核心結論

1、整體表現：2家房企銷售面積超5500萬平，頭部優勢明顯

2、門檻：超千萬㎡房企同比增4家至18家

3、企業：銷售面積平均權益比例下降3個百分點

4、市場：政策加碼、土地流拍，房企投資意願不強

導語

第三季度以來，由於調控持續加碼，特別是信貸環境收緊，導致購房貸款放款延長的同時，土拍升級疊加房企資金壓力加大，債務違約頻現，進一步降低了市場預期。

9月，房企銷售面積整體持續下降，住宅用地供應建築面積22676.8萬平米，同比下降10%。成交總建築面積為11210.6萬平米，同比下降50%。從城市來看，一二線城市成交規模上升，三四線城市有所下降。

01整體表現：2家房企銷售面積超5500萬平，頭部優勢明顯

2021年1-9月房企銷售面積TOP100上榜房企均值達到686.97萬㎡，比1-8月均值增長52.4萬㎡，同比增長8%，較上月增速放緩。27家房企超過均值，較1-8月增加1家。其中有2家房企銷售面積超過5500萬平方米，16家房企銷售面積在1000-3000萬平方米，比1-8月增加4家。17家房企銷售面積在500-1000萬平方米，較1-8月減少4家。

從1-9月的中國房地産企業銷售面積TOP100來看，其中的前十強房企與1-8月相同，保持穩定增長。

橫向來看，2021年1-9月中國房地産企業銷售面積TOP10與2020年1-9月中國房地産企業銷售面積TOP10的上榜房企相同，其中融創中國超越萬科，這也從側面佐證了頭部房企的優勢地位更為明顯。

但陽光城較去年同期從第13位下降至今年21位，世茂集團替代陽光城成為今年同期的第10位，其銷售面積為1429萬㎡。值得一提的是，藍光發展已經跌出銷售面積百強房企榜單。而2020年1-9月其銷售面積為857.4萬㎡。

數據來源：領先指數整理

領先指數選取 TOP50房企作為樣本觀察同比增幅，綠城中國增幅最大為52%，建業集團同比下降39%。

02門檻：超千萬㎡房企同比增4家至18家

2021年1-9月百強房企各梯隊銷售面積門檻基本平穩，相較去年TOP100房企銷售面積達177.9萬㎡，同比增幅45%，增幅最大。

數據來源：領先指數整理

從各大門檻分佈數量看，18家房企的銷售面積超過千萬平方米，分別為碧桂園6906.75萬㎡、中國恒大5572.6萬㎡、融創中國3188.35萬㎡、萬科2932.1萬㎡、保利發展2521.35萬㎡、綠地控股1861萬㎡、新城控股1626.3萬㎡、金科集團1530萬㎡、中海地産1414.4萬㎡、世茂集團1249萬㎡、華潤置地1236萬㎡、龍湖集團1182.55萬㎡、綠城中國1170.1萬㎡、旭輝集團1103萬㎡、中南置地1069.8萬㎡、金地集團1062.6萬㎡、中梁控股1056.5萬㎡、招商蛇口1046萬㎡。

與去年同期相比，銷售面積超過千萬㎡的房企增加4家。值得注意的是，500-1000萬㎡的房企為17家，較去年同期減少4家。

03企業：銷售面積平均權益比例下降3個百分點

權益銷售方面，本期領先指數選取TOP61房企（銷售面積超300萬方）進行觀察，權益銷售面積比例平均值為70.27%，比1-8月同期下降3個百分點。

而權益銷售面積超千萬㎡的房企僅9家，相比全口徑銷售面積的一半，分別是碧桂園、中國恒大、融創中國、萬科、保利發展、綠地集團、新城控股、金科集團、中海地産。

數據顯示，中國恒大權益銷售面積佔據第一位，達5183.7萬平方米。除去幾家房企未統計到，敏捷集團權益比例100%，為61家房企中最高值。大唐地産權益比例為最低值48%。

來源：領先指數整理

04市場：政策加碼、土地流拍，房企投資意願不強

截至9月底，超30個城市累計發佈超70條調控政策，涉及到限售、限價、限購、限貸、公證搖號購房、調整增值稅免征年限、土地出讓管理及二手房成交參考價機制等多個方面，調控範圍從一二線熱點城市擴大至三四線熱點城市，出臺二手房成交指導價格的城市規模也在不斷擴圍。

除此之外，三季度各地政策“雙向”調節模式開啟，“限漲”與“限跌”同現，已有瀋陽、長春、唐山等十余城出臺“限跌令”，另有部分城市發放人才購房補貼、上調公積金貸款額度、下調二手房交易個稅徵收率等，以穩定市場預期。

從土地供應看，土地流拍、撤牌明顯增加，土地成交規模難有較大改善。新開工面積下降態勢難改。杭州第二批集中供地的10宗土地，9宗流拍了，僅僅只有一塊土地報名成功。無獨有偶，流拍現象在合肥、成都、瀋陽等“雙集中”城市相繼出現，引起市場關注。有分析稱，截至目前已完成第二輪集中供地的8個城市，合計超過100宗地或直接流拍，佔全部供地總數的比例超過30%，這樣的情況已經類似于2007年下半年。

9月10日，濟南第二批集中供地開拍前55宗掛牌地塊中，18宗地提前終止，成交37宗，全部底價成交。

9月11日，天津第二批集中供地掛牌的61宗宅地中9宗停牌，2宗流拍，31宗底價成交。

9月14日，原定於9月15日—17日進行的成都第二批集中供地，有17宗地因故終止出讓。最終，原計劃出讓的75宗地塊，只剩58宗繼續出讓。3天的集中出讓成交52宗地塊，6宗流拍，成交地塊裏有38宗底價成交。

9月15日，合肥將26宗地塊中的18宗延期出讓，並由拍賣出讓轉為現場掛牌出讓，掛牌日期為9月16日至29日。

9月15日，瀋陽第二輪集中供地的46幅土地中，共有24宗地塊提前終止出讓，只剩22宗地進入招拍挂流程。最終，本輪出讓僅有19宗地塊成交，3宗地塊流拍。

此外，房企新開工、土地購置降速進一步拖累投資增速。

領先指數認為，雖然重點城市短期庫存和中長期庫存不足，部分購房需求處於持幣觀望狀態，但隨著四季度供應端的改善以及房企促銷活動，這部分需求將逐漸入市，對市場成交規模形成有效支撐。

此外，9月底，中央接連釋放穩樓市信號，央行“兩個維護”對穩定市場預期、提振市場信心起到重要作用。

結語

領先指數預測，10月及四季度，房地産金融監管仍偏嚴，部分城市市場調整壓力有所增加，市場競爭或將更加激烈，加速銷售回款仍是企業的首要任務。

在降檔方面，房企進入瓶頸階段。2021年上半年與2020年末相比，紅檔企業減少4家，橙檔企業增加3家，綠檔企業、黃檔企業數量保持穩定。

在土儲方面，房企審慎拿地，品牌房企拿地面積、拿地金額同比下降均超五成，保障現金流的穩定成為企業的工作重點。

在經營策略方面，抓行銷、優化人員成為持續性動作。