□本報記者聯合報道

　　樓市供需形勢變化，正迫使調控思路調整。有關部門此前明確的“分類調控”思路，在今年將更加凸顯。中國證券報記者日前獲悉，一些供應量過大、房屋空置較為嚴重的城市（包括很多三四線城市），將受到供地、新開工等方面的多方掣肘，從而防止當地房地産市場供需關係進一步惡化。

　　分析人士認為，房地産市場已從此前的供不應求進入到整體供大於求的階段。差異化調控政策，將難以改變整體房地産市場熱度降低。預計今年房地産投資、銷售、拿地等關鍵指標可能繼續維持低迷狀態。

　　多條“紅線”收緊

　　“從去年年底開始，相關主管領導就下達了死命令，要求2015年嚴格控制新開工規模。尤其是在新區範圍內，不再新批房地産用地。”山東南部某市住房建設系統官員向中國證券報記者表示。

　　此前幾年，該市城區面積擴張速度較快，在市區北部新區啟動大規模房地産開發建設。如今，新區房屋消化緩慢，很多商品房難以售出，使該區域變成一座“空城”。

　　上述人士表示，這種要求是按照上級領導思路，層層下達的。該市附近的幾個城市，也接到類似要求。理由較為一致，即房地産建設過剩，難以消化，造成公共資源浪費。

　　據中國證券報記者了解，儘管並未在年度會議上公開提及，但有關部委已經以窗口指導形式，向各省份傳達最新政策思路。具體為，對供應量較大的中小城市，今年需嚴控城市擴張速度、新增房地産用地規模、開工規模、房地産開發貸款規模等。

　　之所以做出此項決定，目的在於防止供應過剩局面進一步惡化，防範地方融資平颱風險。據悉，儘管有關部門多次對地方融資平臺做出清理，但在城市規模擴張和房地産開發過程中，仍有地方政府參與其中。

　　中國證券報記者還了解到，按有關部門要求，維護房地産市場穩定，防範市場風險進一步惡化的目標，已成為各地官員政績考核的一部分。

　　“分類調控”由來

　　對仍處於供不應求狀態的一線城市，有關部門持有另一種態度。當前實施“限購令”的城市，只有北上廣深四個一線城市和三亞。在近期地方兩會上，雖然一些城市政府部門表態不會取消限購，但並未排除限購門檻降低的可能性。分析人士説，這意味著，一線城市調控政策有鬆動空間。對當地房地産開發熱情來説，這種表態無疑能帶來積極刺激。

　　住建部曾提出的“分類調控”、“雙向調控”思路終於得以凸顯。對供不應求的一線城市，將鼓勵房地産開發，增加市場供應，繼續以限購形式抑制需求；廣大二三線城市房地産市場開發規模，會受到限制，並鼓勵需求釋放。這種思路的由來，在於整體供需形勢已發生徹底改變。

　　國家統計局數據顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米。自2012年4月以來，全國商品房庫存連續33個月上漲。與最低點相比，近兩年多全國商品房整體庫存幾乎翻倍。

　　北上廣深等城市吸引大量需求，市場供應相對不足。在整體供大於求的背景下，局部“供不應求”局面仍未改變。分析人士説，這種局面對未來的房地産調控思路帶來深遠影響。其中，三四線城市面臨供應“紅線”收緊，可能持續較長時間。一線城市雖無此憂慮，但在需求端，行政色彩濃厚的“限購令”不會很快退出。

　　市場交易不受調整影響

　　供需關係逆轉，已使多項指標出現下行。國家統計局數據顯示，2014年，全國房地産投資增速、拿地面積、銷售情況、資金到位增速等多項指標全面滑落，這種局面在我國房地産發展史上還是首次出現。

　　綜合歷史數據不難看出，2014年房地産銷售規模仍處於僅次於2013年的歷史高位，但其他指標下滑表明，這種調整並非短期的小幅波動，而可能是深度調整。

　　野村證券中國房地産研究部主管高劍鋒援引機構的數據表示，受市場深度調整的影響，2015年，房地産企業拿地面積、房地産新開工面積等指標還將繼續下行。房地産投資增速將繼續收窄，可能由2014年的10.5%，回落到5%至7%之間。