□本報實習記者 徐學成

　　在生命人壽的擴張版圖中，房地産佔據著極大的分量，目前其已經持有金地集團、佳兆業和深振業A等房企的股份。近期以來，受國企改革、限購放鬆等概念利好，房地産板塊持續走強。但根據上半年行業的整體表現來看，行業整體盈利能力在下降，財務風險也在加劇，長期來看，行業步入下行週期的趨勢仍難逆轉。

　　板塊持續走強

　　從6月底開始，房地産板塊啟動一波上漲行情，多只個股持續走強。在此期間，中糧地産表現最為突出。7月14日，中糧地産以3.63元收于漲停板，並在接下來的幾個交易日連續上漲，截至9月10日，中糧地産累計上漲47%。消息面上，7月15日，國資委召開發佈會介紹多項改革。在國資委公佈的6家試點公司中，中糧集團在列。

　　同樣得益於國企改革概念利好，華僑城A同樣從7月初開始為期1個月的上漲行情，累計漲幅超過18%，受益股還包括深圳業A和華聯控股。而金地集團則從今年2月底開始啟動，9月10日，金地集團收于9.05元，半年以來的上漲幅度近50%。

　　中金公司研報認為，從主題來看，國企改革以及包括房地産在內的藍籌股的重估仍為近期熱點之一。而上述幾隻地産股中，對上述概念均有涉及，生命人壽吃入相關股票，其意圖或許不難猜測。

　　盈利能力下滑

　　與股價走勢形成鮮明對比的則是，今年以來，房地産行業整體走勢並不樂觀。截至目前，A股上市房企半年報已經披露完畢，行業盈利能力下滑、財務風險加劇的趨勢愈發明顯。

　　銀河證券研究部針對38家上市房企的統計數據顯示，2014年上半年，上述公司總體主營收入增長4.7%，凈利潤增長4.6%，與2013 年相比，2014年的收入增幅、利潤增速均出現顯著下滑。此外，上半年銷售毛利率和銷售凈利率分別僅為32.5%和9.8%，相比2012年和2013年均出現大幅下滑。

　　上述機構同時認為，2014年上半年，房地産板塊的資産負債率高達78.1%， 創6年來的新高；扣除預售款後的資産負債率為69.4%，也為近6年來的最高位，行業風險不斷加大。尤其值得注意的是，凈負債率的上升勢頭尤其迅猛，截至報告期末，凈負債率比2013年年末上升超過20%。

　　對於房地産行業下半年的趨勢，銀河證券認為，由於2012年和2013年銷售形勢的好轉，年末板塊預售款繼續增加，從預售款金額和結算收入及其之間的關係來看，2014年板塊的營業收入仍將有較快的增長速度，預計在20%以上；由於房價在2012年6月份開始企穩回升，2013年保持了增長的趨勢，2014年板塊的盈利能力將企穩回升。

　　對於房地産板塊的股價表現，東興證券稱，下半年政策放鬆的方向很明確，政策放鬆在限貸方面仍有空間。此外，“二限”政策的全面轉向引發增量投資者的加入，全年房地産股仍有創新高的機會。

　　長期下行趨勢難改

　　儘管研究機構對於房地産行業短期的走勢仍持相對樂觀態度，但長期來看，行業的下行趨勢已經不可逆轉。

　　銀河證券認為，回顧過去需求不斷增長的樓市上行週期，企業不斷的增加庫存，增加杠桿，依靠信用擴張的方式擴大資産負債表，進而實現利潤的不斷增長。而當需求增長不再繼續，供求關係出現逆轉，且房企負債水準達到一定高位時，依靠擴大資産負債表的模式也就逐漸到頭。未來行業將逐步進入去庫存、信用收縮的下行週期，大多數企業的盈利增長將難以為繼，且財務風險不斷加大。

　　中信證券認為，2014年，房地産行業將進入新常態，房地産行業的新常態形成的過程，是地産公司競爭力逐漸恢復和顯性化的過程。在這個過程中，真正擅長于搭建管理架構，選擇開發區域，多元化融資和控制開發成本的龍頭地産企業，將鞏固自身的競爭優勢。

　　東興證券認為，逆週期發展能力較強的企業、龍頭房企以及區域經濟概念較強的地産股具備較強的投資機會。