2月，受多重因素影響債市波動性增強，房企境內外融資規模明顯下降，其中境內債成為融資主導，佔比接近58%。除了傳統的債券發行，房企也在開闢其他的融資渠道。值得注意的是，迫於償債高峰的來臨，房企融資需求不斷攀升。尤其在“五條紅線”的監管背景下，宅地集中供應制度橫空出世，可以預見房企未來的融資能力將面臨嚴峻考驗。

2月交易日減少 發債規模降幅擴大

與1月相比，由於春節假期，2月的交易日明顯減少，房企整體的融資額度環比有所回落，發債規模的降幅則持續擴大。此外，受房地産調控政策、通脹預期、10年期美元債收益率上行等影響，2月的債市波動較大。

在2021年2月中國房地産企業境內外融資TOP榜中，共有12家房企發行了美元債，其發行總額度為45.76億美元，環比減少74%，同比減少22%。統計發現，上述美元債券的票面利率維持在2.45%-12%之間。其中，中國海外宏洋票面利率最低，為2.45%；而陽光100票面利率最高，為12%。

具體來看，單個房企發行美元債的額度相對較低。九龍倉置業以10.85億美元高居境外債榜首；其次是中國海外宏洋、中國金茂與富力地産，融資額度分別為5.12億美元、5億美元、5億美元。剩餘8家房企分別為新城發展、中駿集團、正榮地産、中梁控股、珠海華發、融信中國、景業名邦、陽光100，其發行額度均未超過5億美元。

境內債方面，共有23家房企發行債券，其發行總額度為279.01億元，環比減少66%，同比減少33%。其中，中國鐵建房地産以33億元的發行額度一騎絕塵，遠洋集團、金地集團、首開股份分別以30億元、20億元、20億元尾隨其後。不可忽視的是，縱觀2月的境內債部分，有國企或央企背景的發行人佔據了榜單的半數，分別為中國鐵建房地産、遠洋集團、首開股份、珠江投資、崇川城建、珠海華發、高郵建設、桂陽城建、桂林新城等，整體融資利率維持在2.5%-7.5%之間。

不可否認，隨著外部融資環境不斷收緊，有國企或央企背景的發行人優勢凸顯，一方面融資利率相對較低，另一方面可以獲得大額資金。不同於其他行業，房地産行業以資金密集見長，未來有國企或央企背景的發行人也將更具競爭力。

五道紅線高懸 多種融資渠道並行

自2020年針對重點房地産企業的資金監測和融資管理規則（下稱“規則”）出臺後，房地産行業的金融監管持續升級。隨後的2020年12月31日，央行頒布了《建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度》（下稱“制度”），制度明確指出了房地産貸款佔比與個人住房貸款佔比管理上限，並於今年1月1日起正式實施。至此，“五條紅線”高懸，房企不得不開啟新一輪降杠桿，並拓寬融資渠道。

實際上，在規則出臺後，迫於三條紅線的壓力，很多房企積極去杠桿，將財務安全性提到了前所未有的高度。以融創中國為例，早在2月3日，融創中國就發佈公告稱，截至2020年12月31日，未經審核管理賬目的初步審閱以及現時可得的資料顯示，融創中國的資本結構持續優化，預計公司的凈負債率低於100%， 非受限現金短債比大於1， 剔除預收款項後的資産負債率則低於80%。

除了壓縮債權融資的規模，房企也將目光轉向了股權轉讓，以期快速回籠資金、增加流動性。例如，中國金茂旗下公司武漢化資企業管理諮詢有限公司擬轉讓青島方旭置業有限公司100%的股權；首開股份全資子公司中晟公司擬通過協議轉讓方式將所持有的天恒文化33%的股權轉讓給公司控股股東北京首都開發控股（集團）有限公司之全資子公司首開資管。

與此同時，一些房企則通過分拆旗下物業公司上市獲得融資。例如，越秀地産、中駿集團、朗詩地産等等。此外，也有一些房企通過戰略合作實現資本連結。遠洋集團就是其一，通過與中國人壽保險股份有限公司簽署戰略合作協議，在資本紐帶關係、金融産品、保險業務、不動産投資、物業服務、養老六大等領域開展合作。

隨著監管環境日益逼仄，房企不得不多渠道並用，儘量將杠桿控制在“三條紅線”的範圍之內。

融資需求擴大 宅地集中供應考驗融資能力

據貝殼研究院的數據顯示，今年3月為上半年的償債高峰，房企償債規模預計將達到1479億元，償債壓力倍增。與之相對應的是，自從融資新規頒布後，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。這也意味著，房企的融資缺口仍然較大，融資需求也在不斷擴大。

然而，外部的監管環境仍在不斷升級。“五條紅線”之下，2月底市場傳出宅地集中供應的消息，即22個重點城市住宅用地招拍挂將推行“兩集中”新規。一是集中發佈出讓公告，且原則上全年不得超過3次；二是集中組織出讓活動。

隨後，多地發文將消息坐實。例如，青島市自然資源和規劃局網站就顯示，青島市將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統一發佈住宅用地的招拍挂公告並實施招拍挂出讓活動，引導市場理性競爭。

對房企而言，宅地集中供應消息的坐實無疑為重磅炸彈，打破了原本的土地拓展節奏。而推地次數的減少，也極為考驗房企的融資能力。在此背景下，房企不得不加速回款，提升現金流的管理，保障財務安全。

總體來看，受外部環境影響，2月境內債成為房企融資的主導。放眼3月，各國資本市場的跌宕起伏以及全球流動性波動，也將會對債市持續産生影響。