泛海控股轉型五年仍靠“賣子”盈利 盧志強股權質押率97%擬再融300億解壓

　　資本大亨盧志強當前焦頭爛額，正在多方努力籌資還債。

　　盧志強控制的泛海控股（000046.SZ）原本以地産起家，主打一二線熱點城市黃金地段商業地産。從2014年開始，公司通過內部整合與外部收購方式涉足證券、信託等多個金融領域，並逐一拿下金融牌照。相較于其他房企淺嘗輒止的轉型，如今的泛海控股已經成為一家總資産高達1841億元的巨型民營金融控股集團，主業已由房地産全面轉型至金融。

　　尷尬的是，轉型已有五年，泛海控股利潤並非來自金融業，而是地産及投資。

　　8月28日，泛海控股披露的半年報顯示，上半年，房地産貢獻的營業收入佔比下降至20.28%，金融業務收入佔比接近80%，已成為主要業務。然而，這些業務均不賺錢。上半年，雖然公司凈利潤（歸屬於上市公司股東的凈利潤，下同）達到17.37億元，但扣除非經常性損益的凈利潤（簡稱扣非凈利潤）則為虧損2.24億元。

　　泛海控股成功實現盈利源於“賣子”。今年上半年，公司以高達148.87億元價格出售北京一地塊及上海董家渡項目，形成26.75億元資産處置收益。去年，公司也是依靠非經常性損益實現盈利。

　　前期大舉轉型佈局讓泛海控股背上沉重債務包袱。為此，公司千方百計去地産、去杠桿、降負債，目前已初見成效，有息負債已從去年底的1102.51億元降至今年6月末的756.52億元。儘管如此，因為短期債到期較為集中，公司依舊面臨較大償債壓力。

　　轉型已經五年，面對激烈的市場競爭，泛海控股何時才能走出主營業務虧損之困？

　　扣非凈利半年虧逾兩億

　　泛海控股的半年度財報看似亮麗，實則有些慚愧。

　　半年報顯示，今年上半年，泛海控股實現營業收入51.70億元，去年同期為50.89億元，同比增長1.60%。對應的凈利潤為17.37億元，上年同期為13.34億元，同比增長30.28%。然而，扣非凈利潤為-2.24億元，去年上半年為2.47億元，同比下降190.63%。由此可見，公司主營業務盈利能力大幅下降。

　　其實，不只是今年上半年，去年，泛海控股的主營業務經營業績也是虧損的。去年全年，公司實現124.04億元，同比下降26.50%，凈利潤9.31億元，而扣非凈利潤則為虧損5.58億元，相較2017年的22.81億元下降124.45%。

　　去年及今年上半年，泛海控股之所以能實現盈利，完全依賴於非經常性損益。去年，其非經常性損益14.88億元，其中資産處置收益2.40億元、投資收益11.21億元、投資性房地産價值變動收益2.83億元。

　　今年上半年，投資收益更為可觀，高達35.43億元，這其中，公司出售資産一項就高達26.75億元。

　　根據公告，今年1月20日，泛海控股武漢公司將其持有的上海公司剝離部分資産後的100%股權出售給孫宏斌的融創集團，交易價格高達148.87億元。交易標的主要為上海公司持有的浙江公司100%股權、上海禦中100%股權，即聞名地産圈的上海董家渡項目。一同出售的還有上海公司全資子公司東風公司持有的北京泛海國際居住區2#、3#地塊的相關資産和負債。

　　本次交易，除了部分債務外，融創還需向泛海控股支付125.53億元現金。這一股權出售為泛海控股貢獻的凈利潤佔凈利潤總額的106.51% 。這意味著，公司上半年凈利潤全部由本次交易所産生，而其主營業務整體上是虧損的。

　　再來看泛海控股的主營業務，營業收入為51.70億元，其中，地産收入10.49億元，佔比20.28%，金融業務收入41.10億元，佔比79.49%，金融業務佔比遠超地産業務收入。

　　2014年，原本主營地産業務的泛海控股全面向金融領域轉型。近三年，房地産業務的營業收入佔比分別為75.17%、48.92%、39.13%，可謂是大幅下降。然而，轉型之後，公司的扣非凈利潤不斷下降。以上半年凈利潤數據為例，2015年6月30日至去年6月30日，其扣非凈利潤分別為6.60億元、7.37億元、6.33億元、2.47億元，今年上半年轉入虧損。

　　産業轉型難免會有陣痛期，只不過，泛海控股的陣痛期已經長達五年，似乎還沒有結束，令人有些意外。

　　金融業務波動頻繁

　　實實在在推進由地産向金融領域轉型，泛海控股的金融業務不太穩定，轉型的難度系數有加大趨勢。

　　泛海控股公開表示，2014年初，面對外部環境變化，公司決定在發揮現有房地産業務優勢基礎上，融合具有較大發展潛力的金融、戰略投資等業務板塊，將公司打造成涵蓋金融、房地産、戰略投資等業務的綜合性控股上市公司。

　　泛海控股轉型路徑主要是內部金融資産整合及外部金融資産收購，二者同步推進。截至目前，其涉足銀行、證券、信託、保險、基金、資管等多個金融領域，並相繼將民生證券、民生信託、亞太財險等金融資産納入麾下，以此為契機構築核心金融平臺。此外，其參與設立的亞太再保險、亞太網際網路人壽保險公司正待監管批復。

　　泛海控股在今年半年報中稱，金融業務是轉型方向、地産業務轉型支撐、戰略投資業務是推進轉型的重要力量。對於深耕了20多年的地産業務，公司經營模式由以開發建設為主轉向為投資、開發、運營三位一體。

　　從轉型以來的主營業務盈利能力看，隨著地産業務收縮、營收下降，泛海控股的經營業績不佳，這與金融業務波動幅度較大、市場競爭力不強直接相關。

　　去年，泛海控股的信託、證券、保險三大板塊金融業務中，除了保險業務營業收入同比增長9.81%外，信託和證券均為下降，二者降幅分別為28.46%、23.82%。尤其是證券領域，營業收入為14.99億元，毛利率為-12.70%，營業利潤為-1.90億元，入不敷出。當然，這主要與去年A股市場深度調整有關。

　　唯一亮點是保險業務，亞太財險全年保費收入、凈利潤分別同比增長19.85%、150.78%，高於行業整體增速，但是其毛利率只有0.49%，35.31億元的營業收入産生的營業利潤只有1742.87萬元。

　　今年上半年，A股市場行情轉暖，券商業績暴增，民生證券也不例外。上半年，泛海控股的證券業務收入為14.16億元，上年同期為5.73億元，同比增長147.12%，毛利率為23.63%，去年同期為-19.59%。但是，受監管政策影響，信託業務收入僅有7億元，去年同期為16.42億元，同比下降57.37%，毛利率也從71.74%銳降至45.86%，減少了25.88個百分點。證券業務增長的業績被信託業務吞噬。

　　至於保險業務，上半年，保險業務收入為19.94億元，同比增長2.73億元，毛利率上升至1.83億元，營業利潤為3656.53萬元，分別約為證券、信託業務營業利潤的十分之一，影響較小。

　　擬融資300億解壓短期債

　　轉型五年後，泛海控股百般努力降負債，但至今仍是債務舊題未解局面。

　　公開資訊顯示，為了推進産業轉型，泛海控股曾大舉收購，不完全統計的數據顯示，其在2014年至2016年的三年間，在金融領域的投資高達400億元，其中，證券行業120億元、信託100億元、保險90億元。

　　此外，公司參股亞太環宇連同大股東泛海集團斥資27億美元收購美國最大的長期護理保險公司Genworth金融集團，這一收購事項公司耗資約46億元。2017年底，泛海控股收購香港全牌照券商華富國際控股有限公司51%股權，耗資約10億元。

　　在戰略投資方面，公司相繼入股了萬達影視、民生銀行、匯源果汁、中興通訊等多家上市公司以及和黃債券等。此外，公司還投資了境外證券、地産、燃煤發電及WeWork股權等，其中，在美國的地産投資高達35.94億美元。

　　頻頻投資使得泛海投資債務大幅飆升，2015年底，公司資産負債率一度達到87.19%。去年底，資産負債率依舊達到86.60%。在這期間，公司大舉融資，僅在2015年、2016年，其兩次發債一次定增，合計募資227.50億元。

　　債務飆升帶來的不僅僅是償債壓力，還有吞噬利潤的財務費用。2016年至今年上半年，公司財務費用分別為21.72億元、22.88億元、23.20億元、14.01億元，逐年攀升，今年上半年已經超過去年全年的一半。

　　從今年半年報數據看，公司降負債已經取得明顯成效。截至6月末，其有息負債為756.52億元，較去年底的1102.51億元減少345.99億元，降幅高達31.38%，而且，公司債務結構有所優化，長短期債務比重在上升。截至6月末，公司資産負債率為82.38%，較去年底減少4.22個百分點。

　　儘管如此，泛海控股仍然存在較大的償債壓力。截至6月末，公司短期借款164.98億元、一年內到期的非流動負債144.27億元，合計為309.25億元，公司貨幣資金為199.38億元。當然，從快速變現資産規模來看，正常情況下，公司不存在償債壓力，但如果債務集中到期、資産變現未達預期，就會産生財務風險。正如公司所言，由於部分債務集中到期，導致公司償債壓力仍然存在。

　　目前，泛海控股正在籌劃推進規模高達306億元的籌融資方案，其中包括境外發行15億美元、境內50億元公司債、119億元定增、武漢公司再引資30億元等。

　　備受關注的是，二級市場上，泛海控股股價已創下近年來新低，8月30日收報4.36元/股。公司控股股東泛海控股集團及其一致行動人的股權質押率高達97.37%，面臨的風險依舊。