進入9月中旬，廣州（樓盤）一手住宅市場成交量出現了抬頭的趨勢，一些新盤也陸續發佈。但在當前從嚴調控的背景下，眾多分析機構和業內人士都認為，今年的9月和10月難以再現往年樓市成交火爆的局面，“金九銀十”或將不再。那麼，在當前樓市形勢下，普通購房者在決策時都受到了哪些影響？

近日，網易房産在全國範圍內展開置業意向調查。調查結果表明，在廣州有高達47.62%的受訪者認為，調控政策出臺後購房難度有所增加，而當前仍有明確購房意向的受訪者僅佔37.14%。隨著購房成本的增加與壓力的上升，購房者的心態也在發生分化。

超過五成受訪者今年不打算購房

在廣州工作三年有餘的徐先生，最近開始張羅看房的事情。由於大學畢業工作後就立即拿到了廣州戶口，名下也沒有房産和貸款記錄，因此他具備在廣州購房的條件，並仍能享受首付三成的首套房政策。

“打算今年內買吧”，徐先生告訴記者，他傾向於在番禺的市橋及番禺廣場的區域看房，這一位置正好處於地鐵3號線沿線，未來18號線也將從這裡經過並直達珠江新城的核心地帶，因此對於在中心城區上班的他而言，上班通勤相對方便。“還是想離中心城區近一點，但是預算有限”，徐先生表示。

事實上，番禺的房價在廣州全市範圍內已不算便宜，根據網易房産監控陽光家緣的數據，8月份番禺一手和二手住宅的網簽成交均價都在2萬元/平方米以上，而最貴的星河灣半島，一手房網簽均價已經超過5萬元/平方米。

不過，像徐先生這樣有明確購房意向的人在當前樓市環境下或已越來越少，更多的人持觀望態度。根據網易房産的調查結果，所有受訪者中，僅37.14%的人表示今年下半年有明確的購房意向，而選擇“沒有意向”的受訪者，佔總人數的57.15%。

不僅是廣州，國內一些熱點城市居民的購房意向也在下降，上月底，新浪樂居曾在上海（樓盤）發起《金九銀十購房意願大調查》，調查結果顯示，“金九銀十”期間沒有買房計劃的受訪者和沒有看房計劃的受訪者，比重都在七成以上，而在去年同期，無購房計劃的受訪者比例還只有51%。

調控後購房難度加大

並非每個人都像前文提到的徐先生那樣，具有直接且條件最優的購房資格。“3·17”新政和“3·30”新政出臺後，非廣州戶籍購房社保門檻從3年升至5年，增城、從化開啟限購，首付比例有所提高，“認房又認貸”等新政對於廣州樓市的影響是深遠的。

可以説，調控政策趨嚴以來，每一項政策都對部分購房者造成了影響，從而導致購房者的逐步分化。這種影響在網易房産的調查中也有所體現。有47.62%的受訪者表示，本輪調控之後，買房難度有所增加。

對於房價而言，從年初的成交火爆到下半年的趨於平靜，廣州房價的增速也經歷了回落的過程。根據本週國家統計局發佈的國內70城房價數據，廣州8月份新建住宅環比7月下跌了0.7%，這也是廣州新房房價歷經連續28個月的上漲後，首次出現環比下跌情況，二手房環比7月持平。

不過，網易房産調查顯示，認為調控後廣州房價確實下降的受訪者只有7.3%。其實同比來看，廣州新房房價與去年8月相比仍然上漲了13.2%，二手房同比上漲18.3%，因此另有31.43%的受訪者表示，即使調控政策出臺，自己也已買不起房。

剛需買家仍是樓市主體

從網易房産的調查結果來看，多數買家更加青睞中小戶型住房，其中意向選擇90至110平方米住宅的受訪者佔31.58%，選擇70至89平方米住宅的受訪者佔23.68%。

這兩個面積範圍內的住宅，主要以2房2廳和3房2廳為主。而從上周陽光家緣網站統計預售批復情況來看，多數樓盤所推戶型也集中在2房2廳和3房2廳的中等戶型，符合剛需及改善型購房者的需求。

在針對購房計劃的調查中，屬於首次置業剛需房的受訪者佔總數的47.37%，置換型剛改房受訪者佔32.24%。如果加上價格因素考量的話，預算在150萬元/套以內的買家比重最高，佔23.68%，其次，預算在250萬至300萬元/套的置換型剛改房買家佔17.11%。

當前，樓市嚴控政策重點指向打擊利用杠桿“炒房”的行為。而近日流出的一份由中國人民銀行廣州分行、廣東銀監局聯合發佈的《關於加強個人消費貸款管理防範信貸資金流入房地産市場的通知》，則進一步重申不得發放無指定用途消費貸款，嚴禁個人消費貸款資金用於生産經營、投資以及支付購房首付款或償還首付款借款行為。

今年以來，廣州樓市調控政策處於不斷加碼的態勢。但對於調控政策的持久性，人們的觀點並不統一。其中19.68%的受訪者認為調控將在年內結束，26.67%受訪者認為持續到2018年底，28.25%受訪者則認為將長期持續下去。

廣州成交氣氛漸濃 一手網簽有所反彈

作為傳統樓市旺季，9月已經過去大半，但成交量仍維持著平淡的局面。根據網易房産監控陽光家緣的數據，截至20日，本月廣州一手住宅成交了2796套，環比8月1日至19日的2650套並沒有高多少，同比去年8月的前20天則減少了一半左右。

不過，根據成交數據，廣州一手住宅網簽量在上周出現反彈，再度重回千套以上。隨著預售批復的增加及樓盤推貨速度的加快，一手住宅市場的成交氛圍正在日漸濃厚。

樓市成交反彈，出現回暖跡象

根據網易房産監控陽光家緣的成交情況，上周（9月11日至17日）廣州一手住宅網簽成交1149套，環比上上周增加25.3%。儘管無法與去年同期的成交量相比，但9月以來，一手住宅成交量仍走出了一條呈現波動上升趨勢的路線。相比月初的低迷，自9月7日之後，每天的網簽量都維持在100套以上。

具體到每個城區來看，增城上周網簽成交量達512套，佔全部城區成交量的44.6%，排在第二位的黃埔區上周成交234套。南沙和花都的成交量也在100套以上。但中心城區的成交量仍然維持低迷甚至下滑的趨勢，如果不算黃埔區，其餘五城區的成交量總共也只有98套。

增城上周的爆發，源自區域內金地香山湖與合景譽山國際的助推，兩個樓盤分別網簽151套和124套，是上周廣州僅有的兩個周成交量突破三位數的項目。本週這兩個樓盤的銷量仍然暫時領先。

與成交量的穩步回升不同，在最近的一個月內，廣州一手住宅均價經歷了大漲3000元、大跌超4000元、大漲近4000元、大跌超3000元的來回波動。到了上周，一手住宅網簽均價直接跌至14850元/平方米，環比上上周下降了18.21%。而本週前三天（9月18日至20日），廣州一手住宅均價僅為14490元/平方米。

從樓盤均價來看，上周仍有8個高端樓盤的網簽均價在5萬元/平方米以上，其中天河7個，越秀1個。尚東柏悅府以92923元/平方米的均價成為最貴盤。

樓盤推新加快，天河區住宅批復增多

與成交量反彈相呼應，上周廣州全市新增房源也明顯增加。根據網易房産的統計，上周廣州全市合計批復2229套可售住宅，是上上周批復量的4.3倍。

在所有城區中，原先庫存一直相對較低的天河區值得關注。上周，天河區共有6盤拿到預售證，共計702套住宅可進入市場。

據了解，在目前的天河區，最為熱門的區域是牛奶廠板塊，上周華潤天合共計獲批300套可售住宅，戶型也涵蓋87至139平方米的二至四房，在售均價約為4.4萬元至5萬元/平方米。與之相鄰的金地天河公館也獲批116套住宅，戶型囊括86至120平方米三至四房，均價約4.3萬元至4.9萬元/平方米。

在週邊城區，增城仍舊是推貨熱門，區內金地香山湖作為網簽量最高的樓盤，上周總共攬下260套可售住宅，戶型包含86至124平方米二至三房。而近幾年較熱的朱村板塊也有所收穫，其中廣州中航城獲批208套，實地薔薇國際獲批119套。

不過，上周獲批量最高的樓盤是南沙的越秀濱海新城，共計有398套可售，公開資訊顯示，越秀濱海新城可售戶型集中于62至109平方米二至三房，預計將於9月開盤。