經歷幾年市場深度洗牌和沉澱之後，中國長租公寓正走向成熟期。國內人口結構變化、購房門檻提升、政策支援和資本助力等多個要素正在推動中國長租公寓持續發展。

房源數量三年翻番，需求來源日趨多元

2017—2019年是中國長租公寓的政策紅利釋放期及整合沉澱期。經過幾年市場的歷練，有一部分長租公寓企業已經成長起來。

據仲量聯行統計，目前，長租公寓前十家頭部品牌的存量房源已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的73萬套。這些資産存量主要分佈在國內一線及主流二線城市。同時以上十家頭部品牌企業開業6個月以到府店的平均入住率都維持在89%-95%的較高水準。

目前，長租公寓客群仍以大學畢業生及初入職場的白領人士為主，同時市場也涌現出一些新型需求，如企業中層人員、陪讀家庭、自由職業者以及短期過渡型需求等，這意味著長租公寓作為新興業態正逐漸被更廣泛的人群所接受。

京滬深最受投資者青睞

隨著針對租賃行業的支援性政策相繼出臺，以及市場基本面的支援，中國長租公寓因前景可期，吸引了越來越多的投資者。

仲量聯行面向30多家不同類型的投資機構進行的問卷調研結果顯示：長租公寓的投資者關注的熱點區域集中在上海、北京、深圳等經濟發達、外來人口占比高，且購房門檻較高的一線和新一線城市。在細分賽道方面，97%的投資者希望進入面向企業精英白領市場的中高端市場。從發展模式看，投資者目前仍主要採取重資産擴張模式，尤其是存量資産改造模式。

大部分投資者對國內長租公寓穩定回報率的預期集中在4.5%—5.5%之間。隨著長租公寓市場走向成熟，我們預計，其資本化率會繼續向辦公樓等傳統商業資産靠攏。

REITs或將成為長租公寓的退出新通道

“資産價值過高”以及“土地和資産獲取困難”一直都是長租公寓市場投資者面臨的兩大挑戰。對於大部分機構型投資人而言，存量改造是進入國內長租公寓市場的主流模式。但這種模式之下，投資者往往要面臨國內一線城市核心區存量資産價格高、項目改造成本高、投資回報率低於預期等現實問題，因此我們建議投資者多嘗試在城市非核心商務區或産業園區尋找新投資機會。

目前，要想在短期內實現長租公寓的規模效應，投資者眼下依賴的存量改造模式很難達成。理論上，企業通過拿地開發進行規模擴張效率更高，但目前機構投資者在本地市場獲取土地進行開發還存在一定難度。我們建議投資者應考慮與擁有土地優勢的企業、擁有豐富管理運營經驗的運營商增強合作，實現共贏。

此外，“資産流動性過低，導致長租公寓退出困難”是行業的第三大挑戰。短期內，長租公寓企業通過單一資産或資産打包整體退出仍將是主要途徑，但未來，行業有望通過REITs機制來提升長租公寓投資市場的流動性。

租賃住房和REITs擁有天然的適配性。雖然現階段，中國REITs的底層資産僅僅只將保障性租賃住房納入其中，但中國REITs拓展到市場化租賃住房是一個必然趨勢，REITs也有望成為長租公寓投資者未來的主要退出機制之一。