第七次全國人口普查數據顯示，當前我國人口結構正在發生重大變化，跨省流動人口為12484萬人，與2010年相比，人戶分離人口增長88.52%，市轄區內人戶分離人口增長192.66%，流動人口增長69.73%。人口流動、家庭結構的新特點對住房租賃市場的影響逐步加大加深，租賃需求亟須從數量到品質加以提升，加快發展高品質租賃住房已是大勢所趨。

租賃需求多樣化

如今，人們擁有了更多的居住自由，不再滿足簡單的一生一居，而是可以自由地決定擇城而居、擇鄰而居。

第七次全國人口普查數據顯示，近10年來，伴隨著經濟社會的持續發展，人口流動趨勢更加明顯，規模進一步擴大。在這一系列數據的背後，是大量新市民居住需求的集中釋放、快速攀升。如何有效滿足新增的居住需求？住房租賃市場成為社會各界關注的重點領域。從2020年中央經濟工作會議，到2021年《政府工作報告》、“十四五”規劃綱要，均指出要“培育和發展住房租賃市場”“完善長租房政策”“規範發展長租房市場”。

貝殼研究院首席分析師許小樂接受《中國消費者報》記者採訪時表示，不同收入群體對租賃住房有著差異化的需求。低學歷流動人群收入能力無法達到租住一間房的要求，需要的是標準化的床位；城市無房低收入群體具有本地戶籍，但收入能力低，需要保障性公租房；流動夾心層人口，以非戶籍大學生為主，處於暫時性支付能力不足階段，需要安全規範的合租和中低端整租；城市戶籍夾心層擁有本地戶籍，包括畢業5-10年內的大學生，收入水準相對較高，但在城市購房難，需要適闔家庭居住的整租産品；已有房的改善型租房人群，為了子女上學等，需要有更好的地理位置、租住品質的整租。

許小樂告訴記者，隨著新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加以及租賃消費升級，其對於租賃住房的需求將從基本的有床住過渡到品質升級，安全需求、隱私需求、社交需求等逐漸衍生。居住安全性、舒適度、住所設施及環境、公共空間設計等因素，都逐漸成了影響租客決策的重要因素。根據貝殼研究院的調研數據，超五成租戶表示願意為更好的地段、服務和室內環境，每月房租多支出1000元以上。

巴樂兔研究院羅娜對《中國消費者報》記者表示，如今租賃人群中95後、00後開始涌入，年輕人的自我領地意識、居住品質意識更加明顯，他們希望房屋簡約乾淨，有良好的隔音效果，保證休息品質，此外，網路、用電安全等問題也備受關注。

供給結構性失衡

目前我國租賃住房供給存在明顯不足，供需結構錯配凸顯：小戶型、低租金房源數量少，大戶型供給多、需求弱。許小樂以北京為例向《中國消費者報》記者進一步解釋稱，老舊小區地段位置好，但居住品質差，當前北京市在出租房源30%以上的樓齡超過20年，房屋廚衛設施、公共配套比較差，裝修過時，房東沒有改造裝修的能力，甚至不及時履行維修義務，難以滿足新市民對居住環境的社交性及安全性等要求。

住房租賃領域的種種消費痛點也頻遭租戶吐槽。羅娜對《中國消費者報》記者直言，目前租房的痛點還是在於租金高和假房源上，這讓初入社會的年輕人常常大呼“租房等於大出血”。針對年輕人的住房之困，巴樂兔提倡免佣金、真房源等服務，還推出“7天無理由退房”的租後保障。

租賃關係不穩定，租戶合法權利得不到保護，也是備受詬病的問題之一。“剛住了半年，房東就隨意漲租金，不同意漲價就用各種手段逼我們搬家。”在某網際網路大公司入職不到兩年的小李已經搬了三次家。

在C2C的市場中，房東利用自身強勢地位，侵害租戶利益，如隨意漲租金、中斷租約等，使租戶被迫換租。此外，我國租賃住房大多是按照家庭居住需求設計的戶型，在合租時，公共區域、噪音等經常引發租戶之間的矛盾衝突，也常常導致租戶頻繁搬家。

北京房地産仲介行業協會會長李文傑曾表示，隨著00後、95後等青年租住群體進入到租房市場，多樣化將成為行業的供給形態。不論是從政策支援方面，還是從滿足高品質租賃需求角度來看，租賃行業都面臨著從房東直租到機構化長租的發展趨勢。

對此，國務院參事室特約研究員姚景源也有所認同，他認為，要站在改善民生、需求升級的角度來理解住房租賃市場發展的意義，提高住房租賃行業的地位，尤其要提高長租房市場的比重，努力培育專業長租機構並給予扶持。

創新機構化租賃

“從過去10年的實踐來看，機構化租賃是破解我國住房租賃供給不足、結構性失衡的必由之路。”李文傑對《中國消費者報》記者表示，租賃專業化運營機構可以促進舊房改造升級，規範租賃市場，調動存量資源，改善市場供需錯配，向租戶提供更加準確可靠的資訊，實現品質租住空間和租後服務，使租期更加穩定，租戶體驗更好。

許小樂指出，10年時間，長租行業經歷了早期探索、行業爆發和洗牌以及精耕等三個階段。此前，長租公寓“長收短付”“高收低租”“高比例租金貸”的增長模式已經被證實行不通，在高速發展中暴露了一系列財務和運營風險，機構化運營也推進艱難，在投資收益、資金全等方面普遍遇到較大的挑戰。

“在歷經2020年陣痛期後漸歸理性，中國的長租行業正在進入一個健康、規範發展的新時期。”自如CEO熊林表示，行業企業一定要創新模式、升級産品，共同推動行業的轉型升級。

據記者了解，自如推出的“增益租”成為長租行業的創新模式之一。據熊林介紹，“增益租”主要的創新機制，一是通過對老舊、毛坯房源進行高品質裝修來提升房屋市場競爭力，以激活房東側的存量供給、保障租客側的高品質居住條件，二是以“收出無差價、保底收益、收益分成”的方式，進一步實現行業透明化。“增益租”每年在單個房源上會投入超過3000元的維護成本，每套房子都會享有定期保潔、租期維修等服務。