中新經緯客戶端8月3日電 3日下午，《房地産藍皮書2021》發佈會暨保障性租賃住房與房地産業發展研討會舉行。《房地産藍皮書2021》副主編張智作“2021年中國房地産市場的分析與展望”的報告，並指出，2020年各城市租金同比均有下滑。整個租金水準已經降至近5年來最低值。

張智從藍皮書研究的結論分三個方面闡述八個問題。一是2020年的簡要回顧，張智提到，2020年房地産投資受疫情影響較小，土地和商品房市場購銷兩旺。此外，關於南方城市價格上升情況，張智指出，深圳、東莞、廣州、上海，從2019年到2020年是逐步上升的，這個趨勢是比較明確的。至於北方城市的價格走勢，張智指出，天津、青島、廊坊、濟南，總體趨勢由高走低。

二是租賃住房市場方面，張智指出，當前租賃住房市場存在發展不規範、租賃住房品質不高、租賃關係不穩定等問題。這要求未來重點發展機構化、專業化租房租賃，特別是自持型、重資産租房租賃，特別是對當前存在租房租賃收益率過低，缺乏低成本長期租金，人們長期租賃意願等深層次問題，要有效增加租賃住房供給，特別是使住房租賃市場可持續發展，亟需破解這些難題，包括多渠道降低租賃住房建設運營成本，加快推進租房租賃領域不動産投資信託基金，探索租房與購房享受公共服務機會均等，加強房地産市場調控，以穩定房價和房租。在住房租賃市場有大量工作需要做，也有若干難題和困難需要去解決。

張智指出，長租公寓主要有三個風險來源：一是“高收低租”“長收短付”高金融杠桿；二是租賃需求減少，長租公寓空置率陡增，這個和疫情有關；三是租金下降、資本撤資，導致資金鏈斷裂，這也是一种經營風險。所以租金倒挂是長租公寓行業普遍的現象。長租公寓以“高進低租”價格優勢，燒錢搶房，壟斷兩頭客源。然而，2020年全國重點城市，包括北上廣深等一線城市和南京、成都、西安、天津等二線城市租賃城郊環比下降10.5%，各城市租金同比均有下滑。整個租金水準已經降至近5年來最低值，由於業主轉租房源租金價格被鎖定，在當期租金預期下，長租公寓企業盈利難度很大。同時，政府提供的廉價租賃房源、集體土地建設租賃房源等公寓也逐漸從土地開始變成房源，這些都影響租賃市場未來預期。

張智還提出幾點對促進長租公寓平穩健康發展對策：一是加強監管，規範長租公寓企業行為。通過法治保障，明晰住房租賃雙方的權利義務關係，明確雙方責任，進一步規範租賃行為，加強長租公寓企業監管，限制企業資金池和租金貸行為選擇，通過去杠桿、去金融等手段，讓住房租賃業回歸服務本質。二是增加供給，重視保障性租賃住房建設。在長期公寓供給端力求供給多元化，鼓勵地方國企進入長租公寓行業。和既有“輕資産”長租公寓運營模式不同，由國企投資運營的長租公寓項目普遍為重資産運營模式，即企業負債拿地、建設運營、管理等多個環節，這種模式將起到住房租賃市場的“穩定器”和“壓艙石”作用。三是聚集優勢，提升企業精細化運營服務品質。

三是2021房地産市場的預測分析。張智介紹，根據模型預測下半年的情況，2021年固定資産投資增速11.7%，房地産投資增速為14.6%。上半年房地産投資偏離度-2.1%，也就是説現實比預測值低2.1%。土地購置和土地成交均價、成交價款，模型預測數值偏低，未來我們再看是模型需要調整還是現實經濟的影響有一些突變。房屋施工面積、新開工面積、竣工面積增速分別是7.5%、-5.9%和2.7%。總體來説和常年比差別不大。商品房銷售面積和銷售額增速預測值是5.5%、12.5%。商品房銷售均價是10500/平方米，同比增速可能在6.6%。預計土地價格可能回調，但現在還不能完全肯定。商品房銷售均價出現小幅增長的局面。

最後，張智提出五點建議：一是適度降低房貸利率，現在市場利率有明顯下調，房貸利率有倒挂現象。如果能適當降低，有利於促進房貸利率市場化。二是合理使用限制性政策，避免誤傷真實住房需求。三是全力加速推進租購房同權，這是建立房地産長效機制的重要方向。四是提高供給效率和交易效率，貫徹“房住不炒”，使整個交易更順暢。五是加強投資風險提示警示，對於改變用途，將其他信貸資金挪入房地産市場，追漲殺跌，炒作概念性住房，如學區房等行為，應及時提示警示其中可能存在的市場波動風險和政策風險。