中國網地産訊  近日，貝殼研究院發佈《7月北京二手房市場月報》。報告顯示，7月北京二手房成交量環比增長6.6%，同比增長35.2%。本月成交量的增長主要是6月中疫情復發部分需求後延至7月所致。前7月成交同比降幅繼續收窄，疫情對市場影響逐漸被填補。

二手房成交均價連續兩月環比回落，7月均價環比繼續下跌3.1%，跌幅環比擴大。均價的下行主要受西城多校劃片政策落地影響，一方麵片區內物業價值下行；另一方面高單價優質學區房源前置釋放，月度成交結構變化拉低均價。

一、疫情復發成交後延，7月成交環比增長

7月北京二手房成交量在第二輪疫情過後止跌回升。貝殼研究院數據顯示，7月北京鏈家二手房實時成交量環比增長6.6%、同比增長35.2%。1-7月累計成交量同比下降7.2%，較上半年累計降幅收窄近6個百分點，前期疫情對市場影響逐漸被填補。

7月北京二手房實際成交的增長主要是6月中疫情復發部分需求後延所致。由於受到復發疫情的衝擊，北京走出了與其他城市不同的復蘇節奏。6月中旬北京疫情復發，6月第三周成交量環比下降4成。此後隨疫情受到穩步控制，市場需求開啟修復性回升，成交連續五周環比增加。7月後半月需求的釋放漸入平臺期，周度成交環比漲幅收窄5%以內。

圖：6月-7月北京鏈家二手房周度成交量及環比走勢

二次疫情後剛需率先釋放。7月整體帶看量環比增長34%，450萬以下房源帶看量環比增長率高於750萬以上房源近4個百分點。成交方面，450萬以下房源成交佔比較6月提升3個百分點。分城區來看，週邊的大興、昌平、門頭溝、通州、房山等區成交量環比增幅居於各城區前列，其中大興區環比增幅以30.8%居於首位。而中心的朝陽、東西城等區成交環比持平或回落。

圖：2019年12月以來北京鏈家分總價段二手房成交結構變化

二、均價連續兩月環比回落，結構性波動逐漸燙平

7月北京二手房成交均價環比繼續下跌3.1%，跌幅擴大。7月除西城區均價表現出較大跌幅外，各城區價格波動普遍平穩，月度環比在正負2個百分點以內。

均價連續下跌主要是對前期西城學區政策帶動的均價漲幅的消化。具體有兩方面的原因，一是價值的下行，西城多校劃片政策即將落地，片區內物業的學區價值有所弱化，均價下跌，7月西城均價環比跌幅居各城區前列；二是多校劃片激發的高單價優質學區房源需求在5-6月釋放基本完成，7月低單價物業成交佔比上升，結構性拉低均價。7月西城區二手住宅成交佔比僅5.5%，為2020年以來月度最低，較5月下降5.5個百分點。同比看，疫情影響下市場預期偏弱，7月均價同比仍下跌3.9%。

圖：2018年以來北京鏈家二手房月度成交均價及同比走勢

圖：7月各城區北京鏈家二手房成交均價環比

三、預計8月成交量自然回落、價格難上漲

從市場情緒來看，目前北京二手房市場買賣雙方市場情緒較為平穩。7月北京二手房房源成交週期環比拉長2天至127天，比去年同期延長近1個月。客源成交週期環比縮短4天至98天，比去年同期延長近半個月。買賣雙方成交週期仍高位保持。

圖：2019年以來北京鏈家二手房房源、客源成交週期（天）走勢

從業主預期來看，近兩月業主調價中漲價次數佔比持續回落，7月環比下降1.2個百分點至13.8%，業主預期偏弱。

圖：北京鏈家二手房業主調價中漲價、降價次數佔比變動

綜上，7月下半月需求增長進入平臺期，預計8月北京二手房成交量小幅下降。1-8月二手房累計成交量同比降幅繼續收窄，整體市場有望在三季度末實現年度累計成交同比回正。價格方面，市場預期不強的情形下，均價上漲動力不足，預計8月全市均價大概率將呈下跌趨勢。