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“分類調控”思路凸顯 劍指三四線樓市

  • 發佈時間:2015-01-30 00:26:16  來源:中國證券報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  □本報記者聯合報道

  樓市供需形勢變化,正迫使調控思路調整。有關部門此前明確的“分類調控”思路,在今年將更加凸顯。中國證券報記者日前獲悉,一些供應量過大、房屋空置較為嚴重的城市(包括很多三四線城市),將受到供地、新開工等方面的多方掣肘,從而防止當地房地産市場供需關係進一步惡化。

  分析人士認為,房地産市場已從此前的供不應求進入到整體供大於求的階段。差異化調控政策,將難以改變整體房地産市場熱度降低。預計今年房地産投資、銷售、拿地等關鍵指標可能繼續維持低迷狀態。

  多條“紅線”收緊

  “從去年年底開始,相關主管領導就下達了死命令,要求2015年嚴格控制新開工規模。尤其是在新區範圍內,不再新批房地産用地。”山東南部某市住房建設系統官員向中國證券報記者表示。

  此前幾年,該市城區面積擴張速度較快,在市區北部新區啟動大規模房地産開發建設。如今,新區房屋消化緩慢,很多商品房難以售出,使該區域變成一座“空城”。

  上述人士表示,這種要求是按照上級領導思路,層層下達的。該市附近的幾個城市,也接到類似要求。理由較為一致,即房地産建設過剩,難以消化,造成公共資源浪費。

  據中國證券報記者了解,儘管並未在年度會議上公開提及,但有關部委已經以窗口指導形式,向各省份傳達最新政策思路。具體為,對供應量較大的中小城市,今年需嚴控城市擴張速度、新增房地産用地規模、開工規模、房地産開發貸款規模等。

  之所以做出此項決定,目的在於防止供應過剩局面進一步惡化,防範地方融資平颱風險。據悉,儘管有關部門多次對地方融資平臺做出清理,但在城市規模擴張和房地産開發過程中,仍有地方政府參與其中。

  中國證券報記者還了解到,按有關部門要求,維護房地産市場穩定,防範市場風險進一步惡化的目標,已成為各地官員政績考核的一部分。

  “分類調控”由來

  對仍處於供不應求狀態的一線城市,有關部門持有另一種態度。當前實施“限購令”的城市,只有北上廣深四個一線城市和三亞。在近期地方兩會上,雖然一些城市政府部門表態不會取消限購,但並未排除限購門檻降低的可能性。分析人士説,這意味著,一線城市調控政策有鬆動空間。對當地房地産開發熱情來説,這種表態無疑能帶來積極刺激。

  住建部曾提出的“分類調控”、“雙向調控”思路終於得以凸顯。對供不應求的一線城市,將鼓勵房地産開發,增加市場供應,繼續以限購形式抑制需求;廣大二三線城市房地産市場開發規模,會受到限制,並鼓勵需求釋放。這種思路的由來,在於整體供需形勢已發生徹底改變。

  國家統計局數據顯示,截至2014年末,全國商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來,全國商品房庫存連續33個月上漲。與最低點相比,近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。

  北上廣深等城市吸引大量需求,市場供應相對不足。在整體供大於求的背景下,局部“供不應求”局面仍未改變。分析人士説,這種局面對未來的房地産調控思路帶來深遠影響。其中,三四線城市面臨供應“紅線”收緊,可能持續較長時間。一線城市雖無此憂慮,但在需求端,行政色彩濃厚的“限購令”不會很快退出。

  市場交易不受調整影響

  供需關係逆轉,已使多項指標出現下行。國家統計局數據顯示,2014年,全國房地産投資增速、拿地面積、銷售情況、資金到位增速等多項指標全面滑落,這種局面在我國房地産發展史上還是首次出現。

  綜合歷史數據不難看出,2014年房地産銷售規模仍處於僅次於2013年的歷史高位,但其他指標下滑表明,這種調整並非短期的小幅波動,而可能是深度調整。

  野村證券中國房地産研究部主管高劍鋒援引機構的數據表示,受市場深度調整的影響,2015年,房地産企業拿地面積、房地産新開工面積等指標還將繼續下行。房地産投資增速將繼續收窄,可能由2014年的10.5%,回落到5%至7%之間。

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