□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　國家統計局公佈的上半年樓市運作數據，以及7月份的百城房價數據均顯示，房地産市場在持續回暖，但我們對此應保持謹慎。

　　近期，一組非常重要但反常的數據需引起重視，那就是即便房價連續上漲、成交量連續三個季度回升，但開發商在土地市場上非常謹慎，甚至“用腳投票”（新開工也遵循這樣的規律）。中指院數據顯示，7月全國300城市土地出讓面積環比下滑21%、同比下滑34%，延續了上半年持續回落的態勢。而在2009年、2012年樓市回升週期中，土地市場在商品房銷售市場回暖半年後也迅速反彈。

　　作為重要先行指標的土地購置和新開工持續冰凍，形成“地冷房熱”的反常，筆者認為有三個原因：一是房企“搶食”一線和少數二線城市土地，溢價率高啟和配建公共工程的硬指標，使得這些城市即便是樓市的“安全島”，但操盤考驗和房企競爭慘烈，其間風險不能忽視。廣大的二三線城市儘管土地供應充足，但開發商整體悲觀，用腳投票。二是整體供應過剩背景下，二季度以來土地價格逆勢走高，7月份300個城市土地成交樓面價同比上升了30%，土地財政未減。三是樓市庫存壓力或超過預期，如果將在建未售和已批未建兩塊“被忽略”的庫存算在內，庫存去化壓力可能非常大。

　　始於去年“9·30”新政以來的樓市回升，可謂遠超預期，持續火了三個季度。全國商品房銷售面積從1-2月下降16.3%，逆轉到1-6月份回升3.9%，僅用不到半年時間。這種強力反彈，是在樓市過去10年佈局的緊縮政策“一股腦”退出、貨幣政策持續寬鬆、各地救市和力度史無前例等重磅利好疊加下實現的，其大背景是“穩增長”不能容忍房地産這個“龐然大物”快速回落。

　　但是，即便如此大力度扶持，作為經濟重鎮、二線城市密集的東北，今年以來樓市供應過剩、房價下跌的局面仍難以改觀，背後原因是重化工業佔主體、産業落後且升級緩慢、居民收入水準低、人口老齡化且大量流失（每年流失在200萬左右），這些內在的問題是政策扶持解決不了的。事實上，類似東北樓市衰落的問題，在我國中西部很多省份，特別是其中的三、四線城市普遍存在。

　　7月份以後，樓市銷售開始下滑。CRIC監測的數據顯示，7月份，59個重點城市新建商品住宅成交2899萬平方米，環比下滑13%。其中，一線城市成交428萬平方米，環比下跌10%；二線代表城市成交1920萬平方米，環比下跌12%；三、四線代表城市成交環比降幅達到18%。8月首周，主要城市成交量繼續明顯回調，一、二、三線城市成交量均下跌，且跌幅均超2成。

　　作為“領頭羊”的一線城市，7-8月份回調非常明顯。除北京因近期“通州副中心”效應帶動樓市火爆，7月成交量環比上漲33%以外，上海、廣州和深圳7月成交量環比分別下滑33%、19%和9%。8月首周回調更明顯，一線城市成交量平均下滑20.4%。上半年瘋漲的深圳樓市，回調最明顯。7月份，深圳新房和二手住房成交套數分別下降14.4%和11%，而新盤去化率也從4、5月份的90%以上，下降到8月初的60%左右。

　　成交量明顯回調後，房價（或漲幅）也撐不住了。7月份，儘管百城房價連漲3月，但漲幅全面收窄。與6月相比，7月房價環比上漲城市減少7個，漲幅在1%以上的城市減少2個；房價環比下跌城市增加7個，跌幅在1%以上的城市增加5個。儘管從數據表現看，深圳新房均價環比仍上漲10%，但這很大程度上是網簽滯後的結果。最有代表性的二手住房價格回調明顯。

　　值得注意的是，成交量回調，淡季非主因，很大程度上在於後期需求跟不上、房價上漲透支和抑制需求所致。特別是，二套房貸鬆綁和營業稅免征期“5改2”，極大地刺激了改善型需求，高價住宅成交旺盛帶動房價上漲，其示範效應驅動剛需蜂擁入市。其中，一線城市房價暴漲，股市短期財富效應佔很大比重。進入下半年以後，旺盛的需求難以接濟，而股市財富效應對均衡的擾動也開始消退，樓市回調在情理之中。

　　目前，對樓市回升最大制約在庫存壓力和需求的可持續性。相比5億平方米的住宅待售面積，5月和6月庫存分別下降121萬和191萬平方米，算不上庫存壓力緩解，特別是商品房庫存仍在增加（商業辦公的庫存壓力很大）、隱性庫存很大。供應壓力不減的同時，需求過度釋放後的可持續性受到考驗，在供求關係逆轉、房價回升背景下，後者需引起重視。

　　除此之外，下半年還有三個不利因素阻礙樓市回升：一是個人房貸緊縮。在深圳，佔房貸份額超過60%的四大國有銀行，已將首套房貸首付成數提至4成，利率上浮5%-10%，二套房貸利率均上浮10%以上，很多中小銀行停止房貸。在上海，提供房貸的27家銀行中，有9家已將二套房貸首付提至七成，利率普遍上浮10%；二是由於股市震蕩下行，財富效應對樓市的接濟全面消退，加上房地産稅第一次距離“落地”如此之近，1-7月份高價住宅（7-15萬/平方米）銷售同比增長50%以上的局面不可能持續，對房價的拉動和需求入市的示範和驅動效應也將全面消退；三是CPI連續回升，將制約貨幣政策寬鬆的空間，也將對樓市形成一定利空。