歷經3年多的房價上漲，房地産市場似乎已經顯現出一些頹勢。

從9月中旬開始，久違的打折促銷活動開始在各地零星出現，而到了國慶假期，這一現象迅速擴大。但購房者並不買賬，觀望情緒日益濃厚，一些城市的房屋網簽數據也顯示出疲軟態勢。

專家認為，2018年樓市出現了衝高回落跡象，打折或降價現象很可能由點到線再到面擴散。未來幾年，不同類型城市的市場走勢也將分化。

量價齊走低國慶市場表現平平

6萬抵8萬、首付可分期、贈送價值10萬元的車位，這是位於河北涿州、緊鄰北京的某網紅樓盤近期推出的優惠活動，即便如此，國慶7天假期，這一項目的去化效果也並不理想。與其同屬涿州其他幾個樓盤也有力度不一的優惠活動，此前沉寂的首付分期，也在多個樓盤出現。

由於嚴格的樓市調控政策，環京區域的房地産市場已經十分沉寂。研究院此前的報告顯示，不管是房價下跌幅度還是庫存規模，大廠、香河、廊坊、燕郊等部分環京城市都排在各城市前列。

房價下跌在不少城市都已經出現。住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組142個城市大數據房價指數快報顯示，與8月相比，2018年9月，一線城市、準一線城市及二線城市房價均有所下降，“金九銀十”的“金九”基本落空。

上述報告稱，9月份一線城市房價環比下跌0.27%，準一線城市環比下跌0.345%，二線城市房價環比下跌0.506%，三四線城市房價環比微漲0.177%。不過，對於房價調整的情況，中金公司最新的研報認為，9月房價並沒有出現普遍下降，核心城市的核心區域房價依然堅挺，出現價格調整的多為前期房價漲幅較大的非核心區域。

從成交量來看，中原地産研究中心稱，今年1~9月，熱點一二線城市的新建住宅成交量出現了明顯的同比下調，下降了6.7%。9月份，有超過6成城市的交易量同比下調，樓市“金九”成色不足。

對於國慶期間全國市場的表現，中原地産首席分析師張大偉認為，雖然市場整體平穩，但逐漸出現了高位回落的現象。國慶假期期間，北京、上海、廣州、深圳的新建住宅網簽量分別為235套、645套、656套、226套。整體來看，與2017年同期相比，今年的交易量有漲有跌，一線城市延續了超過一年的低迷成交量。

“網簽數據相對滯後，加上國慶節期間有很多城市的網簽系統暫停，導致數據缺失，但從最近的市場表現來看，部分城市樓市降溫已經出現。尤其是個別城市，還出現了因為降價而打砸售樓處的現象。”張大偉説。

臨近年底，在業績和資金的雙重壓力下，房企打折促銷活動在全國展開。根據房産研究院跟蹤監測的全國50余個重點城市，目前已經有10余個品牌房企推出打折促銷活動，預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和更多項目上得以體現。“以價換量”項目越來越多，成交量保持相對穩定的同時，房價的下行壓力會更為明顯。

市場信心消散樓市走勢將分化

在房地産市場，向來都是“買漲不買跌”，一旦降價成規模地出現，勢必影響購房者的信心，觀望情緒將有所增加。

山東的郭先生近期打算在濟南買房，但從9月下旬開始，他在網上陸續看到一些樓盤主動降價的消息，有的樓盤甚至有高達數千元的降幅。雖然郭先生對這些資訊將信將疑，但也覺得可以慢慢看房，不著急入手。

與郭先生一樣，購房人心態的變化並非個例。房産研究院發佈的購房者和經紀人信心指數顯示，購房者信心指數為92.8，環比下降5.7%；經紀人信心指數為102.9%，環比下降2.3%。張大偉稱，市場的博弈就是情緒的博弈，而情緒會傳染，一旦預期心態崩了，市場的變化速度可能非常快。

“多個城市的房地産市場出現衝高回落，房價調整開始從點蔓延到區域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續走高。”張大偉表示，熱點城市進入“賣不完”的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均出現環比上升，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。

張大偉稱，最近大量房企都開始打折促銷、加速回款，在這種情況下，打折或降價現象很可能由點到線再擴散到面。

在國慶長假最後一天，央行發佈了年內第四次降準。但分析師張波認為，此次降準維持了定向發放的方式，依舊會嚴防資金進入樓市，但不排除會有部分資金進入房地産市場，對樓市産生利好影響。不過，四季度房企的資金層面壓力依然較大，降準對於房企融資的利好相對有限。

未來幾年，面對國內外環境的變化，不同類型城市的樓市表現或將不盡相同。同策研究院發佈的報告認為，由於人口流入量大、當前需求被壓制，未來會對一線、強二線城市市場形成支撐，2018年房地産市場量穩價跌，2019年量升，2020年價格上漲，但漲價空間有限；弱二線城市在2018年量縮價漲，2019年量穩，2020年價格下跌，但幅度有限。

同策研究院判斷，在2019~2020年，三四線城市市場趨勢分化，一線城市實行限購政策後，需求外溢，都市圈內三四線城市跟隨上漲，但調控政策執行較早、樓市進入深度調整期，未來趨勢與強二線城市類似；其他三四線城市目前處於上升期，儘管棚改工作進入後半場，未來仍存在結構性機會。