珠江實業並購風險發酵 轉型自主開發進展遲緩

　　在廣州，白天鵝賓館、中國大酒店、廣州體育館和花園酒店，均是頗為有名的物業項目，開發商正是廣州珠江實業集團有限公司(以下簡稱“珠實集團”)。

　　作為珠實集團旗下唯一從事房地産業務的上市公司——廣州珠江實業開發股份有限公司(600684.SH，以下簡稱“珠江實業”)，住宅方面則開發了廣州淘金北小區、站前路小區、昌崗中路小區等項目，同時建有高級公寓、酒店、綜合寫字樓等物業。

　　經營模式上，珠江實業以“股+債”的方式收購了多個項目，卻也給其帶來了諸多麻煩。

　　2018年，珠江實業計劃將經營模式從以“股+債”收購為主，轉向以自主開發為主。如今一年半過去了，新一輪自主開發模式尚未形成發展勢頭，2017年至今，珠江實業僅競得2宗土地。

　　並購合作破裂

　　10月11日，珠江實業收到廣東證監局警示函，函中指出在對珠江實業進行現場調查時，發現公司存在2018年半年報和三季報存在合併報表會計差錯、重大對外投資項目未及時披露、重大對外投資項目進展情況未及時披露3種違規行為，其中就涉及公司與廣州東湛房地産開發有限公司(以下簡稱“廣州東湛”)、廣東金海投資有限公司(以下簡稱“廣東金海”)的並購項目。

　　據公告披露，目前，珠江實業與上述兩個項目公司的合作均已破裂。

　　2016年10月，珠江實業以“股+債”的方式向廣東金海投資3.5億元，取得廣東金海55%的股權，成為其控股股東。據悉，廣東金海持有的開發項目位於廣州市越秀區商旺地帶。

　　2017年5月，珠江實業為廣東金海一筆6億元的借款提供了擔保。彼時，廣東金海2017年1～3月的營收為0元，凈利潤為-5754萬元，2016年的公司資産凈額為-1.18億元。

　　隨後，因廣東金海無法償還欠款，珠江實業為其代付，並於2019年5月向廣州市越秀區人民法院對廣東金海提起追償訴訟並申請財産保全，要求其償還6811萬元及相應的資金佔用費。

　　此外，2018年12月，珠江實業發佈公告稱，因雙方經營理念不一致，公司無法對廣州東湛實施實際控制，故不再將廣州東湛納入公司合併報表範圍。而就在半年前，在廣州花都頤和盛世的項目合作上，珠江實業通過向廣州東湛增資6500萬元，取得該公司的30.23%股權。

　　據珠江實業最近公告，截至2019年8月31日，公司應收未收回資金佔用費約2.34億元。其中，廣州東湛應收未收回資金佔用費3033萬元，廣東億華房地産開發有限公司約2億元。

　　珠江實業董秘覃憲姬向《中國經營報》記者表示，對公司的發展而言，“股+債”模式存在一定風險。“與公司合作的開發商為民營企業，其經營訴求及管理規範與公司存在差異，從而容易産生分歧，影響項目的開發進度、消耗人力。因此，公司將用大筆資金投入轉向主業(指自主開發)，加強對項目的實際操盤和控制，有助於鍛鍊公司自身的隊伍，樹立自己的品牌形象。對公司而言，是一個‘脫虛向實’的過程。”

　　此外，覃憲姬稱，公司從去年年底便與涉及應收未收資金的合作方進行談判，通過項目重組、債務置換等方式縮小債務規模，同時引進新的具備實力的合作方，爭取在1至2年內解決問題。“目前，相關債權的抵押物可覆蓋債務，並未對公司的經營造成影響。”覃憲姬補充道。

　　而對於廣東證監局出具的警示函，珠江實業證券事務代表扈佳佳對記者表示，公司已對上述事項重新作出披露，下一步將按照廣東證監局的相關要求作出整改措施和出具整改報告，目前公司正在按照相關規定進行整改。

　　項目開發滯緩

　　據珠江實業2018財報披露，在房地産儲備方面，公司持有海口五源河休閒度假區(2013年簽約，項目權益佔比為51%)、珠江天晨項目(2017年競得，項目權益佔比為49%)及JY-8地塊(1993年達成項目合作意向，項目權益佔比約為26%)，規劃計容建築面積分別為39.4萬平方米、7.97萬平方米和2.37萬平方米，均為合作開發項目。

　　負責開發海口五源河休閒度假區的是海南錦繡實業有限公司(以下簡稱“海南錦繡”)，截至2019年上半年，海口五源河休閒度假區屬於前期策劃和規劃報建階段，尚未銷售。

　　今年8月底，珠江實業發佈公告稱，擬以不低於6.46億元的掛牌底價轉讓其所持有的海南錦繡51%股權，原因是海南錦繡與珠江實業的經營模式、營利模式有一定差異。

　　另外，由於用地性質、規劃條件一直未能確定，海口五源河休閒度假區至今尚未動工，項目開發存在較多不確定因素。

　　關於其他兩個項目，記者在廣州市住建局官網查詢到，JY-8商業樓1幢和珠江天晨(自編A棟+地下室)已分別於2017年8月13日和2019年5月31日獲批施工。

　　記者日前走訪珠江實業名下開發項目後了解到，位於越秀區中山四路與德政路交界、背靠學校的JY-8地塊目前仍處於打地基階段，現場有正在工作的挖掘機在填整路面。

　　該項目工地外部張貼的公告顯示，地塊建築面積為3.57萬平方米、總高度為30米，結構為地上6層、地下4層，計劃開工日期是2017年7月28日，計劃竣工日期為2022年1月25日。

　　施工現場一名保安人員告訴記者，工地已于前年開始打地基，目前持續了將近兩年的時間，現僅完成八分之一的打地基進度，因背靠學校、臨近住宅區等原因更是限制了施工的進度。

　　此外，這名保安人員透露，因所處地段特殊，該地塊此前進行過考古勘探工作。建成後的項目定位偏向歷史文化屬性，在後期進駐項目的選擇上亦是如此。記者隨即聯繫JY-8地塊的建設單位負責人求證核實上述情況，但對方稱不方便透露後便挂斷電話。

　　記者隨後走訪了位於海珠區昌崗中路的珠江天晨項目，該項目位於沙園橡膠新村社區東部，施工現場也已設起圍擋，有打樁機及挖掘機在工作。

　　在珠江實業2019年7月所發佈的關於珠江天晨項目的公告內，公司稱珠江天晨項目“圓滿解決了阻礙項目推進的各項遺留問題，實現了項目在既定時間開工的目標”，但卻並未指出具體問題。

　　據現場外部所張貼的公告，珠江天晨的層數為46層，樓高為149.7米，工程造價約為3.8億元，建築面積達6.6萬平方米。項目建設單位並未公示珠江天晨的計劃開工及竣工日期，只寫明合同工期為1461天。

　　為了解項目的進展情況，記者撥打工程現場負責人的聯繫電話，但對方稱其在項目開工不久後便調離了該項目，對具體情況不了解。而珠江天晨的項目負責人只對記者表明項目已開工，對其他情況則未予回應。

　　對此，覃憲姬向記者表示，“珠江天晨項目位於鬧市，又是一個深基坑工程，其施工時間受到限制，但目前處於挖基坑的階段，項目正常推進。”

　　廣州中原地産市場分析師陳畢勤則告訴記者，地塊長期閒置的原因複雜，例如涉及拆遷補償、規劃調整、企業資金等方面問題，且很難通過回收的方式來處理。在投資收益方面，閒置多年的土地增值收益雖然翻了幾倍，但是其歷史遺留問題的解決成本也很高。

　　業績瓶頸難破

　　早在1993年上市的珠江實業，其營收規模至今仍未超過50億元。

　　2019年上半年，珠江實業實現營收12.7億元，同比下降38.54%；凈利潤5127萬元，同比下降78.45%；扣非凈利為-1.19億元，同比下降172.67%；經營活動發生的現金流量凈額同比減少25.26%。實際上，自2015年開始，珠江實業的營收和凈利就已顯現增長頹勢。

　　覃憲姬表示，公司近年來的經營出現下滑態勢，核心原因在於“股+債”模式帶來的影響。“債權收益固定，而融資成本在走高，資本收益率在降低，從而拉低整體的收益水準，此外，新並項目的利潤率也較低，加上融資環境承壓，今年珠江實業的營收水準能否達到預期，暫時不好説。”

　　上海中原地産市場分析師盧文曦對記者表示，以“股+債”方式進行項目並購是企業以較低的拿地成本實現快速擴張的途徑，“企業掉隊的原因多種多樣，過於保守的企業易錯失拿地機會。”

　　珠江實業2019年中期財報顯示，公司房地産業務主要分為廣東板塊(廣州和開平)、湖南板塊(長沙)、海南板塊(海口和三亞)和安徽板塊(合肥)。截至2019年6月底，珠江實業持有待建、在建、在售共13個項目。

　　2019年上半年，珠江實業重點提出以多元化自主開發模式為目標。2018年，珠江實業提出公司經營模式從以“股+債”的並購模式為主轉向以自主開發模式為主。

　　據中誠信證券評估有限公司(以下簡稱“中誠信證評”)出具的跟蹤評級報告，2018年珠江實業主要通過並購方式獲取項目(廣州從化項目、頤和項目和長沙新地項目)，合計收購金額為2.76億元，並且在2018年依然沒有新開工項目。

　　中誠信證評的跟蹤評級報告曾指出，珠江實業的土地和在建項目儲備不足，在售項目多集中在受限購限售限價等分城施策影響較大的城市。

　　據記者逐一梳理，自2009年以來，珠江實業共發佈5次競得土地公告，而從2017年至今，僅有兩起公開土地摘牌。最近一次發生在2019年9月，公司以14.5億元的報價競得廣州市增城區永寧街塔崗村地塊，總用地面積為4.4萬平方米。

　　覃憲姬向記者透露，珠江實業今年將積極拿地，且規模不小，出於信披的合規性，目前對所拿地區域不便透露。

　　10月12日，珠江實業發佈公告稱，公司擬以3.35億元的股權對價款收購珠實集團持有的廣州市品實房地産開發有限公司(以下簡稱“廣州品實”)51%股權。珠江實業表示，本次收購是為擴大公司經營規模，確保公司良性可持續發展。

　　經審計，截至2019年5月31日，廣州品實的資産總額約為74.93億元，資産凈額約為604.59萬元，營業收入為0元，凈利潤為-398.59萬元。

　　截至2019年6月底，珠江實業資産總計170.74億元，同比減少3.08%；總負債約129.33億元，同比減少3.42%；資産負債率為75.75%，較2018年76.01%的略有下降。

　　值得玩味的是，在轉變經營模式的過程中，珠江實業的管理層亦頻繁更疊。

　　2018年3月，任職董事長近14年的鄭署平“因工作調動”辭去珠江實業董事長等職務，由公司董事、總經理羅曉短暫頂替董事長一職；2018年9月，新一屆管理層接手珠江實業，鄧今強任珠江實業董事長，答恒誠任總經理；2019年4月，鄧今強離任，鄭洪偉成為董事長。

　　2018年10月，廣州市紀委監委發佈鄭署平因涉嫌嚴重違紀違法正接受紀律審查和監察調查的公告；2019年8月，廣州中級法院對珠江實業原總經理羅曉受賄案進行了一審公開審理，公訴機關指控2007年至2017年間被告人羅曉的五宗受賄事實。在法庭上，被告人羅曉對指控的事實和罪名均表示無異議。