為轉讓50億文旅項目控股權重提"退房令" 際華集團旗下類地産項目開發緩慢

　　每經記者 李少婷 實習編輯 徐斐

　　12月11日，際華集團（601718，SH）公告稱，終止公開掛牌轉讓岳陽際華置業有限公司（以下簡稱岳陽置業）85%股權和債權，原因在於落實政府規劃調整意見，保障項目順利推進。在近一個月前披露岳陽置業評估報告時，評估目的部分主動提及了央企“退房令”，稱根據國務院國資委下達有關新興際華集團關於退出非主業房地産公司的通知要求，際華集團將退出房地産開發行業。

　　不過，際華集團的控股股東新興際華集團不在被國資委核準的16家央企之列，按規定需要清退房地産業務。而此番終止掛牌際華集團只字未提“退房令”，使得外界更加疑惑，掛牌轉讓岳陽置業股權及債權是出於什麼目的？

　　近日，際華集團相關人士接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，轉讓岳陽置業控股權的計劃2018年初就已確定，是項目開發過程中的一個選擇。另外，國資委“退房令”是要求退出純房地産業務，際華集團的此方面業務均是基於老廠區的綜合利用開發，不在強制退出之列。

　　除岳陽置業運作的“際華3517文化創意産業園”外，際華集團正在推動多地“際華園”項目，並將其作為轉型的抓手，但際華園大多處於開發建設過程中，多個項目處於虧損狀態，第三方評級機構認為，該項目整體進度緩慢。

　　出現又消失的“退房令”

　　雖然際華集團已公告終止掛牌岳陽置業85%股權及債權，但為何轉讓以及“退房令”與掛牌轉讓的關係仍未厘清。

　　際華集團11月13日的公告顯示，轉讓岳陽置業的控股權，是貫徹國務院國資委關於央企聚焦實業、突出主業的重要安排。“岳陽置業所持地塊緊鄰岳陽樓，開發價值及開發投入均較高，為進一步優化資産配置、優化重點項目企業股權結構，公司決定引入戰略合作夥伴加快現有土地項目的開發和建設。”

　　際華集團相關人士表示，雖然在對岳陽置業的評估報告中提及了“退房令”背景，但“退房令”説的是退出純房地産開發。“我們這種是基於‘生産製造企業出城入園’後老廠區的土地資源盤活，並非向外購置土地進行房地産開發，是企業發展的過程必須要解決的工作環節。”

　　據上述人士介紹，岳陽置業運作的“際華3517文創園”是基於其在岳陽3517公司的老廠區。11月13日披露的評估報告也顯示，岳陽置業的實物資産分佈在三五一七廠區內。截至2017年末，岳陽置業擁有5宗地塊，用途為商業和住宅。

　　掛牌轉讓對岳陽置業85%的股權和債權，意味著出讓對項目的控制權。針對出讓原因，際華集團方面強調項目的開展“在計劃中”。根據際華集團此前公告，2017年7月，岳陽置業以總價10.87億元競得四塊際華3517公司老廠區掛牌土地。際華集團方面向記者表示，出讓項目控制權、引入戰略投資者是基於項目發展的需要，早在2018年年初就已計劃好。

　　而這一時間點早于評估報告中提及的8月6日召開的第9次總經理辦公會。該會議決議，根據國務院國資委下達的相關通知要求，際華集團將退出地産行業，擬轉讓岳陽置業共計80%以上股權。

　　“我們想引入專業能力更強的合作夥伴，雖然老廠區土地開發也是我們轉型升級過程中必須要處理的業務，但我們的優勢畢竟是紡織服裝，不是傳統意義上的房地産開發。另一方面，這也是我們推進項目的過程中的一種方式，不同的項目我們的選擇可能是自己來做，也可能是合作開發。”際華集團方面表示，針對這種特殊區位的項目，尋找戰略合作夥伴、做出精品項目、全面體現土地自身價值是比較穩妥的方式。

　　際華園項目被指進展緩慢

　　與岳陽樓文旅新城項目相似的，還有際華集團大力開發的“際華園”項目。際華集團目前的業務有兩種：一是穩定發展型業務，即傳統服裝紡織製造；二是增量發展型業務，即基於老廠區的土地開發和肩負轉型升級的際華園業務。

　　岳陽置業運作的文旅新城與際華園業務均包含房地産開發與經營，屬類地産項目。際華集團2018債券募集説明書顯示，截至2017年12月31日，其二級子公司中包含房地産開發業務的除岳陽置業外還有8家，除湖北際華置業有限公司由際華集團持股50%外，剩餘全部二級子公司均由際華集團直接或間接100%持股。這些含有房地産開發業務的二級子公司多擔當著際華園的開發建設任務，大多處於開發階段，即營收為0元，凈利潤為負。其中長春際華投資建設有限公司（以下簡稱長春際華）、重慶際華目的地中心實業有限公司（以下簡稱重慶際華）和岳陽置業凈資産為負，分別為負3401.60萬元、負1527.68萬元以及負2222.47萬元。

　　際華集團于2014年首次在公告中提及際華園業務，並首先在長春和重慶落地。在2014年7月的公告中，際華集團介紹，為實現製造業向製造服務業轉型，擬在全國發展目的地中心項目，計劃在全國創建具有時尚、休閒、健康、環保為特徵的現代生活服務體驗中心網路，待開發的目的地中心項目將給市場帶來一個十分獨特的概念——集時尚運動娛樂、國際時尚品牌購物、旅遊度假休閒、特色餐飲為一體的新生活體驗。

　　2017年，際華集團為發展際華園項目募資43.79億元。中誠信證評2018年6月披露的際華集團2015年公司債券（第一期、第二期）跟蹤評級報告（以下簡稱2018年6月跟蹤評級報告）顯示，截至2017年末，際華集團在建的際華園項目包括重慶際華園、長春際華園、西安際華園、揚中際華園、咸寧際華園和清遠際華園6個項目。目前僅重慶際華園一期一階段項目投入試運營，但收入規模較小。際華集團2018債券募集説明書列示，長春際華2017年度凈利潤為負2524.86萬元，重慶際華2017年度凈利潤為負6901.59萬元。

　　“2017年公司際華園項目持續推進，但已投運項目少，整體進度相對緩慢，且投資規模較大。”2018年6月跟蹤評級報告提示關注資本支出壓力，並表示將持續關注相關項目投運後的實際運營情況及可能面臨的投資風險，“公司將持續實施退城入園計劃，並推動際華園等項目的建設，2018年計劃完成資本性支出25.25億元，未來將面臨一定的資本支出壓力。”

　　際華集團2014年時曾預計重慶際華園投資回收期6.1年，長春際華園項目投資回收期6.3年。在2016年時，這一預計變得謹慎起來。其中，長春際華園投資回收期（含建設期1年）為7.45年，重慶際華園投資一期二階段回收期（含建設期1年）為7.27年，而揚中、西安、咸寧、清遠際華園投資回收期（含建設期1.5年）在8年至8.6年間。

　　際華集團對項目的難度也早有預料。在2014年披露的初步可研報告中，際華集團分析認為其重慶、長春際華目的地中心（即際華園）項目的劣勢在於投資巨大、管理複雜，對其經營能力提出了較大的挑戰。

　　“對此類企業來説，應該説商業操盤能力是比較強的，但是對於房地産本身的週期把控可能是欠缺的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，際華集團此類企業在招商引資等方面應該擁有較多的資源，但在地産業務的運作上仍面臨一定風險，比如過於注重商業項目的開發，開發過程中資金方面壓力較大等。