據不完全統計，上周的南京樓市共有9家樓盤開盤出貨，共計推出1289套房源，其中有6家樓盤宣告“日光”。

不僅去化快速，南京近期領銷許的樓盤中，“1”字頭樓盤幾乎已經絕跡，甚至較遠的湯山板塊，房源價格也已經到了2.1萬/㎡左右。

速遞菌整理髮現，南京各板塊的置業門檻已經在悄然提高了，其中剛需門檻已經由此前的30萬上漲到60萬，而改善的門檻也從70萬左右上升到110萬，漲幅明顯。

01

剛需首付：30萬→60萬

年後説要趕在金三加推潮上車的買房人，在看過一圈房子之後，發現自己年前準備好的首付款，現在竟然不夠了。

對於大部分首次置業的人群來説，首次置業所能夠承受的面積段一般都在90㎡以下，以戶型緊湊的小三房居多。位置較遠，或者周邊配套有待發展。比如江寧祿口，甚至曾經的江寧濱江、江北高新區等等，價格低於主流行情。

比較直觀的板塊就是江北高新區，自該區域的“1字頭”樓盤出清完畢之後，板塊均價躍升至2.2萬/㎡+，區域內榮盛錦繡瀾山的毛坯房源，建面約85㎡首付約在60萬左右。而隔壁的弘陽燕瀾七縉，成品房價格已經到了2.6萬/㎡，建面約87㎡戶型首付約在70萬左右。

而在此前，首付60萬，甚至還能買到亞泰山語湖建面約120㎡的毛坯洋房。

此外，有“剛需板塊”之稱的祿口也正在“篩選”剛需買房人。此前，翠屏城毛坯均價約1.2萬/㎡，建面約86㎡的小三房首付三成僅需30萬左右。而現在，其“地王”樓盤恒大林溪郡的地價已經達到了13095元/㎡，後期的置業成本可想而知。

02

改善換房門檻：70萬→110萬

不僅是剛需門檻提高，雖然整體限價並未放鬆，改善的門檻也已經提高不少。這其中，大部分都是板塊內的毛坯房源、低價樓盤已經出清，成品房有一定的溢價空間；此外，區域內改善樓盤的主力面積有所上漲，也導致了置業門檻的提高。

從建面上來看，改善客群一般要在100㎡+，三房兩廳兩衛是基本配置，有一定的地鐵、學校、商場等基本配套，或者已經有規劃中的利好等待落地，潛力可期。但是南京並沒有十分明確的改善板塊，而大多數改善人群也都是在周邊板塊進行置換。

以目前的熱門板塊燕子磯為例。此前的招商1872公園裏（現已收官）、保利國際社區等毛坯房源均價約在2.5萬/㎡左右，建面約105㎡左右的毛坯房源首付三成約在78萬。但如今，保利國際社區主要面向改善的戶型建面約115㎡，按照前期均價毛坯2.58萬/㎡計算，首付三成約89萬，但該樓盤僅剩最後一棟，可選擇的餘地很少。不僅如此，後期，燕子磯板塊新房多以裝修、改善戶型為主，目前在售的中海燕磯聽潮雖然沒有突破此前的區域限價，但是首付90萬，也只能買到建面約106㎡以下的戶型了。

江浦“老盤”老盤中交錦蘭薈前期均價接近2萬/㎡，毛坯建面約116㎡戶型的三成首付約在70萬左右，而同區域的中海原山，主力戶型建面約122㎡，首付三成約在110萬。不僅是有裝修溢價，且能夠買到的面積也變大了，置業成本大漲40萬。

中海原山開盤現場圖

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官方數據：新房、二手房都已經上漲了

今年2月，南京市發展和改革委員會官網曾發佈了關於《南京堅持房價穩控政策不動搖》的通告，其中顯示，某些項目新房源價格是因為不同住宅類型存在一定市場比價關係，比如同區域、同品質情況下，多層住宅價格一般高於高層住宅價格；同區域、同類型情況下，裝修住宅價格一般高於毛坯住宅價格。

此外，根據國家統計局的官方消息，2月南京新房價格環比上月持平，同比上漲1.8%；二手房價格環比上漲0.2%，同比上漲1.8%。

也就是説，儘管大部分價格紅線仍然維持原狀，但不管是裝修因素，還是高地價所致，目前市場上的限價房正在以肉眼可見的速度在減少，且置業成本較之前已經有所上漲。

值得一提的是，上周，濟南官方宣佈取消限價，成為首個取消限價的省會城市，業內人士認為，這一舉動具有極大的標桿意義。

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突破限價或成“必然”

今年以來，葛洲壩南京中國府、魚嘴金茂悅等項目紛紛傳出了上市的風聲，尤其是葛洲壩南京中國府，有消息稱其價格或將達到6.5萬/㎡。

葛洲壩南京中國府售樓處實景圖

此前，本網就“南京是否會突破限價”進行採訪發現，部分樓盤或區域在價格上能夠有所突破，已經成為業內人士的共識。

南京林業大學城市與房地産研究中心主任孟祥遠表示，雖然已經有一批項目突破限價紅線，目前樓市也有回暖的跡象，但是南京完全放開限價是不可能的，只是部分偏改善板塊的限價紅線會有所鬆動。

中國網地産（南京）主編李倩暉認為，2016年拍出的那批高價地，絕大部分都在等一個合適的機會。不可否認的是，限價的確在鬆動，從目前的市場環境來看，部分高地價板塊的限價應當會有合理的上浮空間。

有業內資深的行銷負責人認為，放開限價是地方政府的需求，可能各個板塊都會（有樓盤）突破限價，否則之前的高價地就不能上市。

換句話説，買房最好的時機，永遠是當下。