健、綜合實力較強的民營企業，地方國企和區域龍頭也有可能會加快融資腳步。

受到多重利好消息的影響，地産股、債也在11日出現集體上漲，但到了12日，地産股走勢就有所偏弱。董希淼分析稱，在未來，不論是房企融資還是個人住房信貸，都會有邊際上的改善，但房地産市場調控和房地産金融政策不會有根本性改變，房地産貸款集中度管理等也不會取消。

貝殼研究院亦判斷，房地産融資大面積放鬆的可能性不大，依然會在貸款集中度管理和“三道紅線”的政策框架下執行，但過度收緊的金融環境預計將有所改善。同時也需要看到，穩健型房企在此過程中受益可能更多，那些已經暴露出風險的房企需要通過改善經營、加速銷售回款等方式改善自身狀況，從而獲得更多信心和支援。

標普信用評級11月11日發佈房地産開發行業2022年信用展望報告認為，2022年行業調控政策全面轉向的可能性非常低。但在部分房企出現信用風險之後，房地産調控政策將有小幅邊際放鬆，包括對開發貸和按揭貸款投放避免“一刀切”，預售資金監管逐步理性等。