□地産評論員 蔡琦雯

　　近期，高端項目集中入市，業內人士分析認為，房企推盤的底氣源於市場較強的購買力。熱銷的豪宅項目多位於濱江等稀缺地段，産品價值突出。預計在供應的推動下，高端成交還會有所表現，甚至不排除11月成交量超過10月的可能。

　　推盤底氣較足

　　“湯臣一品再創成交單價新高”

　　11月，高端樓盤迎來了集中供應。據上海中原地産研究諮詢部數據顯示，11月1日至19日，單價在6萬元/平方米以上的樓盤供應達到16.5萬平方米，同比增加266.7%。並且，這個價位段樓盤的供應量佔全部樓盤的25%，較10月的21%佔比略有提高，而較去年11月的6%則有大幅上漲。

　　“往年，臨近年底並不是高端項目的最佳推盤時間節點，所以通常11月的高端供應量會較10月有所回落，然而從當前的表現來看，房企推高端樓盤的底氣較足。”上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦表示。

　　豪宅市場的火熱成交導致了開發商敢於多推高端項目。數據顯示，今年前10個月，成交均價在6萬元/平方米以上的樓盤成交量為105萬平方米，為歷年來新高，且是去年全年該價位段成交量的近3倍。

　　同時，據上海鏈家市場研究部數據顯示，就在11月17、18日兩天，湯臣一品接連成交了2套億元住宅，分別以25.16萬元/平方米、26.92萬元/平方米的單價售出，創上海住宅單價新高值。

　　值得注意的是，目前，部分高端項目的報價還在上漲。盧文曦稱，位於徐匯濱江的某高端樓盤，今年年初報價為8萬元/平方米，如今報價已高達9萬元/平方米。

　　“今年我們門店成交的一套總價為6000萬元的二手房源是在成交當天一次性付清全款的，當然，這較為少見。”上海鏈家某門店經理介紹。上海鏈家市場研究部總監陸騎麟則表示，今年一次性付清千萬元以上房款的購房者大有人在，如此購買力或許可以解釋為何房企的底氣這麼足。

　　濱江領銜成交

　　“住在黃浦江邊的感覺是無法比擬的”

　　市中心高端樓盤成交多集中在濱江板塊。數據顯示，截至11月19日，在傳統豪宅板塊中，徐匯濱江的成交均價在6萬元/平方米以上的高端樓盤成交量最高，為17.4萬平方米，南京西路該價位段樓盤的成交量僅為2.9萬平方米，另外，黃浦濱江該價位段樓盤的成交量為3.6萬平方米。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，濱江最大的優勢是自然景觀，而且不可複製，再加上黃浦江就是上海的一張名片，認知度比較高。

　　“有個客戶就曾告訴我，他首選黃浦江邊的房子，住在黃浦江邊的感覺是無法比擬的。”外灘濱江區域某高端樓盤的相關負責人告訴筆者。

　　此外，今年有部分板塊的成交均價首次上漲到6萬元/平方米。數據顯示，截至11月19日，大寧板塊的成交均價約6.67萬元/平方米，去年僅為3.98萬元/平方米，還有虹橋板塊目前成交均價為6.57萬元/平方米，而去年為4.68萬元/平方米。

　　盧文曦指出，大寧板塊稱得上是“新貴”，本身定位即是國際居住社區，並且今年還升級為市級商業中心，規劃也有所提升。另外，大寧今年不斷有高溢價地塊誕生也使得區域房價上漲預期較高。目前大寧的可開發地塊較多，隨著眾多品牌房企的入駐，今後發展前景值得期待。

　　“大寧、虹橋都是當前較為火熱的板塊，市場認可度頗高。”嚴躍進表示。

　　行情得以延續

　　“不排除11月成交量超過10月的可能”

　　業內人士稱，預計在供應的推動下，高端豪宅成交還會有所表現，甚至不排除11月成交量超過10月的可能。

　　來自上海中原地産研究諮詢部的分析認為，目前，中心區域二手房房東惜售、跳價等現象較多。而新房在戶型設計以及裝修用材上比較先進，因此新房介入正好填補供應短缺。

　　其次，越到年底，各大房企都在為年終銷售排名做衝刺，高端産品憑藉高總價，正好是“吸金石”。而房企對於明年行情的不確定認知，也會促使其搶在四季度回籠些資金，為明年做準備。與此同時，目前一些高端項目蓄客充分，比如新入市的翠湖天地雋薈都，下半年開始預熱，經過幾個月蓄勢已經有不錯的客戶積累。

　　另外，當前樓市政策寬鬆，買家入市意願強烈，加上利率處於相當低的水準、一線城市樓市的特殊屬性等諸多因素，使高端産品表現突出。

　　陸騎麟也認為，從以往成交節奏來看，年底兩個月由於高端客群資金寬裕，往往是高端成交最為旺盛的時期之一，因此預計豪宅市場的熱度在短期內有望持續。

　　■業內連線

　　陸騎麟

　　上海鏈家市場研究部總監

　　稀缺地段是豪宅關鍵要素

　　“地段為王”是業內不變的法則，尤其對於高端産品而言，一個豪宅項目離不開不可複製的稀缺地段。在上海，頂級豪宅的稀缺性更是不言而喻，近日高價賣出的湯臣一品所佔據的市區一線濱江資源自然是其最大的賣點。後續隨著後灘和前灘的快速發展，濱江的江景房資源會變得更加稀缺，也將更受追捧。

　　傳統的黃金地段無法複製，且隨著土地資源的逐漸減少，稀缺地塊的價格會不斷上升，一些高端産品扎堆的新興板塊將有望發展成為新的高端住區。不過，對於購房者而言，即便是樓市前景大好，或是資金使用成本較低，在選擇置業特別是購買高端豪宅類産品時，也不應盲目出手，造成不必要的損失。

　　盧文曦

　　上海中原地産研究諮詢部高級經理

　　高端入市窗口或現

　　與往年不同，今年末豪宅市場較為“活躍”。上周成交排名前十的項目中有4個單價超過6萬元，而且有一半在排名前五。除了産品品質過硬外，高端項目熱銷與有一定經濟實力的購房者對資産的安全性要求更高有關，而從資産配置的角度來看，這類購房者更願意選擇保值性相對更高的一線城市。

　　當前對於高端市場而言，或許是個較好的入市機會。首先，近期新盤較多，且都是“代表作”，大幅供應下漲價的可能性並不高，並且對於産品的品質也會提出更高的要求，相對而言更具性價比。另外較多區域的後續發展潛能較大，例如閘北不夜城板塊、楊浦北外灘等，當前選擇或許是抓住“低谷”的機會。