□地産評論員 蔡琦雯

　　在住宅市場期待“金九”爆發之時，上海商業地産市場則將迎來供應高峰。業內人士認為，2013年以來商業地塊的成交量較高，而這些項目或將在今年底明年初入市。

　　供應井噴下，競爭加劇的商業地産市場有挑戰也有機會。不過，如果房企還停留在傳統商業地産時代，顯然並不能適應這樣的行業變化，房企急需創新求變。

　　有壓力 也有熱點

　　一份來自第一太平戴維斯的數據顯示，今年下半年核心區甲級寫字樓的供應量為827600平方米，包括上海中心、外灘SOHO、世紀匯一期等項目；非核心區甲級寫字樓的供應量為1239800平方米，包含虹橋萬科中心、綠地中心二期、合生國際廣場等。數據還顯示，未來兩年，商業地産還將有大量供應入市。

　　對此，第一太平戴維斯上海副董事長及中國商鋪部主管朱兆榮表示，目前商業地産面臨挑戰，較大的供應量應該是其首要原因。與此同時，他也指出，事實上，成熟的商業項目如徐家匯的港匯廣場、西藏路的來福士廣場以及新鴻基開發的上海國金中心和上海環貿廣場等項目，租金一直在上漲，過去兩年，總的銷售量也有增長。而目前更為突出的問題是，“對於任何一個新入市項目而言，都有可能遭遇在同一時間段、同一區域內，有2-3個不等體量的商業項目在招商的情況。”

　　隨著商業地産供應的放大，朱兆榮還判斷今年或將出現租金增長停滯的狀況，出租也有可能出現減速。不過，他也表示，供應量雖然大，但市場依然有熱點。

　　陸家嘴、南京西路、淮海路沿線、徐家匯等中心區域仍然會是熱點商務中心區；相對而言地段較好的世博板塊、閘北，也會在新的供應支撐下受到關注；徐匯濱江勝在規劃、開發力度大；而前灘的高市場矚目度則因其高起點，以及太古地産、鐵獅門等知名開發商的紛紛入駐。

　　另外，大虹橋也被中長線看好。

　　上海社科院房地産研究中心顧建發認為，今年越來越多的境外資金及境內企業都將寫字樓自用及投資的選擇範圍聚焦于大虹橋，意味著境內外資金看好該區域未來的發展潛力。

　　“現在辦公樓項目‘外遷’趨勢明顯，未來有成長潛力的新興商務區還是在城市的次中心地帶。”易居智庫研究總監嚴躍進如是稱。“以長風為例，其能承接大虹橋功能外延的作用，且現在已經有眾多品牌企業入駐，商務資源聚合效應已逐步顯現。”

　　有衝擊 更有創新

　　今年下半年，有虹橋天地、大悅城二期、紫荊廣場等購物中心入市，供應量超過60萬平方米。而電商的蓬勃發展也使傳統零售業面臨挑戰。

　　“對於購物中心、商場等商業地産項目而言，對於業態的創新和把握成為重中之重”，朱兆榮表示，餐飲業就從十幾年前大型宴請、宴會的餐廳形式，發展到目前更多面積段，更多樣化選擇的狀態，這與商業地産、消費口味的變化息息相關。據介紹，目前餐飲在商業項目中的業態佔比已從傳統的20%上升到目前的30%-35%。

　　另外，朱兆榮還稱，過去一兩年是服裝、服飾零售比較保守開發的兩年，其在新開商業項目中的業態佔比則從過去的50%-60%下滑至40%左右。

　　某商場運營負責人直言：“現在，創新增值服務、互動體驗、精準定位對實體店非常重要。”

　　上週末，筆者在走訪多個商場後，發現商場內兒童業態類門店不僅是給兒童遊玩的場所，更提供父母與兒童互動的遊戲、培訓類項目。

　　有家長告訴筆者：“與孩子一起玩遊戲可以增進感情，這裡也是‘消磨’週末的好去處。”

　　中國房地産數據研究院執行院長陳晟指出，能帶給顧客全方位立體式的創新感官體驗，是電商拿實體店最沒轍的地方之一。例如，上海K11就經常舉辦各種藝術展覽，能提供在手機螢幕前無法感受到的藝術體驗。

　　不過，顧建發也提醒，“體驗”需要創新，但是創新不能盲目，必須與購物中心整體氣質和定位相契合。

　　有分化 亦有突圍

　　上周，由萬達集團、騰訊公司、百度公司合力打造的飛凡電商首次亮相。此外，萬科發佈了商業地産O2M模式；綠地集團也發佈了寫字樓智慧辦公系統2.0升級版。

　　“近年來，越來越多房企利用‘網際網路’運營商業地産。這種模式總結為兩種，或是獨立開設網路APP平臺，或是與某大型網站合作。” 中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦指出。

　　嚴躍進認為，從目前房企與網際網路合作的方式來看，還較為局限，未來如何吸引客群，增加互動才是要突破的關鍵。

　　房企對於商業地産的思索和創新還在持續。對於未來，朱兆榮表示樂觀，因為即使會有開發商的投資遭遇困難，也一定會有一些企業無論是靠轉型、還是靠經驗積累做好商業地産。而商業地産的發展無疑也將在這種分化、突圍中趨於成熟，並更具專業度。