東莞土地交易市場低價、底價成交逐漸成為主流，市場降溫回歸理性。值得注意的是，10月份東莞商住地平均成交樓面地價僅10729元/平方米，同比下降21%。這也意味著在合理地價的支撐下，未來房價有望繼續保持平穩。

土地市場降溫 理性競拍逐步成為趨勢

東莞土地市場降溫。合富研究院統計，10月東莞共成交6宗商住商服地塊，其中商住地塊5宗，金融地塊1宗，商住地塊樓面地價約10729元/平方米，同比下跌21%。

東莞公共資源交易網上公告顯示，繼9月底石碣商住地流拍後，東莞土地市場繼續遇冷。其中編號為2018WG025南城“巨無霸”商住地在市場極為關注下，因無房企出價成為今年第二宗流拍地塊。記者發現，該地塊的競拍條件是東莞土地拍賣史上最為嚴格的一宗。該地塊總計容建築面積約362322平方米，宗地權利人須無償配建計容建築面積不少於160000平方米商業辦公樓和1600個規劃地下停車位給南城街道辦事處用作拆遷安置、高新科技企業孵化器及其他發展配套用房等用途。同時，宗地權利人須集中建設並全部自持計容建築面積不少於50000平方米商業用房。雖然該地塊的最高限制地價為237300萬元，按照總計容建築面積計算，最高樓面地價僅為6549元/平方米，但由於自持商業面積過大，競拍條件嚴格，最終無房企出價。

東莞中原戰略研究中心認為，政府不斷升級競拍模式，在高價起拍、高比例配建、全支援商業等因素疊加下，房企拿地成本不斷上漲，加上全國樓市調控政策持續嚴格，房企融資難度加大，資金鏈緊張，謹慎拿地、理性競拍逐步成為大勢所趨。

多宗商住地底價或低價成交

另外，在其他進入競拍階段的商住地中，同樣以底價成交或低價成交為主。據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，編號為2018WG024茶山商住地僅有1家房企報價，金融街最終以底價15.7億元拿下，實際可售樓面價為10888元/平方米，這也是全國50強房企金融街首次進軍東莞市場；2018WG028虎門地塊、2018WG029（商業用地）厚街地塊及2018WG030東坑地塊分別被招商蛇口、東莞厚街商會及金地集團收入囊中，均為底價成交。

此外，2018WG026塘廈地塊僅有兩家房企參與競拍，最終被深圳人才安居集團以18.84億元拿下，實際可售樓面價約16511元/平方米，溢價率僅1.1%；2018WG027高埗地塊共有3家房企經過6輪競拍，最終安徽交投集團以總價11.51億元拿下，實際可售樓面價9409元/平方米，溢價率4.5%。

近期拍賣的地塊，均為底價或低溢價率成交，甚至出現了地塊流拍的現象。東莞中原戰略研究中心表示，一方面隨著樓市調控持續深化，各大房企對市場的預期有所改變；另一方面政府不斷升級競拍模式，地價高、限制條件多，房企拿地成本不斷上漲；此外在國內外諸多因素疊加下，融資環境保持相對趨緊態勢，房企融資難度加大、資金鏈趨緊。在多種因素影響下，土地拍賣市場熱度降溫明顯。

新掛牌8宗商住商服地年底將競拍

10月底，分別位於黃江的兩宗商住地、東坑的一宗商住地均因故停止掛牌；不過，仍然有新增商住地陸續掛牌出讓，並將在年底前進入最終交易階段。

東莞公共資源交易網公告顯示，截至10月31日，東莞新增8宗商住商服用地公告，出讓總佔地面積約23.27萬平方米，起始總價約42.73億元，分別位於沙田、樟木頭、大嶺山、麻涌、謝崗、企石和松山湖7個鎮街，其中兩宗位於麻涌鎮，這8宗商住商服用地將於11、12月正式進入競拍階段。記者發現，此輪競拍條件仍然嚴格，不少商住地塊要求限價+競自持方式競拍，同時配建不少於10%的安居房，部分商住地塊還要求商業全自持不少於5年等。其中位於松山湖的金融用地要求所有産權物業40年全自持，同時還要求配建辦公用房、停車位等，而企石地塊則為零售商業用地。