1月10日，房地産諮詢機構仲量聯行發佈2022年第四季度上海房地産市場回顧與展望報告。按照仲量聯行的監測數據，住宅市場方面，全年一手商品住宅成交量同比下降4%，項目表現分化加劇，高端一手商品住宅項目價格小幅上漲。辦公樓市場方面，2022年第四季度市場整體的租賃需求仍顯謹慎，全年租金同比持平。長租公寓方面，租賃需求保持穩健，同時長租公寓受到投資者追捧，2022年全年大宗成交總數74宗中有15宗均為長租公寓。

去年一手商品住宅成交量同比下降4%

住宅市場方面，受疫情等因素影響，四季度住宅市場成交勢頭降溫明顯。一手商品住宅成交量僅錄得266萬平方米，環比下降27.5%。

綜合全年成交來看，仲量聯行監測的數據顯示，2022年全年上海一手商品住宅共計成交1027萬平方米，較2021年全年總成交量下降4.0%。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀指出，高端市場方面，不同項目之間的成交表現呈現分化態勢。地處優質地段的高品質住宅項目需求保持旺盛，但其他項目則出現了認購率下降和去化速度放緩的情況。2022年四季度共錄得1050套一手高端商品住宅成交，環比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共計成交4090套，同比增長26.0%。

2022年10月份住宅新項目入市節奏放緩，但此後兩個月裏新盤加速入市，使得四季度整體市場新增供應錄得414萬平方米，環比上漲15.1%。2022年整體市場新增供應充足，全年新增供應量達1154萬平方米，同比增長41.6%。在高端住宅市場，去年第四季度共有5個新項目合計1067套住宅入市，環比增長35.9%，新項目平均售價在12.5萬-14.5萬元/平方米區間內。

按照仲量聯行的數據，一手住宅限價鬆動之下，去年四季度高端一手價格環比小幅上漲1.4%至129700元/平方米。高端二手市場方面，由於一二手價格倒挂現象仍然明顯，大部分購房者首選新房，加上新房市場供應充足，使得二手市場整體需求轉淡。受此影響，高端二手市場價環比下跌1.6%至107000元/平方米。租賃市場方面，受傳統租賃淡季疊加疫情因素，導致四季度租客數量明顯減少，高端租賃活動呈放緩態勢。因此，去年四季度高端住宅錄得平均租金環比下降1.1%至173.2元/平方米每月。

盛秀秀表示，“我們預計未來幾個月住宅市場活動將放緩，隨著度過疫情感染高峰期，人們生活逐漸步入正軌，加上支援性政策的持續發力，預計住宅市場有望在2023年二季度和三季度穩步復蘇。”一手房限價有望延續小幅鬆動，短期內高端一手價格將繼續迎來小幅增長。但高端二手價格在2023年上半年可能進一步下跌，並於2023年下半年在上海全面恢復正常生産生活秩序、置業信心回暖後止跌企穩。

去年四季度甲級辦公樓凈吸納量錄得9.5萬平方米，全年共計錄得52.4萬平方米

仲量聯行披露的數據顯示，在疫情影響下，上海辦公樓市場放緩，去年四季度甲級辦公樓凈吸納量錄得9.5萬平方米，2022年全年共計錄得52.4萬平方米。

仲量聯行報告顯示，疫情導致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態度。中央商務區全年凈吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務區吸納量錄得50.7萬平方米。

仲量聯行上海商業地産部資深董事黃臻表示：“大部分甲級辦公樓租賃需求來自內資企業以及金融、專業服務和科技新媒體行業，與此同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學企業繼續尋求搬遷及擴租機會。”

在中央商務區，位於靜安區的兩個項目于去年四季度交付，共計新增9.7萬平方米的供應。新增供應將中央商務區年底空置率推高至10.2%，環比上升1.1個百分點，同比上升2.3個百分點。非中央商務區錄得一個項目竣工交付，體量為6.4萬平方米。總部型需求以及活躍板塊內的新近竣工項目貢獻了非中央商務中的大部分租賃需求，帶動非中央商務區空置率同比下降0.5個百分點至24.5%。

仲量聯行報告顯示，受到疫情影響，2022年的租金復蘇進程緩慢，四季度中央商務區租金環比下降0.9%。2022年全年來看，一季度的租金強勢增長與後三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項目在租金方面有所鬆動，而超甲級辦公樓或入住率較高的項目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務區租金環比下降1.3%，同比下降1.6%。中小企業租賃進程的放緩和退租影響了業主的租金預期。儘管如此，前灘和徐匯濱江等相對活躍的非中央商務區板塊表現依舊堅挺。

展望2023年，仲量聯行認為，辦公樓市場將蓄勢復蘇，二季度後回暖信號有望顯著增強。傳統甲級辦公樓需求中，財政和貨幣政策趨於寬鬆的環境以及“金融16條”等政策幫助金融行業業務增長，其辦公需求有望進一步釋放。外商獨資公募獲批開業以及WOFE牌照跟進發放等金融開放政策的持續落地，為外資金融公司展現更多機會。進一步高水準對外開放、吸引外商直接投資等支援性政策也將有助於促進經濟增長，刺激國內外企業對辦公面積的需求。新興産業（如新能源汽車産業鏈、生命科學等）在甲級辦公樓中的佔比在2023年有望繼續提升。

全年近15筆大宗交易涉及長租公寓

長租公寓市場方面，2022年國家繼續加大對長租公寓市場支援。在前期已出臺的土地供應傾斜、降低稅費、支援企業債券融資用於保租房的建設等政策基礎上，上海又發佈了放寬住房公積金提取條件和提取金額、簡化申請辦理流程等利好政策。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，“這些利好政策將有望進一步帶動長租公寓在2023年的租賃需求。未來，長租公寓對青年白領客群的黏性有望增強，並將吸引更多家庭租戶、企業中高層人才等客群。”

按照仲量聯行監測數據，2022年上海集中式長租公寓市場總存量已達10.8萬套，市場平均入住率達86.3%。預計2023年市場存量將達到18.9萬套。隨著更多優質長租公寓項目的加快入市，以及如健身區、閱覽室、社交中心等配套設施的日益完善，上海長租公寓市場呈現出規模化、社區化和品質化的特點。

同時，2022年，4隻保租房公募REITs成功發行，為未來更廣闊的租賃住房市場完成“投融管退”閉環提供寶貴經驗，也帶動了長租公寓市場的投資活躍度。2022年，上海已完成近15筆大宗交易涉及長租公寓，較往年增勢明顯。隨著長租公寓市場的逐步成熟，交易類型及買家類型的更具多元化，預計2023年長租公寓市場的交易會更趨活躍。