2015已進入第四季度，今年二季度以來住宅市場的一波高歌猛進讓各方直呼看不懂，而商業地産這邊卻門庭冷落，其實，辦公樓的交易情況倒也是芳華自賞，一手交易這塊穩超2014年，預計成交面積將僅次於近十年的2013年。但與此同時，截至三季度末，辦公市場新增供應量已創近十年新高，未來去化壓力將進一步加大，項目之間的分化將進一步加劇，整體前景堪憂。

　　前九月成交量接近2014全年 均價上抬接近2011年水準

　　截至2015年9月30日，全市一手辦公項目共成交184.9萬平方米，按單月核算，2015年辦公市場的最終交易量將僅次於2013年的263.4萬平方米。這種交易水準雖比不上住宅市場今年的爆量，但自2006年以來，也能位居第二高位。而2006-2014年間，一手辦公項目整體成交量在經歷2008年的經濟危機及2009年的住宅限購之後，于2009年出現了一次成交小高峰。在經歷了隨後兩年的嚴重供過於求之後，于2012年當年基本維持了供求平衡，並於2013年成交量創下近十年新高，預計在未來相當長的時間內難以被超越。因此從某種程度上説今年的辦公市場交易與2013年較為相似，在多方外部利好刺激作用下，達到了比較全面的繁榮局面。

　　2006-2011年，全市一手辦公項目交易均價整體走高，但在2011年的環比大幅上漲至26773元/平方米後，隨後的2012及2013兩年，成交均價開始整體下跌，但整體來説仍超2010年及之前年份均價，而在2014年均價有所上抬，至2015年9月30日均價已達25841元/平方米，僅次於2011年的近十年最高點，且有進一步上行趨勢。

　　但是我們也能看到，2015年雖然才進入第四季度，辦公市場新增供應量已暴增至390萬平方米，是同期市場成交量的兩倍不止，不僅超過供應量驚人的2013年，且打破近十年單年新增供應量記錄，而這種情況的發生顯然並非一件好事，長期以來，辦公市場已經持續供過於求，今年這樣的供應量只會是雪上加霜，而由此帶來的結果也必然是幾家歡喜幾家愁，項目與項目，開發企業與開發企業之間的差距將進一步拉大。

　　浦東、嘉定、閔行交易量位居前三閘北擠進前五

　　2015年1-9月一手辦公項目的成交主要集中在浦東、嘉定及閔行。這種成交量的分佈和區域記憶體量及新增供應呈正相關分佈，截至目前，浦東及閔行的辦公産品存量在全市排名前兩位，都在120萬平方米以上，大大超出其他區縣的存量，而嘉定也僅次於楊浦位居第四。與此同時，2015年新增供應量中，閔行、浦東又排名前兩位，而嘉定的新增供應量也不少。

　　不難看出，交易量大的區域，辦公項目的成交價並不低，成交量前五的區縣中，浦東、徐匯的成交均價已分別達到36571元/平方米及34546元/平方米。而閔行、閘北二者的成交均價也都超過28000元/平方米。也就是嘉定均價較低，僅13503元/平方米，這種水準僅高於金山及崇明，當然這也充分説明瞭嘉定成交主力為一些類住宅的商住公寓産品。

　　而浦東因為有陸家嘴、竹園、張江等多個辦公集聚區，區域內産品以純寫字樓為主，輔以個別酒店式公寓項目。閔行的交易量則受益於大虹橋商務區概念整體輻射。需要指出的是，今年在整體區域概念炒作下，閘北作為內環內剩餘的一片價格洼地，其辦公項目的交易量也有了顯著提升，擠進了全市前五。

　　嘉定主城區、華漕、彭浦三板塊成交易主力商住公寓、純寫字樓難較高下

　　2015年1-9月一手辦公項目的交易主要集中在以上二十板塊，不難發現，很顯然，這20個板塊大部分位於中環以內，且絕大部分有規律可尋，主要分為以下五類：傳統商務區，如陸家嘴濱江、徐家匯、張江、五角場；老城廂上興起的新興商務區，如不夜城、北外灘、彭浦；大虹橋板塊及其輻射的商務區，如華漕；中外環新興商務區，如長風、長壽；受概念炒作崛起的商務區，如自貿區概念下的外高橋。

　　其中，交易量最大的兩個板塊嘉定主城區及華漕板塊充分説明瞭現如今辦公市場上熱銷的兩類産品。嘉定主城區的主力交易項目如新城金郡、海倫廣場、中信泰富又一城等，均是商住公寓，這些項目普遍面積小、總價低，且不受限購政策影響，容易受到單身上班族及中小型投資者的青睞，畢竟現在嘉定主城區整體的人口導入已經相當龐大，區域內的居住氛圍較濃，因為有軌道交通11號線的關係，不少商住公寓項目的出行也較為便利。

　　而華漕板塊的主力交易項目如虹橋協信中心、龍湖虹橋天街、虹橋綠谷等，則無一例外不是虹橋商務區的核心項目，隨著虹橋商務區的建設進度加快，不少商辦項目已經大批量入市，這些純寫字項目普遍建設標準高，區域功能集聚性強，容易受到大型企業及資本基金的歡迎。

　　另外，需要指出的是，今年樓市成交的強爆點閘北區在辦公樓交易中也有不俗表現，區域內彭浦板塊及不夜城板塊均進入寫字樓交易前十。其中，彭浦板塊所在的市北高新區在中環協信天地、綠地中央廣場的拉動下更是交易量超10萬平方米，而今年上半年，市北高新區的單塊土地出讓量價也獨領風騷，預計後期還將給該區域的商務功能進一步升級。而不夜城板塊作為閘北傳統的寫字樓集聚區，雖然車站周邊有些雜亂，但在今年金融街高總價地塊的助推之下，後市也將被進一步看好。