“如果北京只有一兩塊高價地，那把它做成高價房還可以，但是如果高價地多了，就可能每個都是風險。”日前，在全聯房地産商會三季度REICO報告發佈會上，談及近期北京土地市場的“搶地潮”，全聯房地産商會執行會長任志強如是説。

　　日前，由全聯房地産商會（CRECC）和中城聯盟投資基金共同支援建立的“REICO工作室”在北京舉行了2015年第3季度《中國房地産市場報告》（簡稱REICO報告）和《CRECC中國房地産企業景氣指數監測報告》（簡稱CRECC報告）發佈研討會。

　　REICO報告預計，受經濟運作壓力較大、居民購房意願下降、前期政策效應遞減等因素影響，四季度房地産市場表現或弱于三季度。同日發佈的《三季度中國房地産企業景氣指數監測報告顯示》，近五成企業認為四季度企業綜合經營狀況一般，超三成企業認為不佳。

　　REICO報告指出，3季度，房屋交易繼續回暖，銷售增幅和價格漲幅高於2季度。本季房屋銷售面積為3.26億平方米，同比增加13.5%，增幅比2季度增加0.2個百分點。3季度，監測的70個大中城市新建住宅價格環比止跌上漲，累計上漲0.15%。但二手房交易季末增長態勢減弱。

　　房企投資意願依然低落

　　在房地産投資方面，REICO報告指出，3季度房地産企業投資意願依然延續上半年的低落態勢。其中房地産開發投資增速出現1998年以來首次負增長。數據顯示，本季房地産開發完成投資2.66萬億元，同比負增長0.57%；房地産企業購置土地面積0.16億平方米，同比減少33.8%，連續4個季度降幅在30%以上；房地産開發房屋新開工面積4.7億平方米，同比下降7.7%，比2季度降幅收窄6.6個百分點。

　　同樣，CRECC報告也顯示，三季度房企景氣指數、信心指數雙雙回調，其中行業景氣指數回調50景氣線之下至42，預示影響房地産行業發展的不確定因素增加下行壓力增大，企業家信心指數為65.6，房企經營者對房地産後期發展仍有一定信心，但同二季度的89.9相比有大幅下降。

　　受制于房企投資意願的低落，三季度，購置土地減少的企業所佔比例達到55.4%，環比擴大近23個百分點，增加的企業僅有2.6%。本季企業仍以消化存量為主基調。

　　在房企資金壓力方面，3季度仍處於歷史較高水準。REICO報告顯示，前三季度房地産開發資金來源/房地産開發投資的比值為1.89，為歷史較低數值。

　　在本季，一方面房企資金壓力不減，另一方面土地購置價格上漲幅度也不減。CRECC報告顯示，3季度企業購置土地價格上漲的比例繼續走高，所佔比例由二季度35.3%上升到47.4%。

　　“北京最近連續出讓的幾塊高價地，都競配了大量保障房，這消化起來非常困難，整個社區沒法做成一個純凈的高端小區，而要把整個小區拆成兩部分也不可能。”任志強表示。

　　他表示：“為了不被老百姓攻擊土地出讓價格，北京市政府故意摁住地價。比如，一塊地成交之後的樓面價為3萬元/平方米，而在競拍時，當土地溢價率達到50%時，政府就讓開發商轉去競拍保障房。也就是説，這3萬元/平方米的樓面價還承擔了80%-90%保障房的地價。此外，開發商還要承擔3%的稅費及高利率。”

　　國家發改委投資研究所房地産研究室主任劉琳也認為這些高價地的風險很大。“最近拍地的價格明顯貴，貴一點兒半點兒比較正常，但是如果貴出2倍就不正常了。其實北京歷史上麵粉貴于麵包的時候是有，在市場上升期的時候，後期的上漲會消化前期的價格，但是現在從中長期來看，大家都不是非常看好。這種情況下，拿地成本很高的企業，其經營風險也很大。”

　　預計4季度市場不樂觀

　　REICO報告認為，受經濟運作壓力較大、居民購房意願下降、前期政策效應遞減等因素影響，4季度房地産市場表現弱于3季度的可能性很大。主要表現在房屋銷量增速回落、房屋新開工面積繼續下降、房地産投資增速繼續下降，以及一二線城市房價漲幅繼續回落。

　　CRECC通過對企業的調研發現，4季度47.4%企業認為綜合經營狀況一般，33.0%企業認為不佳。4季度房地産經營者投資預期增加的佔14.4%，持平的38.6%兩項相加總體相當，同上季預期計劃增長36.4%相比，速度明顯放緩。

　　任志強表示，今年全年的房地産銷售面積有望超過2013年的歷史最高水準，不過今年銷售面積增長的前提是利率下降和價格下調，這與2013年價格飛漲中的房地産銷售面積增長不同。他認為，當前房地産市場的最大壓力是庫存較大。