“松限”藥效漸失 風向標杭州再現“虧本賣房”

　　“虧本賣房”的口號再次讓樓市寒意乍現。

　　杭州樓市歷來是全國房地産市場的一大風向標。2012年3月，杭州曙光之城樓盤就首先喊出了“虧本賣房”的口號。2014年2月，又是杭州德信房産一個項目的降價，打響了馬年降價的第一槍，全國房地産市場也自此進入了寒冷的冬天。

　　進入2015年，在市場有所回暖的背景下，杭州又有樓盤“虧本賣房”。令人大跌眼鏡的是，這次喊出降價的並不是德信房産那樣的中小民營房企，而是兩家實力房企——華潤和新鴻基合作的項目“之江九里”打出了“虧本賣房”的口號；另一家香港地産巨頭的項目“雲荷廷”也以1.9萬元/平方米的價格對外銷售。

　　記者測算，由於上述項目的拿地成本達到1.1萬元/平方米，加上3000元/平方米的裝修標準，再算上融資、建安、行銷和稅費等，開發商可以獲得的利潤極為有限。

　　某著名跨國房産諮詢機構高管告訴記者，2015年，杭州仍然出現實力房企虧本賣房的情況，似乎説明放鬆限購政策的“藥效”已經釋放殆盡。

　　兩項目低價甩賣

　　位於杭州郊區之江板塊的“之江九里”樓盤，近期打出了“虧本賣房”的口號。之江九里的開發商名為華潤新鴻基房地産(杭州)有限公司，是由華潤集團與新鴻基2005年底共同投資成立的。

　　“之江九里”所處的地塊，是華潤、新鴻基在2009年以27.7億元高價拿下的“地王”，折合樓面價格達到1.53萬元/平方米，當時震驚業內。該項目在2012年入市至今，已陸續開售了多期，目前正在銷售的數百套房源，售價僅為1.8萬元/平方米。

　　“我們確實是在虧本賣房，開發商要回籠資金。”在接受《每日經濟新聞》記者以購房者身份的採訪時，之江九里的售樓人員解釋，用1.53萬元的“麵粉”做出1.8萬元的“麵包”，加上拿地至今的資金成本、建築成本，虧本似乎在所難免。

　　距之江九里僅兩公里的另一個項目也給出了極為保守的價格。

　　由港資房企嘉裏建設開發的“雲荷廷”在2015年1月11日開盤。這一項目在2012年拿地，地塊總價25.36億元，住宅部分折合樓板價約1.1萬元/平方米。該項目售樓人員告訴記者，此項目産品為精裝修，標準為3000元/平方米，目前售價為每平方米約1.9萬元。

　　記者從一些業內人士處了解到，房産的銷售價格中包括了土地、建安、稅費、裝修、配套和行銷等多項費用。因此上述項目的利潤非常有限，且由於開發週期相對漫長，可能會拉低嘉裏建設未來的整體凈資産收益率。

　　房地産專家蔡為民給記者算了一筆賬。嘉裏建設的這一項目還包括大規模商業物業，計劃自持。“後續的商業物業裝修、招商、推廣都需要成本，按照嘉裏建設的標準則成本更高。”蔡為民認為，嘉裏建設還需要為這一項目的商用部分不斷投入不菲的資金，綜合觀察，這個項目在短期內或許將處在投入狀態。

　　對於項目可能出現的虧損，《每日經濟新聞》記者分別致電華潤置地、新鴻基香港公司，並按對方要求發送了採訪郵件，但截至發稿尚沒有收到回復。新鴻基上海相關負責人向記者表示，這一項目由華潤擔任主導的一方，新鴻基方面不作答覆。

　　記者還致電嘉裏建設香港公司，但截至發稿，同樣沒有獲得回復。嘉裏建設深圳公司相關負責人向記者表示，深圳與杭州項目略有一些聯繫，但不清楚情況。嘉裏建設上海公司方面向記者表示，不負責杭州公司事務。

　　房企急於回籠資金？

　　“虧本賣房”在業內已有先例，但常常發生於中小房企。明源地産研究院主編潘勇堂告訴記者，當市場不景氣、公司資金鏈緊張時，就有可能降價賣房，只求快速回籠資金，不求賺錢，先“保命”再考慮“保本”。回收資金之後，才有能力拿新的地塊。

　　最近幾年，業內不乏這樣的案例。上海證大在資金鏈緊張時將上海外灘“地王”出讓；綠城曾在財務危機期間引入九龍倉；杭州還曾出現手握“地王”的雅戈爾，預估“地王”開發出來仍然賺錢無望，索性退地，數億元打了水漂的情況。

　　港資大鱷杭州之江項目定價如此之低，是急於回籠資金？

　　克而瑞研究機構總監薛建雄認為，這幾家房企資金實力都非常強，不會因為缺錢而選擇甩賣。其中嘉裏建設一向週轉速度較慢，憑藉多年來的雄厚積累，用大量的自有資金開發，壓力不大。

　　記者查詢了解到，嘉裏建設曾于2005年以24.6億元的高價擊敗競爭對手，奪下浙江大學湖濱校區地塊，後來因建築高度等多方原因修改方案，最終規劃為嘉裏中心。時至今日，嘉裏中心仍未建成開業。

　　從拿地至今已經過去了10年，可見嘉裏建設是有資本“拖”的。公司中期報表也顯示，在大部分內地房企因為銷售欠佳而資金緊張的2014年中期，嘉裏建設的經營現金流量凈額仍然可以達到16.78億元，顯示出相當穩健的財務狀況。

　　華潤、新鴻基情況類似，薛建雄介紹説，公司資産雄厚、資質好，這類房企憑藉銀行貸款就能獲得資金。

　　薛建雄表示，可能是開發商判斷杭州未來三五年房價很難上漲，與其空耗資金與時間成本，不如現在落袋為安。

　　市場回暖或曇花一現

　　杭州是我國最早舉行土地“招拍挂”的城市，也是我國最開放的房地産市場，在全國有著“風向標”的意義。萬科、中海、保利、龍湖、世茂、融創、九龍倉和綠地等全國房企大鱷都在杭州拼殺。2014年，全國20強房企中，僅4家房企暫未進入杭州市場。

　　“2013年，全國樓市還處在‘漲聲一片’時，杭州就出現了樓盤降價的現象。進入2014年，全國樓市普跌，杭州的跌幅是比較深的。”薛建雄説，杭州經濟結構處在調整的過程中，樓市的下跌往往走在全國前面。

　　目前，杭州的綠城等房企去化表現較好，但其價格也不能算高。2014年8月29日，杭州取消限購後，立即出現了銷售火爆的景象，但進入2015年，銷售勢頭已有明顯減弱。

　　任職于北京某律所杭州分公司的一位律師告訴記者，2014年上半年，杭州城北最先出現降價樓盤，後來逐漸擴大到全城，雖然有些樓盤價格也曾出現短暫上漲，但整體來看，開發商“以價換量”的思路是比較明確的。

　　“杭州取消限購後，我們以為樓市情況會得到改善。”某跨國房産諮詢公司高管告訴《每日經濟新聞》記者，進入2015年，杭州仍然出現實力房企虧本賣房的情況，似乎説明放鬆限購政策的“藥效”已經釋放殆盡。

　　潘勇堂告訴記者，杭州高庫存的情況十分嚴重，除了核心地段、有學區資源的優質房源，其他項目都很難去化。

　　透明售房網數據顯示，杭州市區2014年11月的庫存一度突破15萬套，其中住宅近10萬套，創下歷史新高。高庫存的壓力還將持續下去。