夏季到來，通往北戴河的火車票開始緊俏，北方沿海的旅遊地産項目又到了賣力吆喝的時候。包括河北官廳湖、北戴河、東戴河、山東沿海等城市的旅遊度假項目紛紛來京推銷：鴻坤在懷來官廳推出了悅山湖項目，主打的住宅部分緊鄰官廳湖；嘉裏建設在北戴河的海碧臺項目，銷售多年後已進入現房階段；佳兆業東戴河項目也在CBD的佳兆業廣場舉行了行銷中心的開幕儀式；融創在山東龍口的項目更是邀請了眾多學者專家一同站臺。一時間眾多鄰近北京的旅遊度假項目紛紛開啟了搶客潮。

　　但在紛紛擾擾中，與以往不同的是，經過了旅遊地産大起大落，大熱大冷後，購房人已經足夠謹慎，原本的盲目投資等待升值的需求不斷減弱，更多的是希望通過買房獲得新的生活方式，旅遊地産的投資投機泡沫正在擠出。

　　旅遊度假項目京城攬客

　　58歲的周京（化名）現在就開始為退休生活做打算了。最近一段時間，周京一直在看北京周圍的度假養老房，從官廳湖邊的住宅到北戴河的海景房，從阿那亞的商住房到山東龍口的度假房。在佳兆業東戴河項目的北京展廳裏，遲遲沒有出手的周京對北京青年報記者表示：“每個項目都有不太滿意的地方，想再看看，反正還有兩年時間才退休。”周京的心態代表了很多潛在旅遊度假項目購房人的態度。寧可等等看，也不再衝動買房。

　　事實上，近來無論是河北的、山東的、甚至東北遼寧的項目，都將北京定位為最重要的市場。去年北京限購導致北戴河、東戴河的一些項目紛紛以不限購、火車買不到票來烘托搶手的氣氛。某項目負責人頗為自豪地表示，很多北京來的購房人剛下火車或者剛下大巴車，第一次來看房，就已經掏錢買了房子。

　　今年，更多的北方旅遊度假項目來京搶客，但購房人已經淡定了很多。周京告訴記者，周圍不少同事都曾在山東乳山或是北戴河買了房，最後一年去不了幾次，大部分時間都空置著，賣還賣不掉。有了前車之鑒，周京現在對於挑選旅遊度假項目格外慎重。

　　大型房企們也嗅到了購房者心態的變化，紛紛加大了配套的投入。融創在山東龍口開發了一個萬畝大盤，並邀請了魯豫、馬光遠等知名人士背書。項目的一位負責人告訴北青報記者，融創龍口項目位於長壽之鄉，每天都有簽約，需求還是存在的。“具有不確定性的旅遊地産項目多是一些小型開發商，這些項目幾乎沒有配套。”而大的開發商能夠投入大量資金在配套上。

　　北戴河的阿那亞項目，在熱銷多年後，目前主推40年産權的文創園部分，80平方米的公寓，總價200萬元。為了吸引購房人，銷售時承諾售後返租。

　　還有同樣是秦皇島的嘉裏·海碧臺項目，除了主打常規的一線海景外，目前已經是現房在售，周邊無論是酒店還是商業配套已經起來了，報價約25000元/平方米。

　　顯而易見，與以往粗放式地拉客人到海邊，住兩天酒店就買房不同，開發商們明顯開始注重增加度假産品的附加值，以此來吸引猶豫中的買房人。

　　投機需求降溫

　　北戴河的一位企業老闆回憶説，前幾年北戴河的項目基本都是均價1萬元左右，一些項目一開盤，從北京、天津、東北等地趕來的投資客，一齣手就是好幾套，一套小戶型40萬元左右，兩居室70萬左右。許多投資客都希望等待兩年，轉手翻個倍賣掉。有開發商也毫不諱言地説，整個項目有30%以上都是投資客。

　　但這樣的風向在最近有了明顯轉向。海碧臺項目一位負責人告訴記者，現在項目主打社群文化，更希望買房人留下來，在社區生活，不只是買了房炒作。

　　在社群文化上營造得最好的當屬秦皇島的阿那亞項目。項目負責人介紹，阿那亞社區到目前為止有近100個社群，其中7個大業主群是共同商討社區事務的地方，其他還有話劇群、跑步群、馬術群、民藝群、攝影群、芭蕾群、詩社群、風箏沖浪群……各種各樣的興趣群。這些社群就是一個個基層組織和健康的細胞，共同組成了阿那亞人與人情感的連接方式，最終組成了一個富有人情味的情感的共同體。開發商最初搭建社群的目的就在於希望業主們能真正在這裡生活，而不僅僅是買了房子等升值。

　　全國的樓市大環境也傳導至當地旅遊地産的投資需求端。山東煙臺某旅遊項目開發商透露，除了投資主體信心不足，目前購房者的信心也存在不足。開發量還算其次，房地産信貸政策才是根本性的。

　　記者實地調查發現，很多旅遊地産項目即便已經清盤，但實際入住率不高。低入住率導致項目周圍底商大量閒置，從而引發商鋪高比例轉讓，轉租廣告隨處可見，影響投資氛圍。

　　炒房者都曾堅信自己是獲利者

　　作為旅遊地産的通病，投資獲利的變現難，困擾著很多旅遊地産投資者。

　　趙峰的經歷就是一部投資客炒成房東的歷程。他向記者表示，國際旅遊島剛出臺的時候，三亞酒店的房價每到春節都很貴，五星級酒店至少一晚2000元左右，但如果在三亞有套別墅，感覺完全不一樣。趙峰認為，隨著消費能力不斷提高，人們對旅遊和生活有著更高需求。

　　正是在三亞模式的刺激下，趙峰開始囤積海景房，他把目標定在了北方人最愛來的北戴河區域，並在2010年以8000元左右的均價，一口氣買了十套金夢海灣一號的房子。除了一套三居室自用外，還有三套兩居室、六套一居室。

　　按照最初的打算。趙峰希望這些房子能夠在兩年內升值獲利賣掉，他對此很有信心，並相信只要自己的房子比新房便宜，能夠很快出手。但現實並不如願，此後的幾年裏，趙峰所購買的房屋表面上價格一度翻倍，但隨著全國樓市調控的影響北戴河等區域也開始冷卻，房子價格不斷下降，一直到2017年暑期才有所好轉，價格重新衝上了2萬元/平方米。儘管這個表面價格遠高於他在2010年時購買的價格，但出手卻成了難事。

　　趙峰告訴北青報記者，雖然周邊的新房海碧臺項目賣到了2.5萬元/平方米，但自己的房子賣2萬元/平方米完全沒有人搭理，二手房的真實成交價基本在15000-16000元/平方米，相比他買時的價格翻了倍，但卻耗費了近8年的時間。各種成本相加，他並沒有成為想像中的獲利者。

　　趙峰表示，這幾年裏為了回籠資金，他不得不把房子裝修成民宿出租，一居室淡季在180元/晚左右，旺季能租到400元；兩居室淡季250元/晚，旺季能突破600元。但一年裏真正的旺季只有七八兩個月，尤其是到了秋冬季節，房子幾乎一直空置著。

　　房地産知名專家丁祖昱就表示，對旅遊地産不僅現在不看好，未來也不看好。從自用的角度出發，絕大多數旅遊目的地，一般人一輩子只會去一兩次，住酒店完全可以解決，沒必要買房子。從投資的角度出發，旅遊地産升值很慢。

　　一位曾為多位開發商服務過的代理公司負責人告訴北青報記者，自己當年幾乎是從威海逃回北京的。儘管威海從來沒有嚴重霧霾天，但文化生活的荒蕪，娛樂設施的單調，讓他已無法忍受。“新增的供應量巨大。”他説。

　　投資出手還需要謹慎考慮

　　又到了夏季，北中國的海景房又開始將京城購房人作為主要的拉攏客源。業內人士提醒，旅遊地産項目作為一種度假養老的生活方式無可厚非，但如果將其作為炒作投機，對賭升值的工具，則需要謹慎考慮。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，短期內來看，旅遊地産的中小投資者還會吃盡配套跟不上的苦頭；從升值空間的角度來看，海南、雲南、山東、四川、重慶等地旅遊地産市場已經經歷幾番炒作，旅遊度假相關産品的價格已經表現虛高，此時，儘管有一定的投資回報收益，但是，如果投資客想出售套現卻很難，主要是由於旅遊度假産品二手市場尚不成熟，這些産品還難以有實際的度假、養生等這方面的功能，導致接盤的人較少。

　　此外，從投資回報空間來看，商業配套、旅遊資源短期內整理不好等等都會影響到投資客的投資回報收益的實現；開發企業內部缺乏合適的旅遊地産經營管理人才，導致企業的旅遊地産項目招商、運營上心有餘力而不足。

　　據統計，自2014年以來，近九成品牌房企已經或正打算進行旅遊地産項目開發。

　　業內人士表示，目前房地産市場已經步入“去庫存時代”，在此壓力下，需求潛力巨大的旅遊地産成為開發商們轉型首選方向。不僅如此，國內對旅遊地産政策的監管尚處於相對空白的階段，對旅遊地産開發的限制政策較少，不像住宅地産那樣政策經常變化，相對來説政策風險較低。因此，購買旅遊地産項目時要更加慎重，不僅要注意項目自身品質，還要觀察周邊的生活、交通、配套等一系列設施是否完善。

　　新度假樓盤 鮮少提投資回報 度假、康養、生活方式成主賣點

　　目前，有幾個樓盤被有旅遊、度假需求的買房人普遍關注。與傳統中旅遊度假地産不同，北青報記者發現幾乎無一例外，都沒有主打投資概念，而是實實在在傳播生活方式、健康配套，得到的效果卻遠比當初拿投資回報吸客好得多。

　　記者在環京康養大盤奧倫達部落採訪時了解到，這個13年前就開始小步慢跑的環京大盤，越來越受到北京、河北、河南等地買房客群的青睞，每週末，自住居民以及前來旅遊的人群會把該項目所有已建成的房屋住滿。一間普通的兩居室，每月租金達到5000元至6000元，幾乎可以與北京五環外的租金相同。對於早期幾千元均價買房的業主來説，投資回報率無疑非常可觀。

　　但奧倫達部落始終沒有將投資回報作為方向。據奧倫達部落助理總裁張大東介紹，公司的理想是將奧倫達打造成中國康養的勝地。他們斥資約5億元的心身健康（醫學）博物館，是中國少見的健康産業與社區居住的深度融合。目前，擁有百年曆史的台灣彰基醫院已經與奧倫達部落正式簽約，在此建立亞洲第一的泊愛（彰基）醫院。

　　張大東説，奧倫達部落全球首創心身健康（醫學）博物館，引入國際最先進的MTT（醫學訓練療法）、PNI（心理神經免疫學）、能量醫學、中醫國學、新自然飲食等國際潮流醫養技術，以家庭醫生為核心，提供定制化健康體檢、家庭基因檢測、慢性病管理、全球大醫院專家會診、綠色醫療通道等會員服務，形成了從預防醫學到全球治療再到精準康復的全時全生命週期的心身健康服務。

　　“我們想做的就是讓人們留下來，居住於此，而不是把房子當成投資品。所有旅居、養老、度假項目，都會號稱倡導全新的生活方式，但真正落到實處的能有多少，基本都是一半自住一半投資，人留不住，只有淡化投資屬性，真正做出能打動人心的居住、生活、健康、長壽的生活方式，才是這些旅遊度假、康養大盤的真正出路。”張大東説。

　　而即使是在北京攬客的廈門大盤——泰禾廈門灣，也同樣淡化投資的概念。這個距離廈門核心區幾十公里的超級大盤，以一線海景、小戶型、低總價、交通便捷為核心賣點，迅速在北京積累了眾多粉絲。該項目負責人告訴記者，有很多買房人諮詢投資回報率可以達到多少，回復是不保證回報率，開發商希望打造的是“住假地産”，讓人們居住在那裏，而不是純粹為了投資。畢竟一個超級大盤，需要的是絡繹不絕的人流，而非三亞那樣的春節城市。因此，當投資型需求減少之後，真正購買的一定是有意常住的人群，這樣才能形成一個大盤真正的活力。本版文/本報記者 李桁