中國網地産訊 據貝殼研究院最新發佈的《8月全國二手房市場月報》顯示，8月重點17城二手住宅成交量環比下降7.0%，1-8月累計成交量同比下降1.16%。

一、8月二手房成交環比回落：環深區域調控效果顯現，成交量大幅下降

貝殼研究院數據顯示，8月重點17城[鏈家重點17城包括：北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶。]鏈家二手房市場季節性回落，本月成交總量環比下降7.02%，同比增長30%。1-8月成交量較去年同期下降1.16%。

圖：重點17城鏈家二手房實時成交總量走勢

36城平均房貸利率8連降，放款週期處2019年來最低值。8月貝殼重點城市實際貸款利率保持下降且降幅收窄，房貸放款週期趨於平穩。貝殼研究院數據顯示，本月36城市平均主流房貸利率繼續下行，其中，首套為5.21%，二套為5.53%，比7月均下降3個基點。受2020年以來5年期以上LPR下降影響，今年36城平均主流房貸利率已經歷“八連降”，分別較去年底降36和39個基點。這主要是由於房貸作為銀行重要且優質的業務板塊，在上半年流動性相對充足背景下，額度更傾向於房貸業務。36城房貸平均放款週期為38天，與上月持平，較年初縮短19天，是2019年以來最低值。

從近幾月市場走勢看，城市圈之間表現分化特徵顯著。環京城市圈成交量整體穩中有升，其中北京6月疫情復發導致二手房成交量高位回落後，7、8月需求逐步釋放帶動成交持續恢復，8月環比增幅較7月有所收窄。環滬城市圈內部分化，上半年上海對於新房限價、土地競自持等方面有不同程度的放鬆，土地市場及新房市場成交較活躍，市場預期較好，帶動市場成交量在5月創歷史高點，6月需求高位回落，7、8月保持平穩增長走勢；杭州、南京在經歷今年第二季度需求集中釋放後，市場成交保持下降走勢。環深城市圈成交量明顯下降，受調控政策影響，深圳、東莞本月成交環比降幅均超50%，同比降幅均在50%左右；廣州市場成交環比下降5%左右，絕對水準保持高位。中西部城市圈成交整體平穩，武漢、重慶、長沙、合肥本月成交環比變化幅度均在5%以內。

成交價格方面，8月17城中6城價格環比上漲，9城環比下跌，2個城市與上月持平。青島、上海、西安等城市成交均價環比上漲，漲幅普遍在3%以下；廊坊、長沙、重慶等城市成交均價環比下跌。其中，深圳本月成交均價環比下跌9.8%，主要受成交量及結構變化影響。具體來看，從7月15日“深八條”出臺至今，調控效果顯著，8月深圳二手房成交量環比下降超過5成，其中“二套非普住宅首付提高至8成”提高改善群體門檻並限制部分房源流通，對中高端需求的抑制較為明顯，因此8月南山區、福田區等中高端市場成交明顯萎縮，羅湖、鹽田、龍光等區域內中低端項目成交佔比提高，帶動整體成交均價顯著下跌。剔除成交結構因素影響，深圳二手房價格漲幅較上月明顯縮小。

二、預計9月成交環比繼續下降，絕對規模仍超去年同期

中央把關地産金融，地方調控收放有度，未來“穩”是樓市常態。央行、銀保監會、住建部等部門多次強調房住不炒，就企業融資召開座談會、制定融資管理細則，從金融角度加強資金監管、防範地産金融風險。地方調控收放有度：阜陽停止三套及以上公積金貸款打擊投資購房，海口嚴打捂盤惜售、無證預售等違規行為來規範市場，海南省提高公積金貸款額度上限進而減輕剛需購房負擔。在中央和地方雙向把關調控下，平穩運作將是樓市常態。

貨幣政策將回歸常態，未來注重結構性調整，購房信貸環境趨於平穩。上半年疫情影響導致經濟增長承壓，貨幣政策在供給端發力，流動性整體充裕；基於目前我國經濟進入穩步恢復通道，貨幣政策將結束全面寬鬆，未來更注重結構性調整。8月5年期以上LPR為4.65%，連續5個月保持不變；預計短期內LPR下降空間有限，房貸利率環境整體趨於平穩，但針對企業端的資金把控將更加審慎。

業主端市場預期繼續回落。從業主預期看，8月17城中有10城業主漲價佔比下降，17城總體漲價佔比下降0.8個百分點；除深圳之外，其他城市業主漲價佔比均小于40%，可見目前業主端的市場預期整體較弱。

從未來角度看，9、10月新房市場將季節性增加供應，在一定程度上將分流二手房市場需求。而8月住建部、央行等多次強調“房住不炒”，特別是央行、住建部召開房企座談會，在資金監測和融資管理方面對於房企具有約束和預警作用，也利於平穩市場預期。整體來看，未來兩個月二手房市場成交量將季節性回落，但絕對規模仍會超過去年同期。