□本報記者 劉興龍

　　5月28日，由中國房地産業協會、中國房地産研究會、中國房地産測評中心聯合推出《2015中國房地産上市公司測評研究報告》及“2015中國房地産上市公司100強排行榜”。報告指出，過去一年，房地産市場行政干預性政策趨於減少，宏觀調控政策更為市場化。近年來持續快速發展的房地産市場供給逐漸充足、需求增長趨緩。房地産市場正由賣方市場轉向買方市場，行業整體盈利收窄和內部逐漸分化。

　　行業洗牌加速

　　2015年以來，房地産行業暖風頻吹，第一季度全國房地産開發投資額16651億元，與2014年同期相比增長8.5%，與2014年四季度5.6%的增速相比，略有回升。儘管市場成交仍顯低迷，但一、二線重點城市率先出現成交量回升，市場整體逐步企穩。

　　過去數年，房地産業利潤率相對較高，不少上市企業涉足房地産業務。根據中國房地産測評中心的監測，滬深涉及房地産業務的上市公司有303家，約佔滬深上市公司總數的18%。2012年以後，房地産市場分化程度不斷上升，行業內洗牌加速。2014年，滬深涉及房地産業務的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業退出房地産業務。

　　在此期間，不少非房地産企業在涉足房地産後，發展情況不容樂觀，部分企業甚至出現主業受損的情況，於是陸續剝離了房地産業務。部分以房地産為主業的企業，近年來持續表現欠佳，逐漸萌生退意。其中，舜元實業轉型成為基於智慧處理器的系統級積體電路設計與軟體服務提供商；正和實業主營業務變更為石油勘探開發和石油化工項目的相關業務；銀基發展從2013年進入漸進式戰略轉型期，從房地産業全面轉向烯碳新材料産業。

　　從本次測評的部分核心測評指標看，2014年上市房企總資産均值為447.88億元，同比上升23.42%；房地産業務收入均值95.75億元，同比增長3.99%；資産負債率均值同比下降0.06個百分點至65.75%；凈負債率均值同比增加9.19個百分點至88.86%；凈利潤均值為15.02億元，同比增加9.16%。

　　值得注意的是，2014年房地産行業負債水準仍處高位。高企的負債水準反映出在市場低迷、銷售下滑的情況下，企業擴張更加依賴借貸，普遍採用的高杠桿和高資金成本驅動的以債養債模式導致了償債風險再攀新高。從長期負債比率來看，2014年房地産上市公司資産負債率均值為65.75%，較2013年微降0.06個百分點；而凈負債率均值為88.86%，較2013年上升9.18個百分點，處於近五年來的最高點。

　　瞄準新興概念

　　對於房地産板塊來説，除了寬鬆政策利好，年內最重要的話題還有整個行業的發展方向轉型。萬科、保利、綠城和世茂等眾多龍頭企業相繼提出了向輕資産方向轉型，中天城投、金科股份、泛海控股和中南建設等一批中小型企業紛紛向網際網路金融、醫療健康、新能源以及住宅建築産業化等方向發力。

　　由於兩地房地産行業發展歷程不同，投資者偏好及估值體系存在差異，A股和港股兩個市場對輕資産模式的看法並不完全相同，使得滬深上市房企估值普遍領先於在港上市房企。

　　萬科的小股操盤和社區服務、保利的房地産基金業務和養老社區運營平臺、金科的産業地産投資和新能源以及中南建設的住宅産業化建設等業務轉型策略，都得到投資者追捧，企業股價隨之出現大幅上漲。

　　而在港股市場上，綠城、花樣年等企業提出了代建、社區服務等概念，投資者卻普遍認為房地産行業迎來拐點，輕資産業務難以為企業貢獻可觀利潤。

　　網際網路化漸深入

　　2014年房地産行業加快轉型，“地産+金融+網際網路”逐漸成為上市房企的戰略要點，上市房企紛紛在運營模式、行銷服務、制度管理等方面上推陳出新，力求實現可持續發展。

　　在運營模式方面，隨著房地産市場日漸成熟，重資産模式下行業利潤攤薄日益突出，輕資産轉型成為眾多上市房企的關鍵詞。包括萬科、保利、世茂在內的上市房企相繼提出向輕資産方向發展的戰略，輕資産模式主要聚焦于地産業務本身的小股操盤、代建、房地産基金以及基於網際網路的社區服務等。

　　在産品創新方面，經過多年的發展，大多數上市房企的住宅産品已形成標準化模式。在此基礎上，上市房企一方面通過産品的微創新來拓展發展空間，另一方面則是在地産業務之外拓展其他相關産業，打造“房地産+X”的跨界産品，以此不斷延伸産業鏈。金地創新推出“HOME+”系列産品，並首創SMART及MAGIC戶型，滿足不同的使用需求。世茂集團針對80後、90後客群推出Mini Hotel、Mini Mall等微創新産品。以恒大、綠地為代表的房企在房地産業務領域之外，在農業、養老地産等方面擴張，增加盈利途徑。

　　在融資方面，上市房企通過REITs、險資合作的模式不斷創新，如平安持股碧桂園、萬科牽手徽商銀行、恒大地産與中國人民保險集團簽署戰略合作協議等。同時，越來越多的房企開始試水地産基金。保利地産、金地集團、富力等大型開發商均已自建房地産基金公司，並啟動了旗下基金的募資活動，運營地産項目。保利地産在2010年與中信證券共同成立了“信保基金”，2014年末基金管理規模達280億元，同比增長了40%。

　　新華社圖片