今年以來，梅州的房地産銷售交出了一份出人意料的成績單。據統計，上半年梅州城區商品房銷量比去年同期增長了108%，增幅位列全省第二。截至10月底，全市商品房成交337.5萬平方米，比增81.47%，接近翻番。

　　梅州作為三四線城市，沒有像一二線城市那樣強的剛性需求來支撐樓市平穩運作，化解房地産庫存的能力也較弱。可喜的是，按照梅州市住建局的數據顯示，截至10月底，全市商品住宅庫存量約2.9萬套、371.2萬平方米，去化時間由去年底的21個月縮短為12個月。

　　有專家指出，十三五規劃建議稿提到保持經濟中高速增長，GDP要保持在6.5%以上，還是要靠投資來拉動，房地産的作用不可忽視。

　　4548元/㎡全市房價同比下跌八個點

　　在深圳工作的盧先生，最近想要為在梅州的父母購置一套電梯房來養老，方便自己回家看望父母。開盤當天，盧先生早上7點去選房，仍然需要排很長時間的隊。“梅州今年的樓市情況比幾年前要好得多，很多一線房企也都進駐這裡了。”盧先生説。

　　縱觀今年十個月，梅州市商品住宅成交23864套、297.62萬平方米，比增67.65%。其中，梅州城區的房地産銷量為主力，貢獻了173.1萬平方米、比增79.12%的商品房成交成績。對比去年，梅州城區的商品住宅成交12834套、159.95萬平方米，全年銷量超出3252套，其中富力城以2099套的成交量位居榜首。

　　對於今年樓市漸好的趨勢，除了相關政策利好之外，開發商積極調整戰略、主動讓利也是其中的因素之一。從成交價來看，梅州的商品住宅銷售均價呈下跌趨勢，略低於周邊城市的平均水準。現全市商品住宅銷售均價為4548元/平方米，同比下跌8.12%。梅州城區商品住宅銷售均價4984元/平方米，同比下跌1.3%。其中，江南銷售均價6124.6元/平方米，江北銷售均價5080.5元/平方米，梅縣新城4292.7元/平方米。

　　由於去年政策的因素使得各開發商壓抑了一年，産生了大量的庫存，從2015年開始因為各種政策利好的資訊不斷刺激市場，許多開發商借機採取促銷模式進行快速去貨。除此之外，市委、市政府在去年樓市形勢不好的情況下，也採取了一系列的措施。包括針對梅州房地産的調研以及座談會，與開發商一起商討改善梅州市樓市的環境，主動出擊，拉動樓市回暖。記者從富力城了解到，該銷售部在今年抓住每一個政策利好點，採取推貨和加大優惠的方式來帶動銷售。

　　12個月庫存去化時間達到“合格線”

　　一直以來，梅州經歷著與其他三四線城市相似的歷程。隨著中國城鎮化的進一步加快，城市框架突飛猛進地拉大，遍地高樓集中似的瘋長，大街上到處都是工地，有關樓盤的廣告無處不在。這樣大規模的“造城運動”，讓一些專家擔心梅州樓市泡沫會被激發。因為對比起一二線城市，梅州的購買力是比較弱的。

　　一般來説，一個城市庫存規模維持在8-12個月的去化週期，屬於正常水準。記者從市住建局了解到，梅州市的去化時間雖然有12個月，但是全市的庫存基數小，現梅州全市的商品住宅庫存量約為2.9萬套、371.2萬平方米，去化時間由去年底的21個月縮為12個月。其中，梅州城區商品住宅庫存量約為1.7萬套，212.63萬平方米，去化時間由去年底的24個月縮短為13.3個月。

　　富力城、碧桂園、客家新世界等多個新引進項目在這兩年陸續開盤，2015年梅州城區新開工計劃房地産項目就有27個。截至今年10月底，梅州城區房地産完成投資62.28億元，計劃全年新增供應量約為11182套。雖然增速略有減緩，但商品住宅潛在供應量仍然很大。梅州房産裝飾網總經理葉曉城指出，雖然今年梅州市房地産銷售業績良好，但是隨著今年剛需的大量釋放，加上梅州人口流動性小，居住人數也有限，因此去庫存的問題還是要繼續重視。

　　對於梅州來説，城市常住人口明顯低於戶籍人口，人口流出程度較高。目前，梅州市戶籍人口528萬，其中常住人口432萬，中心城區人口51萬左右，而且人口增長緩慢。葉曉城認為，雖然現在梅州房地産銷售情況不錯，但是政府還是要積極創造購房需求，增加人口流動性。

　　12.05億元公積金使用效率進一步攀升

　　今年以來，全國、全省多次召開加強住房公積金管理工作電視電話會議，會議要求各地要加強住房公積金管理工作、加大住房公積金支援居民解決住房需求力度，推動房地産業持續健康發展。

　　由於去年梅州房市呈現轉冷趨勢，市委、市政府採取進一步放寬提取條件、提高貸款額度、降低貸款門檻、優化貸款流程、放開職工異地繳存本地購房貸款業務等系列舉措，以諸多利好政策疊加效應來拉動全市房地産市場回暖。

　　根據市住房公積金管理中心提供的數據，全市住房公積金資金使用效率一直處於上升狀態。截至今年10月份，梅州市住房公積金個貸率從去年底的72%攀升到85%。其中，全市1至10月份申請住房公積金貸款共5053戶（梅州城區2354戶），共發放貸款金額12.05億元（梅州城區6.45億元），貸款金額比去年同期增長84.5%。

　　另外，全市1至10月份職工符合政策性提取金額11.59億元（梅州城區7.56億元），提取額佔當年同期繳存額的75%（梅州城區84%），所提取的住房公積金主要用於支付購買自住房房款和償還貸款本息。

　　深圳四華地産顧問吳曉丹表示，現在中央最高決策層已經明確提出了樓市去庫存的要求，而這意味著未來房地産信貸和利率政策有望進一步鬆動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化。

　　而在前幾輪對樓市的政策調整中，為防止市場過熱，政策沒有一次性都放出來，而是階段性的釋放。對於中、低薪階層來説，公積金是具有住房保障功能的政策性資金，是眾多首次置業的剛需買家的雪中之炭，也是不少迫切需要改善居住條件的改善型買家的助推之力。

　　從梅州的購房人群分析，城區住宅成交量以本地自主需求為主，純投資性購房較少。從去年一年的成交總量來看，外地需求的比例不大，約佔14%，其中又以外出鄉賢返鄉職業佔了較大比例。在接受採訪的大多回鄉購房者中，大部分看中的是梅州房價的便宜，可以作為父母居住、或是自己回鄉探親、休閒度假和未來養老的居所。根據梅州奧園·半島一號銷售部提供的數據，前來奧園買房的人有95%都是使用住房公積金貸款的方式進行購買。

　　67%二孩政策刺激樓市大戶型不愁賣

　　據統計，今年1-10月，梅州市國土資源局出讓了梅州城區商住用地13宗，面積64.6585公頃，成交均價為2105元/平方米。梅江區三角鎮、金山辦的成交面積和價格都較樂觀，其中梅江區三角地上坪存的土地出讓單價最高，為3374.344元/平方米。

　　從成交戶型結構分析，由於受居住習慣、經濟收入等因素影響，梅州市購房者普遍熱衷選擇中戶型。去年90-144平方米的住宅成交量佔了總銷量的67%。“可能隨著二孩計劃的放開和房地産政策的鬆綁，梅州的大戶型住宅也會成為大勢所趨。”一位房地産銷售員告訴記者，近日已有不少人前來詢問大戶型的價格以及戶型設計。

　　記者了解到，全市現存庫存量較多的主要為小戶型住宅，大戶型反而不愁賣。現大部分的開發商對於梅州房地産的發展都持樂觀的態度，認為隨著今年形勢的走好，隨著中央對房地産政策的鬆綁、二孩政策的放開，在接下來的一年中應抓住時機加推新房，刺激消費。尤其是江南片區，由於政府的支援、新城的建設以及交通網的完善，未來形勢大好。相關政府部門也覺得應該在明年加大土地供應量，以保證梅州市的房地産持續發展。

　　與此同時，也有一部分人仍然持保守態度。作為三四線城市，梅州房地産在突破四五千大關之後，其增長速度或將放慢，到達一個瓶頸期。由於前期積累的量較多，加上如今大量的項目入市，去庫存的任務不能放緩。再加上嘉應新區幾期安置房的陸續施工、完工，也會對梅州房地産市場産生一定的影響。吳曉丹認為，金九銀十已過去，接下來的一段時間房地産銷售業績可能會有所下降，加上一些還未取得許可證的土地可能也將陸續拿證入市，因此開發商加推時應謹慎試水。

　　■業界觀點

　　嘉應新區建設提速業界看好後市

　　開發商還應轉變以往的銷售模式，慢慢由粗放開發向精細開發轉型。傳統的房地産開發模式中，資産升值收益是開發商利潤的主要來源。因此，過去開發商常常會發生“土地競賽”，誰儲備的資産多，未來誰就有可能在升值中獲得更大的利潤。由此，囤地和捂地的現象也屢見不鮮。但這種模式只適用於房屋升值速度較快的時期，因為它存在一個巨大風險：一旦資産升值速度低於資本成本，大量持有資産就會造成負價值。

　　一開始房地産發展的時候，梅州本土的小開發商以低價拿地，遍地開花。而隨著這兩年一線房企的陸續入駐，集團品牌影響力以及住房品質的優勢漸漸佔據了大部分市場份額。如今，購房者更加注重居住的周邊環境、市政配套、小區服務以及房屋品質，單純以賣樓為主的小開發商很多沒有考慮到這軟硬體因素，大部分慢慢退出了市場。

　　錯位競爭本土開發商應主打經濟房

　　儘管如今梅州的房價處於攀升期，隨著嘉應新區的建設，城市框架的打開，開發商仍大有可為。但如何在眾多新樓待起之時，避免同質化，而追尋精細化、差異化發展，也是我們需要思考的一個問題。梅州市是山區，土地資源非常寶貴，更需要盡可能讓每一塊土地都發揮最佳效益。對此，葉曉城認為，本土小型開發商應定位開發，主打經濟房，適當降低銷售價格，把目標人群對準經濟實力較弱、因城鎮化過程所遷到城市的人群，錯開與一線房企的競爭，還是有發展的機會。

　　儘管梅州的房地産發展歷史很短，但是開發商需要有長遠的眼光。就目前來説，梅州並不像一二線城市那樣，需要大量的豪華、高貴的房地産項目，它所需要更多的是能夠滿足剛需客戶的樓盤。當然，每個城市都需要建設一些較為先進、華貴的項目，一方面提高城市形象，另一方面可以帶動當地經濟的發展。開發商在進行房地産的開發建設中，同樣也要考慮項目周邊配套的問題，自己主動去開發一些附加産業鏈。

　　隨著梅州高速交通網的建設，也可以改變城市整體的極差地租。而中國未來養老地産、旅遊地産以及商務、服務型的一些地産，也可以在梅州尋得一片發展之地，關鍵在於政府與房地産商有沒有能力來開拓這樣一個新型市場。

　　■相關

　　9個月賣2000多套房富力城怎麼做到的

　　梅州樓市在2015年前三季度，總售出商品房11162套，梅縣區佔6139套，其中梅州富力城項目總售出2000余套，攬金12億，領跑梅州樓市，市場佔有率將近20%。

　　經過一段時間的沉寂，今年1-9月份，富力城小步快跑，通過特價房源，節點促銷，擴展商家，醫療下鄉，全城派單等接地氣宣傳，配合每月定點開盤加推的策略，通過分析用戶群體來推出産品，曾創造3個小時攬金過億的記錄。

　　聚焦富力，不難發現其銷售策略的轉變。在3月初打響春節後第一炮後，率先加推816棟，搶佔節後市場；繼而4月份向全城市民釋放開盤當天勁銷八成的資訊。開發商一改之前高冷姿態，以親民策略來定價和服務。

　　一方面是銷售力度的加強、大幅度的讓利與優惠，另一方面是主打學校、醫院、交通方面的強勁配套。內部優質私立幼兒園以及外部外國語學校的坐鎮，中山大學附屬醫院的助力，附近高鐵站的建設……使其成為無論是本土購房者還是回鄉置業者的首要選擇。

　　富力城相關負責人在接受採訪時表示，未來梅州房地産的發展趨勢將會向優質管理方向轉變，市民買樓會對比以往單純滿足居住需要來説，更加考慮全方位的舒適居住因素。