調查顯示，2020年畢業生66.7%有買房計劃，93.7%希望35歲之前購房

房産交易市場連環套路讓年輕人頻頻踩坑

畢業兩年來，一直租房的甘肅蘭州女孩宋甜突然意識到擁有一套個人住房的重要性。疫情期間，她聽聞朋友忽然被房東趕走，自己也因“租客”身份多次被社區重點排查，這個90後姑娘開始將“房子”與“安全感”畫上等號。

和宋甜一樣，在這場公共衛生突發事件中，不少年輕人的買房觀産生了變化。前不久，貝殼研究院發佈《2020新居住消費洞察報告》顯示，經歷了漫長的“宅家模式”，人們對居住環境的好壞有了更深的體驗和認識，45.7%的人希望在一年內改善居住條件，而在有改善需求的人中，55.4%的人有買房計劃，其中29.9%的人甚至計劃加速買房進程。

今年6月，58同城、安居客發佈的《2020年畢業生居行調研報告》顯示，66.7%的畢業生有買房計劃，93.7%畢業生希望35歲之前購房，畢業生買房目標“堅決”。

然而由於年輕人易衝動、缺乏房産交易相關知識，不少人購房時遭遇仲介或是開發商的連環套路頻頻踩坑。一些青年買房原本是為了追求安全感，到頭來卻丟掉了安全感。

盲目信任仲介被牽著鼻子走

復工復産後，宋甜便委託蘭州市一家仲介公司尋找小戶型二手房。一開始，負責接待宋甜的仲介胡小軍極為熱情。在他的推薦下，宋甜去看了一套“位於市中心，首付低，面積大約有60平方米的‘縮水房’(指實際使用面積大於房産證面積的商品房)”。

翌日，在胡小軍遊説下，宋甜沒查看房産證就單方面簽訂了一份房屋買賣(居間)協議，並交了1萬元的“佔坑費”。胡小軍口頭承諾，如果價格超出宋甜的心理預期，會將這1萬元退還，“合同只有單方簽字也不會作數”。

胡小軍自稱是宋甜的老鄉，在此前看房過程中，曾主動指出一套房子存在産權糾紛，贏得了宋甜的信任。宋甜沒有細看合同，在胡小軍的指導下她放心地簽字按手印。

週末，宋甜找來朋友幫忙看房。一位擁有建築從業經驗的朋友現場測量後，發現房屋面積不足50平方米。

感覺被騙的宋甜決定中止這場交易，胡小軍卻告訴她，房東此前已簽署協議，宋甜不買的話就會單方違約，1萬元不予退還，並建議宋甜去看一看自己手頭的繳費票據。這時，宋甜才發現，原本口頭承諾的“佔坑費”，在收據上變成了“定金”。

經過一整天的“拉鋸戰”。胡小軍和店長最終表示，仲介費總額可以減少2000元，貸款代辦費由此前貸款總額的2%下降到1%，所有服務費用在過戶當天結算。

因購房願望強烈，在一名律師的建議下，宋甜要求胡小軍填寫了一份保證書、一份委託書，加蓋了仲介公司合同專用章，表明未經宋甜本人完全確認，胡小軍及其同事促使房東簽訂合同存在疑義。

誰料，“套路”依舊層出不窮。在宋甜交付首付款時，胡小軍又故意算錯賬，讓宋甜多交了1萬元。爭吵過程中，店長表示，這筆錢是“保證金”，後期結算仲介佣金後，多餘的部分會退還。

辦理完貸款手續，宋甜希望儘快過戶。胡小軍卻發來一份“承諾書”，建議宋甜按貸款額簽訂網簽合同，“房屋總價近60萬元，貸款不到20萬元，按1%收取契稅，可以少交3000多元的稅”。

涉及誠信問題，宋甜拒絕了這個建議。然而，過戶當天，結算完所有服務費用後，胡小軍帶走了房東。此時，稅務部門工作人員卻告訴宋甜，交稅需要買賣雙方同時在場。

“要解決問題，就去店裏簽寫承諾書。”胡小軍電話裏的答覆再次讓宋甜寒心。一氣之下，她向多個部門投訴了仲介的不良行徑，甚至在電話裏衝房東發了火。房東告訴宋甜，自己也沒有賣房經驗，已按照胡小軍的建議，把稅款交給了仲介公司，參照標準則是40多萬元的房産評估價。

“一套房子，有貸款額、評估價、成交價，簽合同也有不同的‘簽法’，仲介公司打著‘為你好’的名義兩頭賺差價。”宋甜有些惱怒。事畢，她又了解到，減免1%的貸款代辦費，根本不是賠禮道歉，疫情期間，蘭州市不少仲介公司都是按1%的標準收取，甚至一些公司沒有這項費用。

有著多年從業經驗的北京中聞律師事務所律師趙琮表示，年輕人在買房時容易衝動，尚未了解房屋産權情況，不明晰産權交易的基本手續就決定買房，這導致有些年輕人買房時一味被仲介牽著鼻子走。

對於有些仲介公司為了促成交易，故意對委託人隱瞞一些有可能影響成交的事實，趙琮認為，“這種行為是不誠信，違法也違反行規的”。根據合同法第425條規定，“居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任”。

法律抵不過一句行規

和宋甜一樣，剛剛畢業的內蒙古女孩王雲近期也因購買二手房與仲介發生了糾紛。

為了能看到更多的房源，王雲同時聯繫了兩家仲介公司。其中一家仲介公司規模小、收費低，工作人員李明告訴王雲：“可以先找另一家公司看房，他們房源多，看好之後再來找我，只收1%的仲介費。”

另一家仲介公司收費高，但工作人員劉平態度認真，連日來帶著王雲看了多套房子。最終，王雲敲定了一套兩名仲介此前都推薦的房子。考慮到後期保障，王雲傾向於和劉平簽訂合同。雙方協商後，劉平也把仲介費從2.2%降到了1%。

定好房子的第二天，李明又發來幾張房源圖片，王雲好心告之：“房子定好了，謝謝您。”在得知該套房子自己也帶王雲看過後，李明要求王雲支付仲介費，聲稱“我帶你們看房都拍了視頻，這是我們維權的證據”，併發了多條微信斥責王雲“良心何在”“遇到了不講究的人”。但王雲認為與哪家仲介合作是自己的權利，多番爭執後，李明發覺要錢無望，才沒有繼續糾纏。

對此，內蒙古慶勝律師事務所律師馮婷表示王雲無需支付李明仲介費。馮婷介紹，仲介公司有權事先與客戶簽訂協議，約定無論事後怎樣成交都需要支付仲介費，但是由於目前仲介市場混亂、競爭激烈，幾乎沒有仲介公司與客戶事先簽訂這樣的協議。

雖然受了委屈，但房子已經順利過戶，王雲的心情平復不少。然而，事後查看一張稅費發票時，王雲才意識到自己被坑了。過戶當天，劉平帶著王雲繳納了個稅和契稅兩項稅款，共計2萬多元，其中名目為“財産轉讓所得”的個人所得稅發票上，納稅人名稱是賣方的名字，這意味個稅應該由賣方繳納，而非王雲。

“個稅是否應該由賣方繳納？”面對王雲的質問，劉平一句“整個呼市的該項費用都是買方出”的行規，讓王雲深感無力。

詢問律師後，王雲得知按照稅法規定，房産交易過程中産生的個人所得稅應由賣方來繳納，這是房主售房獲利後必須承擔的義務，“除非買房人自願幫房主承擔個稅部分，否則還應由賣方來承擔”。

“需要大量時間成本”是年輕人不願維權的主要原因，“涉及人身財産安全”“以和為貴的傳統思想”又成為他們怯于維權的理由，即便投訴之後，“取證難度較大”“缺乏專業知識”也會讓社會經驗較少的他們望而卻步。

“絕對個體就是絕對弱勢。”在微網志上擁有數十萬粉絲的獨立地産評論人、二手房問題專家李連源眼中，二手房不像新建商品房是統一的合同，“嚴格意義上來講，就是你受騙了，不是一個群體而是一個個體，不會引起社會的廣泛關注，所以解決起來相對很麻煩”。

無可奈何的霸王條款

二手房容易“出岔子”，購買新房也並非萬無一失。今年“五一”期間，趙馨和未婚夫趁著房價優惠，在廣州荔灣區交了新房定金。事後趙馨發覺，自己被售樓部“洗腦”了，一旦交了定金，便會一步步走入開發商設置好的“圈套”。

交過定金後，售樓部讓趙馨簽署“認購書”，趙馨發現“認購書”上寫著無論出於什麼原因，造成正式合同無法簽署都是購房者的責任，並且開發商定金不退，房屋另售他人。趙馨提出異議，售樓顧問告訴趙馨無需擔心，正式合同就在大堂挂著，在房管局備過案，絕對合規、合法。

到了簽署正式合同當天，售樓顧問呈上來一份厚厚的合同，裏面密密麻麻寫了多項補充條款，趙馨發現補充條款與原正式合同相左。例如，開發商逾期交房，原合同規定，開發商應每天支付購房者總房價0.05%的賠償款，補充條款中被改成了“總房價的0.01%，且最高賠付額不超過總房價款的5%”；如果逾期超過90天交房，原合同規定，乙方有權利解除合同、退回本金以及利息並獲賠房價10%的違約金，而在補充條款中則改為“雙方同意不計賠實際損失”，只賠付房價款10%的違約金。

除此之外，最讓趙馨感到無奈的是“學位”問題。原本學位房是最吸引趙馨的賣點，但是在簽訂購房合同時，趙馨發現合同中免除了相關責任，註明“教育設施不確定資訊告知書”，強調“可能不對本社區招生”、教育局“可能隨時對社區與教育設施的對應關係進行調整”。

此外，開發商還特別在合同中寫道“出賣人針對買受人所購商品及其所在樓宇、項目所做的廣告宣傳資料僅供買受人購房時參考，均不視為要約之內容，甲方不因上述廣告、宣傳資料而承擔任何義務”，趙馨看完又急又氣，看房時銷售的百般承諾如今都變成了一紙空文。

對於合同中的種種異議，售樓顧問以若合同修改要去房管局再次備案為由，拒絕了趙馨的修改提議。趙馨致電自己的律師朋友和有過買房經驗的朋友，詢問該如何處理，卻被告知一手房市場普遍存在著霸王條款的問題。為了5萬元定金，趙馨不得不簽字畫押，只能祈禱房子不要出現任何問題。

採訪中，另一名購房者李志的遭遇更為“離奇”。交了3萬元定金後，售樓人員告知他，選購房屋已經出售，需要重新挑選，而原本同價格的樓層、由邊戶換成裏戶(衛生間廚房沒窗戶)，每平方米還要補繳80元的差價，此前繳納的費用已經入庫、無法退還。

“精心設置的陷阱如約而至。”李連源説，虛假宣傳、擴大事實、移花接木、小題大做都是開發商慣用的銷售手段，如銷售人員往往會把“普通住宅”冠以“花園洋房”“湖景豪宅”等名頭“拔高”品質。仲介慣常的做法包括張冠李戴、欺上瞞下、隱瞞房齡、假買假賣等。最嚴重的是一些黑心仲介會利用不良金融手段，讓人陷入貸款連環套。

對此，他建議，年輕人根據自己的訴求買房，不要被天花亂墜的不實之詞所動。在買房的過程中，一定要有契約精神、風險意識，更要量力而行。

(因涉及隱私，文中採訪對象除李連源、馮婷外均為化名)

中青報·中青網記者 王豪 石佳 來源：中國青年報

2020年07月31日 08 版