蘇州位於江蘇省東南部，東臨上海，西抱太湖。2018年，GDP排名全國第七，將杭州、南京甩在身後。近年來，蘇州已成為房企戰略版圖中的重要城市。過去一個月，蘇州房地産市場上演了一場又一場數字跳動。土地市場爭搶的激烈程度，好似回到了2016年。彼時，蘇州和南京、廈門、合肥四個城市由於房價漲幅全面超越一線城市，而被業內稱為中國樓市“四小龍”。

熱地遭房企哄搶

4月24日，蘇州主城區首次掛牌出讓的5宗涉宅用地，總出讓面積36.2萬平方米，總建築面積71.4萬平方米，總起始價100.8億元。地塊分佈于姑蘇市中心、吳中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新區獅山板塊。

此次土拍共吸金135.7億元，地塊最高成交總價為50.2億元，最高成交樓面價為26288元/平方米，最高溢價率為56.7%,同時吳中區太湖新城板塊和尹山湖板塊誕生新的高價地。

土地市場緣何如此火爆？在克而瑞蘇州機構總經理戈文問看來，原因之一在於，5宗地塊整體品質頗高，多數在地鐵沿線，具備一定的交通優勢。其中，吳中區兩宗地塊還擁有生態景觀資源。此外，這次土拍宅地的市場指導價的設置空間均較大，留給開發房企較足的競價空間。

新京報記者了解到，這是蘇州今年以來的第五場土拍，熱度依然不減。從今年的土地拍賣情況看，百億級別的土拍場景算不上新鮮，畢竟這座城市今年1月4日首場土拍的總成交價便達到了120多億元。其中，青劍湖地塊更是歷經175輪“廝殺”。

在4月2日吳江太湖新城土拍中，蘇州城投以總價16.7億元、樓面價17294.57元/平方米、溢價率為36%拿下該塊土地，這也是今年蘇州土拍市場首塊需現房銷售的地塊。

蘇州作為一個強二線城市，開發商普遍看好其未來的發展潛力。同策研究院首席分析師張宏偉指出，最近相關政府部門提出，要在滬蘇浙交界區域建設長三角一體化發展示範區，蘇州是其中一個重要城市。因此，在這一節點上，蘇州區域熱度也在提升。

從政策利好上，蘇州是全國第一個提出“優購房”概念的城市，4月中旬，蘇州吳中區出臺人才購房認定新政，優購房最高優惠30%。在諸葛找房數據研究中心分析師國仕英看來，利好政策促進潛在需求得到釋放，並帶動蘇州市場走高。

而從企業層面上分析，張宏偉指出，現在是回歸二線或強二線城市非常重要的一個窗口期。在這個窗口期，房企積極在這些城市佈局，為未來業績增長做鋪墊，也為了防止在這些市場踏空。

“一旦踏空，今年下半年、明年，甚至後年，等到大部分二線城市復蘇時，房企在這些城市沒有土地，是一件可怕的事。”張宏偉稱。

不容忽視的是，開發商積極拿地，也與融資環境略微寬鬆有關。有業內人士表示，“去年四季度，房企資金面最為緊張。春節過後，融資環境雖沒有達到2017年的寬鬆程度，但與2018年上半年差不多。在此背景下，企業解決了短期到期債務後，願意把資金投資到土地市場。”

新房再現千人搶房盛況

“土地市場作為樓市的風向標，直接影響樓市的走向，而樓市對地市也有反刺激作用。” 戈文問這樣評價土地市場的特殊意義。實際上，土拍市場活躍，與蘇州房地産市場的回暖趨勢密不可分。

“放眼全國，既有需求又有供應、供需關係良好、適合投資的二線城市並不多，蘇州是其中之一。”問及蘇州樓市之所以如此火熱，近期參與拿地的一家房企高層人士如此表示。

由於毗鄰上海的區位優勢，加上蘇州本身強勁的經濟勢頭，使近一年來，蘇州的房價也緊跟上海，尤其園區成為蘇州房價的最高地。從2010年到2016年，蘇州房價唯一下跌過的年份在2012年，其他年份都保持不同程度的上漲態勢。2016年，隨著一線城市土地市場持續升溫，很多開發商轉戰二線城市，蘇州和南京、廈門、合肥四個城市由於房價漲幅全面超越一線城市，而被業內稱為中國樓市“四小龍”。

“蘇州到上海僅需半小時，自身基礎雄厚，借勢上海，需求不減。只要蘇州住宅用地供應保持基本穩定，樓市將長盛不衰。” 一家房企高層人士稱。

據上述房企高層人士分析，2014年-2015年，蘇州每年成交面積在500萬平方米以上，5年合計銷售3747萬平方米。同期，蘇州土地供應不多，2014年-2018年土地供應合計4725萬平方米。按照可售面積80%計算，可售面積僅3780萬平方米，與成交面積相當。這意味著，如果不考慮2014年之前的庫存，蘇州幾乎沒有新庫存。

在此背景下，經歷2017年、2018年的盤整期後，今年春節過後，蘇州樓市復蘇，“金三銀四”更是迎來了小陽春。對市場反應最為敏感的開發商們迅速行動，他們順水推舟加速推盤力度。其中，蘇州工業園區和姑蘇區由於供應稀缺，持續火爆，而一些諸如吳江等起步較低的價值洼地，由於性價比高、一二手倒挂，也遭到市場的哄搶。

近日，位於高新區科技城板塊的科技城金茂府迎來二期開盤。據悉，此次開盤房源共計345套，備案均價在3.3萬元/平方米左右。最終，經過激烈又漫長的搖號選房之後，345套房子基本售罄，去化率超95%。

隨著吳江撤市建區，城市外擴，被稱之為“園區後花園”的運東板塊也隨之升溫。近期，吳江開發區的四季春曉花園也迎來千人搶房的景象。現場開盤共198套房源，所有房源幾乎售罄，去化率達99%。

人們甚至對數字失去了感覺，房價、地價不斷刷新歷史紀錄，買者依舊如雲。看中工業園區奧體板塊中海上東區項目的一位購房者焦慮地説，180套房子，共有1000多人預約，而且都是事先驗資的，“想買，但不一定買得到，要搶！”

實際上，無論是剛需盤還是改善盤，近期都出現了搶房的盛況。隨之，房價也在近期迎來上漲趨勢。據克而瑞統計數據顯示，截至4月25日，4月蘇州（含吳江）新建商品住宅的成交均價為21884元/平方米，環比上漲6.51%。其中，主城區商品住宅成交均價為25055元/平方米，環比基本持平。吳江區商品住宅成交均價為16701元/平方米，環比上漲1.21%。從板塊成交均價來看，大部分板塊房價環比3月有所上漲，少部分板塊房價環比3月有所下跌。相城區的陽澄湖、渭塘、望亭、黃橋、元和板塊，園區的湖西、教育園區板塊，新區的滸墅關、玉山板塊，吳中區的光福、香山板塊、木瀆、天平山板塊、城南、胥口、上方山、越溪板塊，以及吳江區的太湖新城、城北、城南、汾湖、平望、震澤板塊，成交均價環比都有不同程度的上漲。

二手房成交上漲

在房貸利率下調及市場預期改善影響下，2019年一季度蘇州二手房市場升溫較為明顯。

在上海上班的一位購房者，去年底將蘇州吳中區的新房小區出手，近期重新購置工業園區東湖大郡一套105平方米三居室。之所以換購，原因在於，工業園區“利好更大，漲得更多。”

實際上，在蘇州園區購房的人群中，有相當一部分來自上海。在很多上海人眼裏，蘇州的生活便利性不比上海差，環境甚至更好，回上海也較為方便。相比上海的房價，蘇州的房價顯得便宜很多。

“被漲價嚇怕了。”當地一位仲介經紀人表示，現在沒有專職的投資客，很多是有房有資金，嘗到購買房産甜頭的人，還是選擇買入房産比較穩妥。

實際上，經歷了暴漲的2016年，蘇州樓市的起點已遠高於之前。而在限購、限貸之下，杠桿率降低，蘇州市場上的投資客相對較少，當前活躍在蘇州市場的主要是剛需和改善，其中，換房改善的不在少數。

“蘇州房價屬價值洼地，未來還是看漲。”一位購房者向記者這樣表示。

來自貝殼研究院的數據顯示，今年一季度，蘇州鏈家二手房成交量環比及同比，均增加近一倍。隨著成交的升溫，二手房成交均價漲幅有所擴大，一季度二手房成交均價環比上漲4.7%。不過，成交量並未到達促使價格大幅上漲的水準，同比看，二手房成交均價上漲7.4%，低於2018年蘇州城鎮常住居民每人平均可支配收入8%的增速。

對此，貝殼研究院高級市場分析師鐘濤表示，整體來説，蘇州目前處於“低位復蘇，被壓制需求正常釋放”的過程中。

值得注意的是，這樣火爆的局面，能否持續仍是一個未知數。據新華社消息，4月19日住建部會同國務院發展研究中心對房地産市場進行專題調研，並對第一季度房價、地價波動幅度較大的城市作出預警提示。對部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，住建部提出需引起高度關注。也就是説，調控趨嚴的方向性政策並不會改變，開發商們目前高溢價拿地很可能實現不了預期的利潤。

鐘濤表示，在中央“房住不炒”基調下，樓市調控政策不會發生大的轉變，預計蘇州二手房市場成交在今年3-4月集中釋放後會回歸穩態水準，均價失去上漲動力，趨向平穩。