9月28日，貝殼研究院“5號院LIVE”沙龍線上上舉辦，本期沙龍主題為“新格局下的新考驗”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂、高級分析師潘浩、黃卉從二手房、新房、租賃三大市場深度解碼三季度房地産市場，並分析在新格局下房産行業面臨的新考驗。

市場走出疫情影響 二手房累計成交反超去年

上半年伴隨著疫情逐漸得到控制，二手房市場累計成交在三季度實現反超。貝殼研究院數據顯示，2020年前三季度重點18城二手住宅累計成交量同比增長4%，疫情對重點城市二手房市場的衝擊已被填補。

圖：重點18城二手房實際成交量走勢及累計同比

伴隨著畢業季租賃需求在三季度的集中釋放，全國重點18城租賃成交量環比第二季度上漲26.0%，租賃成交量在8月達到峰值，租金價格環比二季度上漲1%。今年第三季度市場表現基本符合往年的租賃市場規律，租賃市場持續得逐漸修復，回歸常態化軌道。

新房市場整體呈現出持續復蘇，降幅收窄的特點。據貝殼研究院統計整理數據顯示，重點城市整體住宅用地累計成交規劃建築面積累計同比降幅收窄至3.3%，累計成交樓面價同比增長16.5%。溢價率方面，整體住宅用地累計成交溢價率從二季度開始穩定在15%的水準，市場保持較好的活躍度。三季度66城新房成交量累計同比保持1成降幅，市場恢復速度隨著各地調控升級後持續放緩。

圖：2019年至今66座大中城市合計季度成交套數與成交面積累計同比

調控收緊疊加預期回落 年底季節性大幅反彈可能性較弱

儘管三季度市場依然呈現正向的市場恢復情況，但政策收緊、市場回落的相關信號也給整個房地産市場帶來一系列新的考驗。7月以來，深圳、東莞、杭州及成都等12城約20次出臺收緊政策抑制和防範市場過熱。同時，住建部出臺《租賃條例》的將填補住房租賃領域立法的空白，三季度全國12個地區發佈了17項租賃相關政策，以規範和培育租賃市場。  

不同於往年三季度二手市場量價持續下行，三季度二手房市場庫存走高，重點18城中12城業主漲價次數環比下降，購房需求在這一階段積蓄，預計四季度二手市場保持量降價穩，剛需將成為市場新動力。

在三穩目標和調控壓力下，四季度新房市場則難有超出預期的表現，預計成交量和去年同期持平。相較于一、二手市場，疫情對租賃市場的衝擊更大，市場彈性不足。陸續出臺的收緊政策或將加速市場變冷，預計明年春節後熱度有望回升。