□本報記者 姚軒傑

　　中國證券報記者不完全統計，今年以來已有萬科、保利、招商、金融街、金科、華夏幸福等13家房企陸續公佈中期票據融資計劃，總金額接近1000億元。業內人士認為，萬科等龍頭房企發行票據具有示範作用，其他房企或相繼跟進。

　　多家公司計劃發行中票

　　萬科11月11日公告稱，公司在境內銀行間發行18億元中期票據的議案已經獲得了董事會全票贊成，資金將全部用於償還公司存量銀行貸款，從而降低公司綜合融資成本。

　　萬科這筆18億元的中期票據期限為三年，發行利率將根據市場情況而定，資金將全部用於償還公司存量銀行貸款。

　　今年9月萬科董事會通過了發行150億元規模債務融資工具的議案。據萬科公告披露，債務融資工具品種包括但不限于境內市場的中期票據、短期融資券、超短期融資券和資産支援票據等。

　　此前，萬科總裁鬱亮曾表示，萬科的優勢之一就是可以靈活運用各類資本市場和金融市場所給的機會和工具，在最適合的時候進行融資，這將有利於降低萬科的整體融資成本、優化融資結構。

　　據中國證券報記者不完全統計，今年以來已有萬科、保利、招商、金融街、金科、華夏幸福等13家房企陸續公佈票據融資計劃，總金額接近1000億元。

　　9月16日，金融街公告稱，公司于9月12日審議通過發行中期票據的議案。公告顯示，金融街中期票據發行累計總額不超過52億元，期限為五年或以上，利率在不超過國家限定水準條件下由公司根據發行時市場情況與主承銷商協商確定，募集資金可用於符合國家政策支援的普通商品住房項目建設、補充流動資金及償還銀行貸款。

　　9月30日，華夏幸福宣佈，該公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行不超過39億元的中期票據，期限不超過10年，發行利率將按照市場情況確定，募集資金將用於符合國家政策支援的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款。

　　10月13日，金科股份公告稱，為改善公司債務融資結構、降低財務成本，促進公司可持續穩定發展，擬申請對全國銀行間債券市場機構投資者註冊發行總額不超過人民幣39億元(含39億元)的中期票據。

　　10月20日，金隅股份公告，公司2014年第一期共20億元中期票據發行完畢，發行利率5.35%，期限5年。

　　利率低於開發貸

　　據房地産業內人士透露，房地産開發商融資主要來自三個方面：開發貸、信託、債券或票據。

　　銀行出於對房地産風險的擔憂，今年以來明顯壓縮了房地産開發貸的額度，並對開發貸實行名單制管理，即只給名單之內的房企貸款，能夠順利拿到銀行貸款的房企，基本都是大型品牌房企和區域性龍頭房企。利率方面，一到三年期貸款的基準利率為6.15%，排名全國前20名的房地産開發商貸款利率是在基準利率基礎上上浮5%-20%，一些中小的開發商的貸款利率甚至上浮50%以上。綜合來看，房企開發貸的成本在8%-12%之間。

　　房地産信託對房企的要求雖説比銀行寬鬆，但也是根據房企的規模、業績和償付能力來確定利率。一般來講，房地産信託的利率在10%-15%之間，有些信託的利率可能達到20%甚至更高。因一些信託出現違約事件，今年房地産信託的發行規模明顯下降，中小房企通過信託融資的難度也加大了。

　　中期票據市場上目前三年期AAA級企業發行利率為6.35%，高於基準利率6.15%，但低於同期一般貸款的加權平均利率7.26%，也明顯低於信託融資利率。金隅股份已經率先完成了20億的5年期的中期票據發行，票面利率為5.35%。而華夏幸福董秘朱洲在今年中期業績電話會上表示，上半年公司的總體融資成本在10%左右，公司計劃發行的39億中票成本在7%左右，利差至少有3個百分點。

　　業內人士認為，萬科作為“地産一哥”，其經營穩定、資金實力強，參考其他房企的發行利率來看，萬科的發行利率可能在6%左右。相比于動輒貸款利率在8%甚至更高的開發貸而言，票據的利率要低得多，二者相差至少2個百分點。

　　直接融資大門漸開

　　相當長一段時期內，房企上市融資、再融資的大門被關閉，也被禁止在交易市場發行債券、票據，並收緊房地産開發貸款和個人按揭貸款，使得大量房企的融資方式轉向了更加隱蔽的信託、私募基金和民間高利貸，從而加劇了房地産行業的風險。

　　隨著房地産行業“黃金時代”的結束，嚴厲的房地産調控措施正在逐步退出。目前，房企直接融資的大門已漸次打開。今年3月，長達4年之久的房企再融資禁令解除。11月6日，陽光城發佈公告稱，公司以11.38元/股的價格定向發行2.28億A股獲批，用於兩個地産項目建設。截至目前，已有中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份、臥龍地産、陽光城等6家房企再融資獲批。

　　上市房企在銀行間債券市場發行中期票據也于9月“開閘”。“目前，國內中期票據市場存量規模在3.2萬億元左右。只要政策給空間，大家都會蜂擁而上。”克爾瑞研究中心研究員沈曉玲介紹説。

　　不過，房企直接融資的門檻不低，中期票據“準入證”並不容易拿到。有證券機構分析人士表示，參與發行或認購的金融機構要看具體房企的資産狀況等硬指標，會有一系列跟蹤評級報告，信用等級高的龍頭房企或者國企更容易獲得認可。現在能發票據的都是大房企，中小房企沒那麼容易。未來，行業的“馬太效應”會更加明顯，部分中小房企將被淘汰。

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