9月作為傳統的樓市銷售旺季，也是房企豐收之時，素有“金九”之稱。然而，2021年的“金九”卻失約了。

2021年10月20日，國家統計局發佈《2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。國家統計局城市司首席統計師繩國慶對數據進行了解讀：2021年9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體呈略降態勢，同比漲幅持續回落。

統計數據顯示：70城新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，該數據自2015年5月份以來首次為負。

70城二手住宅價格環比下跌0.19%，跌幅較上月擴大0.17個百分點，上漲城市平均漲幅為0.19%，漲幅收窄0.11個百分點。

一方面" 人、房、地、錢 " 四位一體的聯動調控新機制已見成效，全國各個能級城市房價漲幅呈現回落態勢；另一方面，在“兩個維護”的指引下，央行多次召開會議，對房地産市場多有提及，強調要維護房地産市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益，釋放出積極的市場信號。

樓市告別“金九”，新房價格走勢下滑或持平

金九，作為傳統的樓市銷售旺季，也是各大房企“發力”的時間。

然而，今年卻有所不同。歷經一、二季度在銷售、土拍的狂熱之後，三季度行業主調為“穩房價、穩地價、穩預期”，標誌性事件則是8月31日國新辦召開“努力實現全體人民住有所居”新聞發佈會，闡述住房長效機制並首提“人房地錢”四位一體聯動調控新機制，因城施策，因地制宜。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，這是首次提出的新機制，具有一定的創新性，在“人”上努力實現住有所居，在“房”上繼續堅持房住不炒，建立房地産長效機制，在“地”上優化供應結構，包括今年以來實行的集中供地等舉措，在“錢”上加強對個人購房者、房企資金面的監管，預計接下來工作開展將會圍繞這四個方面進一步深化展開。

9月部分城市樓市調控政策升級 圖源：中指研究院

在“人房地錢”四位一體聯動調控新機制下，9月新房價格應聲而落。

國家統計局數據顯示，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。其中，北京環比由上月上漲0.2%轉為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.8個百分點。此外，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；三線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。

圖源：國家統計局

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前70個城市中，房價出現環比上漲的城市數量為27個，相比8月份數據明顯減少。即便是房價漲幅排名靠前的城市，如西安和銀川，其環比漲幅其實相對不大，僅為0.6%。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，分城市來看，西安、銀川新房價格漲幅並列第一，環比漲幅為0.6%，其次為錦州、無錫，環比漲幅為0.5%。整體來看，漲幅均不高於1%。西安新房市場長期供不應求，加之二手房指導價的作用，導致新房價格保持較為強勁的增長。

整體而言，" 人、房、地、錢 " 四位一體的聯動調控新機制下，全國各個能級城市新建商品房的房價漲幅呈現全面回落態勢。

二手房價格指數年內首降 北上廣深也漲不動了

國家統計局數據顯示，9月份，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比上月回落1.4個百分點；二線城市二手住宅銷售價格同比上漲3.0%，漲幅比上月回落0.2個百分點；三線城市二手住宅銷售價格同比上漲1.4%，漲幅比上月均回落0.5個百分點。

同比漲幅回落，環比漲幅則呈現明顯下降趨勢。9月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為2.4%。嚴躍進指出，在連續16個月二手房房價上漲的基礎上，8月份二手房價格漲幅首次為0，而9月份明確下跌。這和實際感受非常接近，近期部分城市二手房腰斬交易態勢，説明市場本身進入明顯的降溫週期。

值得注意的是，9月份一二三線城市二手房價格指數環比漲幅分別為-0.4%、-0.1%、-0.2%，其中一線城市為2020年3月份以來首次下降。

圖源：國家統計局

從9月北、上、廣、深具體成交數據可以清晰看出一線城市的二手房交易已“入冬”。

據中原地産首席分析師張大偉統計，9月，深圳成交1765套二手住宅，環比減少13.6%；成交面積169252平方米，環比減少13.4%。上海成交套數為11000套，相較于8月份的18000套成交數據下降約40%；廣州二手住宅整體網簽宗數為6198宗，環比下降27.38%，同比下降56.04%；北京9月二手房成交量只有12575套，相比2020年17259套下調27 %,環比下調21%，創造連續18個月的市場最低點。

2021年2月8日深圳市住房和建設局率先出臺了《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》新規，首次公佈了全市3595 個小區的參考價格。

7月19日，上海房産交易中心對新申請核驗房源增加掛牌價格資訊的核驗；7月23日，確定房貸利率上調，首套房貸利率將從4.65%調整至5%；8月6日，上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，將根據合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格中，相對最低的價格審批貸款額度。

廣州則在8月31日發佈建立二手住房交易參考價格發佈機制的通知，首批96個位於成交活躍的熱點區域的住宅小區，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網簽成交價格基礎上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。

從“價格核驗”、“三價就低”、“二手房參考價”到“利率上調”等一系列政策調控下，二手房市場回歸平穩態勢。

對於一線城市二手房市場價格的下跌，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，二手房市場一線城市價格下跌幅度超過二三線城市，主要是一線城市以存量房為主，信貸、調控收緊下供需雙方預期調整更快。

嚴躍進認為：“從二手房的降價城市數量看，9月份達到了52個城市。可以認為，大概有3/4的城市出現了明顯的降價現象。實際上後續降價的動作還會增加。”

今年超500次調控，平穩健康發展仍為主基調

根據中原地産統計，今年1-8月，全國房地産調控420次，9月單月累積62次，疊加10月上半月出臺的調控新政，2021年房地産調控實際累計已經超過500次。

總體而言，調控仍圍繞這一個主線，即“十四五”規劃明確提出的“促進住房消費健康發展”。

2021年9月24日央行貨幣政策例會則指出要“維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，“兩個維護”進一步擴充了房地産調控的內涵。

對此，國海證券分析師夏磊在《實現共同富裕的房地産路徑》研報中指出，2020 年，住房佔居民家庭總資産比重達 59.1％，房産已成為我國居民家庭主要資産。同時，房産與金融系統高度綁定，房地産相關收入為地方政府提供了穩定的財源，在此背景下，房價大幅波動不利於社會穩定運作。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，9月底央行針對房地産市場定調“要維護房地産市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，此後多次會議上釋放信貸維穩信號。

10月15日，央行第三季度金融統計數據新聞發佈會上，金融市場司司長鄒瀾答記者問時強調央行房地産金融工作將長期遵循中央關於房地産調控的戰略和方針，堅持“房住不炒”總基調，堅持不將房地産作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，加快建立房地産長效機制。同時，會上對房貸供需關係、房企“三線四檔”融資管理規則、境外房企美元債價格下跌等內容做出解答，再次對市場傳遞出穩定信號。

鄒瀾司長認為，隨著房地産金融審慎管理制度的落實實施，在實際執行中，特別是對紅檔企業，銀行誤解為不得新發放開發貸款，造成了一些企業資金鏈緊張。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為，後期銀行將矯正偏緊的房地産信貸政策，準確理解和執行對踩線房企的信貸措施，特別對於紅檔企業也將給予相應的信貸支援。

目前，貝殼研究院監測的重點城市主流房貸利率數據顯示，10月房貸利率在年內首次出現環比下降，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套放貸利率均下調。下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市，這表示局部市場住房信貸環境有所改善。

貝殼預計四季度住房信貸環境繼續邊際改善，對首套置業客群、賣一買一的改善客群予以保障和支援，利於修復市場預期，減緩市場調整壓力。