中國網地産訊  近日，貝殼研究院發佈《2021年1月全國二手房市場月報》。報告顯示，2021年1月重點城市二手房市場升溫，成交量較大幅上漲，價格漲幅擴大。一月下旬熱點城市尤其是一線調控密集出臺，從行政調控和金融監管兩方面抑制投機，給需求端降溫。同時房貸管控新規下，多城銀行房貸額度收緊，未來房貸利率上浮、批貸放款週期拉長將延續，進一步降低需求端熱度。預計1月高體量成交難延續，2月市場降溫，價漲收窄。

一、 1月市場升溫，局部價漲偏大

貝殼研究院數據顯示，2021年1月重點18城鏈家二手房實際成交環比增加約23%，成交絕對水準處在2019年以來月度高位上。

市場的升溫主要集中在一線城市。一線4城成交環比增幅較大，幅度均在20%以上，其中北上廣三城月度成交量處2019年以來高位，深圳成交是“715”調控後月度最大值，成交水準恢復至調控前6月份的73%。值得注意的是，市場升溫並不是全局性的，18城中9城成交環比持平或下滑，廊坊、大連、煙臺等城市二手房成交量環比降幅在20%以上。

圖：重點18城鏈家二手房實時成交總量走勢

重點城市二手房價格漲幅擴大，長三角及珠三角城市漲幅居前。1月18城中二手房價格指數環比上漲的城市數量由去年12月的11個增至14個，下跌的城市由5個降至1個。二手房價格漲幅前4分別是上海、合肥、深圳及廣州，主要是長三角及珠三角城市，延續去年年底的較快上漲態勢。

圖：1月重點城市貝殼二手房價格指數環比

1月重點城市二手房市場的升溫原因有二。一是資金驅動，前期貨幣寬鬆下資金外溢到樓市，帶動市場尤其是一線城市核心區域市場需求升溫。二是預期驅動，前期的市場升溫及預期年後3月“小陽春”進一步升溫，加快購房者入市節奏，增強業主惜售情緒，市場上“誠心出售”的房源量下降，供需矛盾加劇，量價向上。貝殼研究院數據顯示：1月18城客源快速成交率環比提升4個百分點，達到53%，處在2019年以來月度高位上；業主預期持續提升，1月調價中漲價次數佔比環比提升6.7個百分點，達到29%，處2019年來高位。

圖：重點18城二手房客源快速成交率（左）及業主調漲次數佔比（右）走勢

二、 2月市場熱度難續

2月市場面臨較大向下壓力下，熱度難續。1月下旬密集調控出臺及銀行購房信貸環境收緊，即使部分人群“就地過年”，難延續1月高體量成交。2月市場需求降溫，前期上漲較快的城市或區域房價漲幅將收窄。更長期看，2021年是房地産調控長效機制持續深化的一年，房價及預期的異動將受到更及時、更嚴格的管控，同時宏觀貨幣環境及購房信貸環境邊際收緊可能性較大。與2020年相比，2021年是調控及信貸加壓下房價趨穩的一年。

重點城市密集調控打擊投資炒作。1月全國重點城市尤其一線城市樓市升溫和政策加碼壓力並存，多地出臺調控加碼政策。政策主要是從行政調控和金融監管兩方面對市場抬頭的投機亂象進行打擊，反映了監管層對“房住不炒”的堅定執行，對房價上漲的容忍度進一步降低。

此次調控的一個重點即是加強了對金融的監管。當前一線城市及強二線行政調控政策均已較為嚴格，在現行政策下，平抑房價較大幅上漲的短期關鍵在於管住金融，防止資金違規流入樓市。預計隨著1月調控政策的持續作用與發酵，投資炒作之風將逐步偃旗息鼓，進而市場預期走向平穩，成交釋放節奏回歸正常，房價漲幅收窄。

表：2021年1月重點城市調控政策匯總

房貸新規下購房信貸環境邊際收緊。在房地産金融審慎管理制度之下，央行引導商業銀行房地産貸款合理增長。據調研，1月上海、廣州及深圳等地多家銀行房貸額度緊張，其中廣州四大行已上調首、二套房貸利率15個基點。貝殼研究院數據也顯示，1月貝殼36城主流房貸利率表現出觸底增長，預計未來短期將持續；36城平均房貸放款週期加速拉長，在經歷“五連升”後1月達到53天。後期購房信貸環境的邊際收緊，將對需求端起到降溫作用。

圖：貝殼36城主流房貸利率走勢

圖：貝殼36城平均房貸放款週期（天）