今年樓市回暖跡象明顯，新建商品住宅不僅成交量屢創新高，成交均價也相較年初有了較大幅度的提升，高端産品熱銷造成的結構性上漲被視為是主因。而從板塊表現來看，新入市標桿熱盤對於板塊均價的拉升，地價對於房價的助力，需求上漲對於價格的支撐，諸多因素促使一些板塊成交均價跑贏大盤。

　　□地産評論員 蔡琦雯

　　大寧板塊

　　標桿熱銷拉動房價

　　説起今年以來上海樓市的熱門板塊，不得不提到大寧，“地王”入市、緊鄰區域高價地塊頻頻拍出，使得大寧熱度持續。

　　據上海鏈家研究部數據顯示，今年7月大寧板塊新建商品住宅成交均價為72218元/平方米，而今年1月此數值為34319元/平方米，大寧成為全市漲幅最高的板塊。

　　中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦指出，大寧板塊強勁的漲幅主要是受到標桿項目——大寧金茂府熱銷的拉動作用。網上房地産數據顯示，截至8月24日，該項目成交均價為71098元/平方米，而區域內其他在售房源售價在3-6萬元/平方米。

　　上週末，在該項目現場，購房者吳阿姨告訴筆者：“今年4月底我過來看房的時候，售樓員給我報價在7萬元/平方米左右，現在均價要到7.5萬元/平方米了。”據售樓員介紹，“項目房源一推出幾乎是‘日光’的節奏，後期售價還有可能上漲。”

　　而在鄰近該項目的某樓盤售樓處，筆者了解到其即將推出的房源售價約為6.2萬元/平方米，今年2月份該項目的成交均價約為5.2萬元/平方米。項目售樓員稱：“這期開盤的是小區最後兩棟樓，位於最好的位置，可以説是‘樓王’，所以價格會高一些。”

　　“大寧金茂府高調入市及熱銷的確給區域內的項目帶來了價格拉動的作用。”盧文曦表示。

　　而與其他板塊相比，大寧板塊可售房源數量可謂稀缺。網上房地産數據顯示，截至8月24日，閘北區一手房住宅供應量僅為190667平方米，而大寧板塊存量更是稀少，僅僅為37738平方米。上海鏈家研究部總監陸騎麟認為，由於大寧板塊甚至整個閘北多年來土地市場供應量一直稀少，導致大寧的開發量始終跟不上市場需求量的節奏。物以稀為貴，加之今年以來閘北接連拍出三幅高價地塊，這也給大寧後市帶來看漲預期。

　　周康板塊

　　需求旺盛動力仍強勁

　　“今年2月份我就打算賣房子，本來掛牌價在160萬元左右，後來耽擱了，便在7月份掛牌，上周以180萬元成交。5個月的時間，多賺了20萬元。”住在周浦東附近的喬先生賣掉了自己的房子，面積為77平方米。

　　在仲介小張看來，周康附近這類案例並不少。小張介紹，今年來周康附近買房的人越來越多，而板塊的二手房掛牌價上漲了近20%，並且房東也較有底氣，議價空間不大。

　　同時，筆者觀察到，周康板塊內的二手房門店也增加了不少。陸騎麟指出，今年以來周康板塊二手房成交量增加了2倍左右，主要受區域生活配套成熟度提升以及新房市場帶動，需求較為強勁。

　　另外，從新房市場看，周康板塊新建商品住宅成交均價達到了29378元/平方米，較1月份上漲了近2成。“均價幾乎達到了3萬元/平方米，這對於外郊環板塊而言，還是較高的。”易居智庫研究總監嚴躍進認為，周康向來是剛需以及剛改類買家關注區域，在綠地、保利、中海等龍頭房企相繼入駐該板塊，並成功開發出高品質熱銷項目之後，和記黃埔地産、九龍倉等品牌開發商也相繼進入，使得該板塊備受業內關注。

　　有業內人士指出，周康板塊房價未來上漲動力仍然較強勁。

　　陸騎麟認為，在原浦東範圍內新房價格日益高企的壓力下，原浦東的部分剛需購房者受制于購房成本過高，需求逐漸外溢，而作為原南匯的重鎮之一，周康起步較早，發展也較為成熟，生活配套設施都較為完善，成為接納這部分購房需求的較佳選擇。

　　“隨著迪士尼開園日期的臨近，年內即將開工建設的軌交18號線，以及浦東新區文化廣播電視中心和周浦體育中心的建設等多重利好輻射下，周康板塊還有較大的升值空間。”盧文曦指出。

　　值得注意的是，2014年9月，世茂、中駿分別拿下了周浦的兩幅純宅地，樓板價分別為18290元/平方米、19001元/平方米。知名房地産專家蔡為民指出，這兩幅地塊很有可能走中高端路線，屆時將進一步提高區域內的房價。

　　浦江板塊

　　成交結構變化推升漲幅

　　據上海鏈家研究部數據顯示，今年7月浦江板塊新建商品住宅成交均價為38661元/平方米，較今年1月的32544元/平方米上漲了18.8%。

　　盧文曦指出，該板塊新建商品住宅成交均價上漲明顯，主要是由於成交結構的改變，今年以來該區域的高端樓盤成交量增多。例如區域內新入市的項目寶華源墅，推出聯排別墅、疊加別墅房源，成交均價達到近4.5萬元/平方米。據網上房地産數據顯示，截至8月25日，該項目自7月入市以來已簽約118套。“對於別墅項目而言，此銷量不俗，也足見中高端購房者對該區域的認可。”盧文曦如是稱。

　　在上海天祥華僑城投資有限公司行銷策劃部助理總監陸淵看來，板塊在售産品價格表現還是較為穩定的。“以浦江華僑城8期産品為例，其售價漲幅在10%左右，在今年的市場環境下，這樣的漲幅還是在正常範圍內。”陸淵補充説：“區域內的價格主要還是受到高端項目成交增多的拉動，例如我們推出的華僑城十號院，也一度迎來熱銷。”

　　不過，據上海中原地産研究部數據顯示，浦江板塊二手房成交均價漲幅也接近20%。區域內的二手房仲介小杜告訴筆者：“今年以來改善型需求持續釋放，受此影響來浦江板塊買房的中高端客戶也增多了，這也使得板塊二手房價格有所上漲。”

　　業內人士普遍認為浦江板塊價值未來有望進一步提升。

　　“今年，浦江華僑城8期推出了約300套房源，在上半年就全部售罄，銷售速度這麼快有點出乎意料。”陸淵表示，這在一定程度上顯示出購房者看好浦江板塊的發展。並且，近日，太古地産與前灘實業公司簽訂框架協議，將在上海前灘國際商務區合資開發前灘大型購物中心，這將聚集大批的“人氣”，隨著前灘的進一步崛起，作為緊鄰前灘的浦江板塊則可以承接其外溢的市場需求。嚴躍進也認為，目前浦江板塊內高端産品增多，這將使得浦江板塊的居住價值再升級。

　　值得注意的是，去年底，前灘拍出了多幅高價地塊，業內人士認為隨著這些新項目的入市，作為其周邊區域浦江板塊的價值也將得以提升。

　　重點項目

　　華僑城十號院

　　預計9月加推380平方米、480平方米獨棟別墅。現在售380-680平方米獨棟別墅，在售戶型面積分別為380平方米、480平方米、580平方米、680平方米，總價1800萬元/套起。