備受關注的土地供應“兩集中”新規近日在多個城市陸續落地，根據各地目前已擺上“貨架”的首批集中供地清單，預計未來20多個熱點城市近期土地出讓總價有望超過萬億元，今年第一波集中拿地大潮來臨。

一大批出讓地塊在路上

“集中供地”新政主要涉及“兩集中”，即集中發佈出讓公告、集中組織出讓活動，同時2021年發佈住宅用地公告不超過三次。

自2月23日天津率先發佈“集中供地”新政後，多個城市隨後分別發佈了2021年住宅用地集中供應相關文件。4月15日，長春首場土地集中出讓已落下帷幕，表明“兩集中”供地模式的第一槍正式打響。

據不完全統計，目前已有22個城市公佈了2021年首批集中供地的面積，合計4064.03萬平方米。已有12個城市明確首批集中出讓土地的日程表，大部分集中在4月下旬至5月上旬。長春、廣州、無錫、天津、北京、杭州、長沙、重慶等地已經明確挂出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、南京等地發佈了預公告。

其中，廣州將集中出讓48宗地塊，土地面積達到了393.6公頃，天津和杭州分別集中出讓58宗和57宗地塊，土地面積均超過300公頃，北京則明確首批集中供應30宗項目，共涉及12個區，其中朝陽區10宗，建設用地面積約41公頃，無錫市自然資源和規劃局計劃出讓16幅地塊，共計94.93萬平方米。

易居中國執行總裁丁祖昱表示，從首批已經正式發佈出讓文件的城市來看，除無錫、長沙外，其餘城市土地供應力度均很大，佔2020年全年宅地供應面積的比重超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，其次是天津，比重也達45%，總體供地節奏快於往年同期平均值。

優質地塊頻頻登場

除了量大外，質優也成為本次土地集中供應的特點之一。監測數據顯示，3月以來掛牌的住宅地塊中，起拍單價超過1萬元/平方米的高單價土地有85宗，其中位於集中供地重點城市的有62宗，分佈在北京、廣州和無錫三個城市。

特別是在北京，起拍單價超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多，分別位於海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺和石景山區，其中，海淀和朝陽供地達12宗，佔北京此次集中供地幅數的四成。

在這些地塊中，不乏曾因關注度過高而遺憾退出的優質地塊，例如，去年底因“競地價、競政府持有商品住宅産權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌出讓方式引發社會熱議，並被中止出讓的兩宗海澱區樹村地塊，也在首次集中掛牌之列，根據本次出讓公告，樹村12號地塊起始價55.9億元，折合樓面價約67220元/平方米；樹村13號地塊起始價62.1億元，折合樓面價約67229元/平方米。同樣經歷“回爐重造”的還有金盞鄉小店村3005-02、3005-08兩宗地塊，本次出讓折合樓面價也達到5.1萬元/平方米。

此外，無錫掛牌的16宗宅地均設置了最高限價，其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗。不過，丁祖昱表示，鋻於當前無錫樓市熱度較高，房企拿地增加土儲的意願十分強烈，大部分地塊大概率會以封頂價成交。

中原地産首席分析師張大偉算了一筆賬，北京推出的地塊合計起拍價1036億元，廣州合計起拍價901億元，天津合計起拍價503億元，無錫合計起拍價228億元。累計來看，第一批入市地塊起拍價已經超過6000億元，疊加即將出臺的上海、深圳等城市，預計未來熱點城市第一批賣地有望超過萬億元。

土地市場將分化

從4月15日長春首場土地集中出讓情況來看，與以往分散式的拿地相比並沒有出現明顯變化，總體保持穩定。溢價成交的只有6宗地，其中僅有1宗地觸及最高限價，而該次土拍足足出讓了38宗地塊。這在一定程度上説明房企對於集中供地政策還持觀望態度，而前期準備不足、市場預期不佳也是房企謹慎拿地的一大因素。

相較于成交平淡的長春，克而瑞預計，近期土拍焦點將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等熱點城市，土地價格將依然居於高位。展望未來，在調控越發嚴厲的背景下，房企投資態度仍將保持謹慎。“兩集中”新政落地後，一二線城市和三四線城市土地市場將逐漸分化為兩個賽道，企業在不同類型的城市投資策略、投資方式也將有所區別。

短時間內大批量的土地供應，無疑對企業的資金鏈將是巨大的考驗。張大偉認為，資金實力強的企業仍將獲得更多的拿地機會，而資金壓力大的企業可能面臨更大的衝擊，企業分化將進一步加劇。

多數房企對集中供地的反應較為積極，他們認為新政有利於平抑土地市場熱度，穩定土地市場預期，但在供地節奏趨同背景下，房企需對不同區域及城市的潛力、競爭環境進行精準研判。

土地供應新規之下，房企在調整拿地節奏、拿地方式也在發生改變。對此，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，在當前形勢下，冷靜客觀、審慎拿地已成為大多數房企2021年的策略。疊加“三道紅線”等因素，房企之間合作拿地案例或將增多。

中原地産市場分析師盧文曦則認為：“再大的房企也不可能兼顧所有地塊，總有兼顧不到的地方，那麼此時中小企業就有拿地機會。給予中小房企一定開發産品的機會，也可以豐富市場産品，防止大房企壟斷市場，有利於樓市穩定健康運作。”

此外，同策研究院分析師汪恒認為，集中供地將引導房企重新排兵布陣，優化城市佈局。土地集中供應，使得房企短期能同時調動的資金量有限，降低了單場土拍整體的土地競爭強度，同時通過調控單場土拍供地的結構，優質熱點地塊與遠郊地塊搭配供應，降低整體土拍溢價率。而目前土地集中涉及多個熱點城市，房企為避免資金空轉必然會下沉進入非集中供地的城市，從而引導房企進行城市群優化佈局。