核心結論

1、整體表現：上榜房企均值達689.67億元

18家房企新增土地貨值超千億元

2、門檻貨值佔比：頭尾兩端房企下降，中間房企上升

3、國企央企、城投城建類房企投資力度上升，但拿地溢價率走低

4、權益貨值比例環比有所上升

5、市場：10月拿地總額同環比雙降，佈局更關注城市群

導語

三道紅線壓力顯現，土地流拍同環比均上升影響下，眾房企投資意願不夠強烈。10月，76家房企無新增地塊，50家典型房企10月拿地總額同環比雙降。

01整體表現：上榜房企均值達689.67億元

18家房企新增土地貨值超千億元

2021年1-10月中國房地産企業新增土地貨值TOP100顯示，有18家房企的新增土地貨值超過千億元。

碧桂園憑藉3861.5億元摘得第1，其後分別是保利發展3647.8億元、萬科3482.8億元。此外，中海地産、綠城中國、華潤置地、招商蛇口、融創中國、中國鐵建、龍湖集團、金地集團、越秀地産、新城控股、卓越集團、建發房産、濱江集團、綠地集團、中國中鐵入圍TOP18，新增貨值分別為2692.4億元、2629.15億元、2389.8億元、2113.2億元、2030.4億元、1799.7億元、1798.7億元、1746.2億元、1596.65億元、1384.9億元、1365.95億元、1226.4億元、1120.8億元、1080.75億元、1012.4億元。

上榜房企的均值達689.67億元，僅有25家房企超過均值，較1-9月減少1家。排名第1的碧桂園與排名第100的金融街足足相差了3663.5億元，相較1-9月差距基本持平。

領先指數重點觀察了去年同期與今年同期榜單後發現，2020年1-10月，有16家房企新增貨值突破2000億元。其中恒大與碧桂園新增貨值已經突破5500億元。中國恒大新增貨值5872.9億元，位列新增貨值榜首。

而今年1-10月，僅8家房企新增貨值突破2000億元，較2020年同期減少8家。

對比1-9月整體新增貨值為66721.15億元，1-10月僅新增2245.7億元。三條紅線融資新政壓力及新土拍政策下，房企嚴控土地投資意願明顯。

02門檻貨值佔比：頭尾兩端房企下降，中間房企上升

數據來源：領先指數整理

截至10月底，18家房企的新增土地貨值超過1000億元，其貨值總佔比達百強的54%，較去年同期減少8家，超千億貨值房企總土儲較2020年同期下降42.6%；

有16家房企的新增土地貨值在500~1000億元，貨值佔比為百強的16,2.2%，累計環比下降4.7個百分點；

有35家房企的新增土地貨值在300~500億元，貨值佔比為百強的19.2%，累計環比上漲2.6個百分點；

有31家房企新增貨值為300億元以下。總結來看，TOP100中69家房企新增土地貨值超過300億元。

對比1-9月上榜房企的TOP係門檻普遍下降。1-9月TOP100房企的門檻為185.6億元，而1-10月TOP100門檻為198.2億元，提升不大。

TOP10房企門檻值為1798.7億元，TOP20房企門檻值為872億元，TOP30房企門檻值為612.75億元，TOP50房企門檻值為390.6億元，門檻值同比下降均超20%。

據領先指數統計，10月新增貨值TOP100房企名單中76家沒有新增地塊。

03國企央企、城投城建類房企投資力度上升，但拿地溢價率走低

儘管多個城市開啟集中供地，但10月以來，“三條紅線”影響逐漸顯現，進入償債壓力高峰期，房企拿地觀望性質濃。

在眾房企收縮投資的大背景下，融資能力較強的國企拿地規模明顯上漲。除了央企、國企以外，就是以濱江、龍湖為主降杠桿壓力偏低的民營房企，而這一特徵短期內將繼續保持。

據領先指數統計，10月50家重點房企拿地溢價率整體溢價率走低，僅在第2周為4.8%，而第3周、第4周溢價率為0。

從重點城市拿地金額TOP10房企來看，保利發展、華潤置地出現在4個城市群1-10月房企拿地金額TOP10榜單中。此外，碧桂園、萬科、綠城中國、融創中國等均出現在3個1-10月重點城市房企拿地金額TOP10榜單中。

分區域具體來看，碧桂園拿地面積，拿地金額領跑長三角，中海地産憑藉230億元進入長三角拿地金額前十。從拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積以3820萬平方米仍居四大城市群首位，其中碧桂園拿地面積1138萬平方米，遠超其他企業。

在中西部地區，龍湖集團以295億元拿地金額超越萬科，位列首位。而碧桂園在中西部拿地以1138萬平方米居首位。此外，萬科、中國鐵建、保利發展、綠城中國、融創中國、西安高科集團等多個房企出現在中西部拿地面積、拿地金額前十榜單。

在大灣區，中海地産以404億元拿地金額位列首位，而萬科則以223萬平方米拿地面積位列首位。此外，保利置業、粵海控股、廣州地鐵等均入圍大灣區前十。

在京津冀區域，中海地産拿地金額186億元超過保利發展，位列第一。而中國鐵建以371萬平方米拿地面積位列第一，此外其還以拿地金額215元位列中西部地區第四。融創中國以101億元拿地金額入圍前十。

區域性龍頭企業仍關注本區域縱深戰略，比如，越秀地産、廣州地鐵、粵海控股西安高科集團等本土企業表現不俗，均入圍前十。其中，越秀地産以拿地金額300億元、拿地面積215萬平方米位列大灣區第二。西安高科集團以107億元拿地金額入圍中西部拿地金額前十。

以地方國企首開股份為例，首開股份10月單月新增全口徑貨值達118.7億元。二輪競拍中北京集中供地的43宗只剩下11宗進入現場競拍，深耕北京的首開股份分別聯合華潤、建工、金隅及建工，拿下了海澱區、豐台區及昌平區三宗地塊，拿地面積約36.3萬平米，總金額約123.3億元，是北京第二輪土拍的最大收穫者，採用合作的方式也降低了自身的風險，從權益角度來看，首開股份權益拿地金額約55.6億元，減少了資金耗用量。

04權益貨值比例環比有所上升

數據來源：領先指數整理

本期領先指數選取50家代表房企觀察其權益比例，平均值為75%，環比略有上升。其中西安高科、大華集團、浦發集團為最高100%，中南置地為最低41%。

05市場：10月拿地總額同環比雙降，佈局更關注城市群

據領先指數統計，2021年1-10月TOP100企業拿地總金額22549億元，同比下降13個百分點，門檻值為57億元，相較去年同期下降8億元。招拍挂權益拿地總額佔全國300城土地出讓金的比例為52%，與1-9月相比下降2個百分點。

從城市能級來看，受集中供地影響，一、三四線城市拿地面積佔比上升，一線城市拿地面積佔比上升1.4個百分點，三四線城市拿地面積上升3.1個百分點。

從城市群來看，1-10月50家代表房企粵港澳、長三角、京津冀成渝城市群拿地面積佔比均有所上升。長三角拿地金額3918億元居於首位，粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額1793億元，位列第二。中西部拿地面積以3820萬平方米仍居四大城市群首位。

從單個城市看，1-10月拿地面積TOP10城市為重慶、杭州、長沙、南京、廣州、溫州、天津、武漢、蘇州、金華。與1-9月相比，天津保持入榜，且位於京津冀地區，頗受關注。

由於10月多城第二批集中供地收官，第三批集中供地發佈資訊，一二線城市成交仍居前。50家代表企業10月拿地總額同環比雙降。2021年10月，50家代表房企拿地總額同比下降71%，環比下降68.7%。相較1-9月同環比增速降幅同比為45%，環比增速降幅258%。

值得一提的是，北京6塊土地入榜，最低門檻成交額43億元。其中，大興區西紅門鎮地塊成交總價最高，為69億元，建築規劃面積18萬平方米，成交樓面均價為38420元/平方米。

結語

10月18日，國家統計局公佈前9月房地産市場商品房銷售、開發投資以及到位資金等最新數據。全國商品房成交金額和成交面積同比增速進一步收窄，單月同比分別下降15.8%和13.2%，市場預期不斷下行。預計2022年，全國商品房銷售額會下降7%至16.7萬億元，屆時，三四線的商品房成交量會有明顯下降。

同時，土地流拍同環比均上升，償債壓力下的房企資金流捉襟見肘。

據領先指數測算，2021年和2022年新開工同比增速下降超10%，開發投資或自2000年來首次迎來負增長。預計2022年或將下降至2015年的水準，也是自2000年以來最低點，即-14%。

在此背景下，房企工作重心更要加快行銷，實現項目推盤去化，加速回款。尤其受困于降杠桿的房企，短期內會不斷通過減少拿地縮減投資力度，使現金流壓力得以緩解