2015年07月28日 09:07:29來源：證券日報

　　“2015年第二季度，一線城市豪宅公寓(單價超過6萬元∕平方米的項目)成交2685套，同比增長444%，環比增長167%。”《證券日報》記者從上海易居研究院獲得的數據顯示，今年第二季度，上海驚現以單價19.4萬元∕平方米成交的天價豪宅。

　　對此，上海易居房地産研究院研究院謝金龍表示，去年以來的股市大漲後財富效應，外溢至樓市，使得部分高凈值人群股市獲利後轉入房市。他認為，總體來看，一線城市的公寓豪宅市場熱度還將持續一段時間。

　　亞豪機構市場總監郭毅也向記者表示，由於北京高端市場供應量的大幅上漲，導致“6萬元+”的高端樓盤成交量是去年同期的2倍多，而隨著下半年新豪宅項目的入市，成交量將繼續上漲。

　　“6萬元+”高端盤銷售爆棚

　　根據上海易居房地産研究院研究報告顯示，2015年第二季度，上海豪宅公寓成交1575套，同比增長429%；北京成交543套，同比增長280%；深圳成交561套，同比增長1147%；廣州成交6套，合計面積約0.14萬平方米，同比下跌25%。

　　謝金龍分析道，深圳成交面積大漲的一個特殊原因是剛需盤的價格大漲，使得一部分人在高位套現，進而有資金進入豪宅公寓市場。值得關注的是，在第二季度豪宅公寓成交結構中，上海成交套數佔整個一線城市成交量的58.7%。

　　從成交價格來看，2015年第二季度，各一線城市豪宅公寓成交均價比較接近，都介於7萬元-8萬元/平方米之間。其中，上海同比增幅最大，達3.7%，深圳環比增幅最大，近9.4%。從整體成交均價來看，2015年第二季度，一線城市豪宅公寓成交均價7.7萬元/平方米，同比增長1.5%，環比下跌8.2%。

　　謝金龍認為，一線城市公寓豪宅環比下跌幅度較大，其重要原因是北京成交均價環比下跌了24.2%，高單價項目成交量的大幅減少，以及相對低價項目成交量的大幅增加是價格環比下跌的主因。但對不同項目而言，大部分項目成交均價環比仍是穩中微升。

　　來自於中原地産研究部統計的另一組數據則顯示，目前，北京年內總價2000萬元以上的豪宅簽約已經超過420套，而2014年上半年僅有201套，同比漲幅超過100%。

　　“一線城市高端盤成交量爆棚是可以預見的，除了供應量大漲外，由於市場競爭壓力較大，導致開發商定價較為‘親民’，促使一些‘創業一代’和‘富二代’入市積極性提高。”一位豪宅銷售負責人向《證券日報》記者透露，預計下半年一線城市豪宅市場競爭將更為激烈。

　　滬現單價近20萬元豪宅

　　值得注意的是，在一線城市公寓豪宅成交榜中，上海老牌豪宅項目湯臣一品大廈以均價19.4萬元/平方米成功交易；排在第二位的是上海的中糧海景壹號項目，成交均價15.3萬元；排在第三位的則是北京的萬柳書院項目，成交均價13.5萬元/平方米。

　　而據上海易居房地産研究院統計數據顯示，2015年第二季度，一線城市豪宅公寓項目成交均價前十名被上海和北京包攬，成交均價基本上都在10萬元/平方米以上。在79個項目中，上海最多，佔比超過50%，項目主要位於徐匯、浦東及黃浦區；北京佔比為34%，項目主要位於朝陽及海澱區；深圳佔比為11%，項目主要位於南山區，成交單價最高的是南山區的深圳灣壹號，均價接近10萬元/平方米；廣州僅有2個項目。

　　實際上，在北京豪宅市場上，單價超過20萬元∕平方米的項目為龍湖地産與葛洲壩開發的位於西三環的別墅産品西宸原著項目。據《證券日報》記者從龍湖地産獲悉，西宸原著項目的雙拼産品5套，地上單價超過20萬元∕平方米，疊拼産品25套，銷售均價約為16萬元∕平方米。

　　不過，單價“20萬元+”項目即使在一線城市也極為少見，與之相比，單價超過10萬元∕平方米的頂豪市場供應量顯然更高，而其今年成交量也非常“嚇人”。據中原地産研究部統計，北京豪宅今年“10萬元+”的待售豪宅項目房源達到2000套以上。

　　值得一提的是，據上海易居研究院的研究報告顯示，在一線城市公寓豪宅項目中，成交面積前十名合計套數及面積佔比都超過45%，成交量較大的項目主要是近期新開盤項目及體量較大的項目，而成交量小的項目主要是一些久銷或尾盤項目、單價或總價較高、以及此類産品體量較小的項目。

　　事實上，從供應端來看，以北京豪宅市場為例，除了北平府等上述純新項目將在下半年集中供應外，老牌頂級豪宅和純別墅産品確實也正加入“戰局”。而對於老牌豪宅來説，售價更是一路走高。

　　《證券日報》記者從懋源地産行銷策劃總監劉強處獲悉，地位北京東北三環的懋源·紅璽臺項目，入市幾年來，銷售價格一路走高。今年上半年，懋源·紅璽臺推出310平方米平層樓王，單套價格達到3000萬元，單價約10萬元/平方米；總價5000萬元級的院墅單價也超過10萬元/平方米。而該項目在多年前首次入市時，開盤價格只有3.5萬元/平方米。同樣，廣渠金茂府2011年一期開盤45000元/平方米，如今房源報價也已突破10萬元/平方米。

　　無獨有偶，在別墅新房市場，《證券日報》記者在實地走訪位於房山區的天恒·樂墅項目時發現，即使與北京城區有一定距離，但由於該項目為城市地鐵別墅，項目現場看房人的數量非常驚人。“一個上午就接待了120多組客戶。”天恒樂活城置業市場部副總監董良向《證券日報》記者透露，項目預計將於8月份入市，入市産品為4棟雙拼和21棟疊拼，聯排約250平方米，疊拼上疊約180平方米，下疊約200平方米，共計256套。董良指出，目前項目客群不僅涵蓋了房山閻村本地地緣性客戶，還包括了海淀、豐臺、石景山三個大片區的外溢客戶，以及大興區域西部客戶和京西市區客戶。因此，他“對於項目未來銷售情況十分有信心”。

　　面對如此愈加激烈的競爭市場，郭毅所示，下半年，市場競爭無疑將更加激烈，有短板的豪宅項目將比較艱難，但整體豪宅市場成交量還將攀升。記者 王麗新