在房地産調控放鬆傳言此起彼伏的當下，國家發改委12日發佈的“1806號文”的涉“房”內容再次刺激了市場神經，有人將其解讀為地産發債放鬆的信號，更有人認為新一輪房地産寬鬆週期即將重啟。

發改委相關人士在接受採訪時明確表示，發改委企業債券只支援棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支援商業地産項目。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地産調控方面的政策沒有變化。

不過，今年房地産債發行規模重新上升也不容否認。

辟謠：企業債不支援商業地産項目

眼看地産調控鬆綁的輿情持續升溫，13日，發改委連忙通過旗下主管媒體“滅火”。

據《中國經濟導報》報道，發改委相關人士明確表示：

“國家發改委對貫徹落實黨中央、國務院關於房地産調控的決策部署是堅決的、一貫的，也是非常嚴厲的，這一點在企業債券融資方面也是一致的。

按照中央關於房地産長效機制建設的精神，目前國家發改委企業債券只支援棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支援商業地産項目。

這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地産調控方面的政策沒有變化。”

發改委相關人士特別強調：“符合《證券法》規定條件的企業經批准即可發行債券。但需要注意的是，發改委主管的企業債券所募集資金必須用於項目建設，項目須符合國家産業政策和宏觀調控政策。”

據了解，《中國經濟導報》由國家發改委主管。這份報道稱，此次採訪的發改委人士參與了“文件”撰寫。因此，這基本可以看做是發改委的正面回應。

而這份“文件”的全稱是《關於支援優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》（發改財金[2018]1806號，以下簡稱“1806號文”），由國家發改委于12月12日挂網發佈。

在“1806號文”中，發改委對支援的優質企業設置了明確條件，要求信用優良、經營穩健、對産業結構轉型升級或區域經濟發展具有引領作用，主要包括：

（一）主體信用等級達到AAA；

（二）主要經營財務指標應處於行業或區域領先地位；

（三）生産經營符合國家産業政策和宏觀調控政策。

為進一步明確要求，發改委還給出了不同行業優質企業經營財務指標的參考標準。其中，房地産業赫然在列。正是這點引起了廣泛關注，如圖：

在一份支援企業發債的政策文件裏出現了房地産行業，這絕對稱得上是重磅。

12月12日、13日，有多家機構發佈針對“1806號文”的解讀文件，其中不乏對於“地産發債放鬆”、“政策放鬆”、“房地産企業債鬆綁”甚至是“寬鬆週期重啟”的字眼。

傳言四起：風動、幡動還是心動？

事實上，發改委此次基本上針對國民經濟全部行業都給出了財務指標參考標準，在行業選擇上並無明顯的偏好或引導，並強調了“優質企業”的生産經營應符合國家産業政策和宏觀調控政策。此外，發改委還明確，優質企業債券申報階段，對債券資金用途實行正負面清單管理。

其中，“正面清單”應符合國家産業政策，聚焦企業經營主業。用於房地産投資和過剩産能投資則被明確列入“負面清單”。

從這個角度來説，將此次發改委支援優質企業發債融資解讀為房地産融資政策轉向的確有誤讀或過度解讀之嫌。

但市場為何如此敏感？根本原因可能在於，過去十年，每當經濟下行的時候，房地産政策都會出現不同程度的放鬆。今年隨著內外部環境變化，經濟下行壓力再度加大，市場自然而然地又想起了房地産。

中泰證券齊晟團隊今年9月發佈的一份報告指出，2008年以來我國針對房地産行業共推出三輪寬鬆政策，每輪寬鬆政策的推動都有一個共同的背景——經濟下行壓力加大。報告稱，由於房地産被當做國民經濟的支柱産業，尤其是2013年之前房地産行業增加值與GDP走勢基本一致，在經濟下行之時，為實現經濟穩增長，國家針對房地産行業也相應出臺寬信用的政策。而這份報告的題目是《房地産進入寬信用週期了麼？》。

今年8月份，天風證券孫彬彬團隊發佈了一份題為《能不能積極看待地産債》的專題報告，裏面也提到——目前貿易問題還處於敏感時期，在堅持穩中求進工作總基調下，需要用非貿易部門的穩來對衝貿易部門的變，這是積極看待地産債投資機會的核心邏輯。

隨著今年經濟下行壓力加大，以及宏觀調控逐漸轉向，對於房地産調控放鬆的輿論已經積聚到一定程度，特別是，近期決策層及監管層密集發聲，支援民營企業融資，而作為“民企發債大戶”的房地産行業能否迎來寬信用的“春風”，備受關注。

此時，發改委支援支援優質企業直接融資的通知裏提到了房地産行業，難免刺激到市場神經。

但也要看到，2016年底以來，房地産調控從刺激轉向收緊。2016年12月中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，奠定本輪“住房不炒”的房地産調控基調。2018年年初以來，房地産行業的調控政策仍陸續推出。

10月28日，住房和城鄉建設部表示，緊緊圍繞“房住不炒”定位，房地産調控並沒有結束。

10月29日，新華社發文指出“當前有些雜音認為，經濟下行壓力加大可能促使政府放鬆房地産調控”，“決不會允許房地産調控半途而廢、前功盡棄”。

孫彬彬認為，目前房地産調控全面放鬆的可能性仍然不大。齊晟也表示，目前尚難推斷新一輪房地産的寬鬆政策週期已經來臨。

真相Or假像：房地産債融資回暖

不過，今年房地産債券融資重新放量也是不爭的事實。據Wind數據，按照申萬行業分類，截至12月13日，今年共發行房地産行業債券6012億元，去年同期只有3553億元。最新的情況是，11月地産債凈融資額較10月份大幅增加，也是近7個月以來凈融資額最高的月份。

海通證券姜超團隊上周發佈報告指出，今年交易所針對地産公司債的審批速度自5、6月份開始加快，1-11月通過交易所審批的地産公司債額度累計有4334億元，為去年同期的2.2倍。

有機構表示，今年地産債券發行規模重新回升，與非標融資受限有關，迫使房地産企業轉向債券融資有關。另外，今年以來地方債發行規模與2016年高峰時期仍有不少差距，且今年地産債到期償還量增加，使得金融資規模仍有限。

姜超團隊也表示，目前的審批和發行速度還不足以帶來地産公司債凈融資的大幅改善。且今年10月以來交易所審批速度又有所放緩，未來能否繼續保持審批節奏或者進一步放鬆還有待觀察，仍應密切關注監管態度。

姜超團隊認為，地産行業明年將迎來更嚴峻的債務到期高峰期，再融資壓力仍大，針對房地産的融資政策可能會有一定放鬆，比如債券發行審批可能會提速，但想要像2015-2016年那樣實現大規模凈融資的可能性非常小；而且結構性融資問題會愈加突出，並不是所有房企都能順利融資，公司債的發債門檻已經提高，資質弱、未達到發債標準的企業，即使公司債有所放鬆也難以受益。行業馬太效應愈加明顯，建議投資以穩健的龍頭房企為上。

民生證券房地産行業研究團隊稱，目前A股和H股地産板塊估值都仍舊處於低位，一線房企來看普遍財務狀況良好，短期償債能力無憂，同時已售未結資源豐富，未來業績有保障。

孫彬彬也稱，房地産行業市場集中度不斷提升是大勢所趨，未來各梯隊房企的行業集中度將進一步提升，房企之間將面臨一定的分化。從投資選擇上，當前有幾類房企具備突出優勢：

（1）具備優質資源屬性、運營能力強的房企；

（2）具備較強的融資能力和融資優勢的房企；

（3）具備非市場化拿地能力的房企。